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梧桐星宸官方售楼处

梧桐星宸楼盘简介

一、项目基础信息

楼盘地址：北京市昌平区沙河镇高教园站南侧 600 米，沙河高教园学府风精装现房板块，距昌平线沙河高教园站步行约 600 米，步行直达地铁无需通勤班车，地块配建 9 班公立普惠幼儿园，片区统筹沙河中心小学、北师大昌平附中、北航附小环伺，1250㎡单层下沉梧桐私宴会所，隆兴购物广场、朱辛庄万达广场、规划北医三院昌平三甲、西侧 18 万㎡城市公园与白浮泉滨河生态绿地

开发商：首开股份、北京建工、越秀地产三大国企联合开发，备案名星锦嘉园，约 12.7 万方一环一轴六园学府光幕精装现房大盘，海淀北科创刚需刚改低密标杆作品

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物业类型：70 年产权纯商品精装 5-14 层南北纯板洋房、观景小高层，仅少量隔离式社区便民底商，无临街嘈杂商业、无商住公寓、无回迁保障房混居，民水民电市政集中供暖通燃气，可落户划片昌平优质学籍，覆盖西二旗、永丰、未来科学城轨道通勤科创人群、海淀外溢新婚落户、昌平本地二孩置换、高校教职工自住圈层社区

交付情况：2026 年 06 月 30 日整体学府静音精工精装现房统一交付，交房同步办理不动产权证；现代一环一轴六园五景全龄学府实景园林、800㎡中央镜面桐汐景观中庭、1250㎡单层恒温下沉梧桐私宴会所、多主题首层架空休闲场地、实体精装洋房样板间、简约学院派米灰石材搭配香槟金竖向拉丝铝板公建立面、地下双层 4.2 米环氧恒温阳光车库全部实景成熟落地，梧桐星宸人居美学示范区长期对外开放，实名预约可一对一私密入户看房验房

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物业公司：越秀自持一级学府专属物业，物业费 4.29 元 /㎡/ 月，含园区公共能耗、中央桐汐水系全年运维、四季全冠乔木精细化养护、下沉私宴会所全配套运维、全屋精装设备终身维保，配备 24 小时一对一人脸识别全域梯控安防、线上十分钟极速报修、梧桐星宸科创高校邻里业主社群、全屋上门维保、高空抛物 AI 监测九重封闭式智能安防运维服务

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规划概况：占地约 6.15 万㎡，地上计容建面约 12.7 万方，住宅组团容积率 2.5，绿化率 30%；规划 31 栋南北纯板 5-14 层低密建筑，17 栋 5-11 层亲地洋房、14 栋 12-14 层小高层，全盘共 1243 席高教园纯粹自住社区；地下 1491 个产权车位，车位配比 1:1.2，车库全域 100% 预埋新能源快充充电点位，全地下人车分流；地块西侧紧邻城市公园平缓抬高台地布局隔绝主干道车流噪音潮气，园区户外打造恒温健身、梧桐藏书书社、长者康养休憩、分龄国风亲子四大主题空间，全域桐汐林荫景观步道串联全部楼栋，打造一环一轴六园五景学府度假园林，配套简约 6.6 米桐序礼序艺术迎宾主大门、中央镜面桐汐草坪、500 米环形环湖夜光康养跑道、分龄林下童趣研学组团、林下休闲书吧会客厅

主力户型：精装桐境海淀通勤刚需改善产品建面约 59㎡入门一居两厅一卫、75㎡主流两居两厅一卫、85-99㎡改善三居两厅两卫、124-127㎡典藏中央园景四居两厅两卫；5-11 层洋房统一 2.95 米舒展层高，一梯两户独立候梯前厅无长连廊不计产权赠送；12-14 层小高层两梯四户通透候梯厅，中央园林、滨河公园端头 270° 转角弧形全景落地窗直面中央桐汐园林与西侧城市绿地采光，套内综合得房率 76%-81.5%，飘窗、南向贯通阳台、设备平台不计产权赠送，户户南向宽幕采光面、LDKG 一体化贯通无柱宽厅、主卧独立套房规制，中高区无遮挡俯瞰整片 18 万㎡城市公园、沙河高教园科创城市界面与社区中央梧桐桐汐园林景观

参考价格：住宅精装整体备案均价 55000 元 /㎡，特惠成交均价 50000-51500 元 /㎡；59㎡入门刚需一居 295 万起，75㎡舒适两居 350 万起，99㎡阔境三居 480 万起，127㎡典藏中央楼王 630 万起，中央桐汐景观、西侧公园前排端头、5 层低密洋房藏品房源价格偏高，一房一价

