辽宁
01
拆迁不能重启，城市更新始终只能小打小闹，但传统拆迁已经推进不下去。仅存的拆迁动作基本是基于公共利益，比如修桥造路，医院学校公园的扩建，最近邱隘的拆迁就属于这一类。而基于土地财政的拆迁已经完全停滞。
不要再问为什么不拆，原因就是卖地的钱填不满补偿的钱，卖一块亏一块。
所以城市更新就只能停滞了吗？倒也未必，但首先，必须回答好下面这个问题——官方有没有决心让社会资本充分参与到城市更新中。只要有决心，就有办法。
之前拆迁完全由政府主导，不需要细算经济账，因为一定算得过来。现在政府不拆了，是因为政府算不好，资金平衡不了。政府不会算，但资本会算。面对同一座小区的拆迁，政府和资本的谈判方式是完全不同的。
比如市中心一个200户的老旧小区，单价只能16000，但地段很好，有改造成豪宅的潜质。
如果政府去拆，通盘算下来各种福利加上去怎么也要35000一平，经办人员也不会算细账，反正不是自己的钱，社会和谐第一位。那地价能到40000吗？想都不敢想。
换做资本出马怎么谈呢。先算一算，相似容积率且设计合理，单价可以干到35000，然后和小区谈判，22000一平补偿要不要，等于收购价格比市场还高30%。不答应就再见，答应就继续细聊。
为什么会有这种不同结果呢？身份越复杂事情越复杂，政府拆迁混合着公益和城市经营两种身份，每一种都要叠加相应的成本。为了维持公益角色，那么各种安家费、优先奖励、装修补偿必须全部到位，收购价还要参考之前的标准，必须要群众满意，充分考虑舆情。
老百姓也知道你角色拧巴，花的也不是自己的钱，自然就会漫天要价。
资本角色就简单直接得多，只讲投资回报不聊其他，都是成年人不多废话，漫天要价就再见，转头找下一家。拆迁成本里去掉了不必要的公益性支出，自然成本全线下降，流程也更快。
A小区谈崩了就找B小区；B小区同意，获利离场，皆大欢喜；时间一久，A小区还不能套现，大家就会着急，下一次谈判难度就小很多。
此外还有一种共同经营模式。
资方将未来地块的运营策略告知小区，小区居民如果愿意，可以将补偿款折合成等价股权，一起参与更新，不愿意参与的拿钱走人，这种操作模式对经营性商服用地，比如商场酒店也更友好，资方压力减小，收益细水长流。
这种交易中政府只需要做好过程监督角色，所有一切必须严格按合同办，双方都可以请律师维护权益，谁违反就罚谁。
02
这类政策20年前也施行过，一二级土地联动开发，当时没施行下去是因为法制建设不到位，信息也不够透明，任凭原子状态的民众对