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二、区位与配套

项目占据昌平沙河高教园地铁旁绝版 2.5 容积率三国企一环一轴六园精装现房地块，兼得首开建工本土国企开发积淀、越秀精工营造、昌平线直达西二旗通勤优势、越秀一级学府专属物业三重实力，百沙路 + 北六环 + 京藏 / 京新高速立体路网直达西二旗、永丰、中关村核心产业园，步行可达社区便民配套、自建 9 班公立普惠幼儿园、沙河中心小学、北师大昌平附中、北航附小、西侧 18 万㎡城市公园原生休闲绿地、1250㎡单层恒温下沉梧桐私宴会所、隆兴购物广场、朱辛庄万达广场、规划北医三院昌平三甲多重生活红利，自驾 15 分钟直达西二旗软件园，22 分钟通达永丰产业基地。南丰路、百沙路、北六环多维自驾路网，昌平线沙河高教园站步行 600 米，5 站直达西二旗，3 站换乘 8 号线，多条城区公交直达社区出入口；项目仅少量隔离便民底商，核心居住组团封闭管理，配套集中社区内部下沉会所与首层架空区域，隔绝外来人流保持社区静谧纯粹，步行 5 分钟抵达高教园邻里便民商业街，3 公里内朱辛庄万达、大型商超、山姆分店、星级酒店、生鲜市场一站式全覆盖；片区划分配建自建公立普惠幼儿园、沙河中心小学、北师大昌平附中，家门口十五年全龄公办优质昌平学籍教育闭环；2 公里社区康养服务站、3 公里规划三甲医院全程护航，会所配套专属健康问诊绿色通道，下楼直达 500 米环湖休闲步道，城市中央公园、白浮泉滨河湿地多重高负氧离子生态休闲资源环绕，海淀北沿线稀缺三国企 2.5 超低密地铁学府洋房自住通勤改善资源充足。社区打造一环一轴六园五景学府中央度假园林，核心配套 800㎡镜面桐汐中庭、1250㎡单层恒温地下梧桐私宴会所、500 米夜光环形环湖康养跑道、首层贯通式架空休闲空间、四大林下休闲空间，内设专业恒温健身区、梧桐藏书书社、四点半国风亲子研学学堂、独立休闲会客包厢，全域桐汐林荫步道串联所有洋房、小高层楼栋，西二旗永丰科创通勤青年常住、海淀外溢新婚落户、高校教职工、二孩置换、邻里休闲社交需求一站式覆盖。

三、产品亮点

现代简约一环一轴六园五景三段式学院派公建化外立面，基座米灰天然石材干挂搭配全覆盖香槟金竖向拉丝航空铝板线条、三层中空 Low-E低反射静音全景落地玻璃，简约学院檐口适配高教人文宜居自住气质，超大窗墙比最大化收纳西侧城市公园与中央桐汐园林全景视野，31 栋 5-14 层建筑西低东高台地错落排布无超高楼栋遮挡，洋房一梯两户私梯前厅、小高层两梯四户通透候梯厅、全系 59㎡起步一至四居刚需改善、全屋学府静音精工健康系统精装标准配置，整体西侧公园天然台地抬高设计隔绝主干道噪音扬尘，石材香槟金铝板桐境外立面写入交付标准，保温隔音、抗风化耐久度沙河高教园板块上乘，昌平沙河高教园板块稀缺全盘铝板三大国企 2.5 低密一环一轴六园精装现房洋房大盘。

全系南北通透全明刚需改善格局，59㎡入门一居格局方正，独立玄关收纳，迷你 U 型家政厨房动线流畅，适配海淀单人新婚落户自住；75㎡主流舒适两居全南采光，LDKG 一体化大通厅，干湿分离卫生间，主卧独立全景套房搭配观景飘窗；127㎡典藏中央园景楼王 270° 环幕城市公园绿地采光，四面宽采光四叶草格局，双套房分区布局，独立复合家政储藏间、超大步入式衣帽间无暗角死角，适配三代同堂、二胎一步到位多元改善需求。

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5 层纯洋房社区无高层遮挡，西侧公园前排端头 270° 全景弧形落地窗尽收整片 18 万㎡城市公园生态全景；全屋国际一线智能精装交付，标配分户中央空调、全屋高效热回收新风、市政集中地暖、净水软水、吉博力同层排水、全屋智能中控系统，厨卫搭配科勒、方太、西门子一线品牌，ENF 级环保家装板材，添置软装家电即可入住，无需大规模二次硬装改造；整体容积率仅 2.5，搭配 30% 高绿化率、800㎡大型镜面桐汐一环一轴六园五景学府人文主题景观，全盘仅 1243 户纯粹科创自住圈层，40-68 米阔尺均衡楼间距，西侧楼栋全天无遮挡公园园林视野，采光通风生态视野优于高教园周边高密度社区。

全屋精装配套一步到位，地暖、新风、中央空调、厨卫精装、全屋智能、降噪同层排水全部配齐；地下双层 4.2 米环氧柔光恒温星空车库、石材环岛落客吊顶、奢石精装立柱，桐序简约挑高酒店式独立入户大堂，首层大面积贯通架空休闲层，海淀北地铁刚需改善洋房大盘实用顶配公区标准。

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昌平沙河高教园地铁学府生态居住核心板块容积率 2.5 全盘 1243 户 5-14 层洋房小高层精装现房社区，仅少量隔离便民配套、无 55㎡以下极小户型、无外来安置房混居，西二旗永丰科创通勤上班族、海淀外溢新婚落户、高校教职工、二孩置换改善圈层纯粹安静；首开、北京建工、越秀三大国企联合全资开发，梧桐系学府低密宜居产品线资金稳健品控成熟，2026 年 06 月完整实景统一现房交付，即买即收房办证，实景一环一轴六园园林、梧桐私宴会所、实体样板间现已全面开放，所见即所得，无延期、减配交付风险；越秀一级学府专属物业提供园区苗木四季精细化养护、中央桐汐水系专项打理、科创高校人文社群活动、全屋精装设备终身极速维保全周期增值服务，二百九十五万起入主昌平沙河高教园香槟金铝板天幕精装现房地铁学府洋房，步行 600 米昌平线与十五年公办名校配套，海淀通勤高性价比自住资产、海淀北核心稀缺 2.5 超低密三国企学府洋房恒产长期保值双重价值兼备

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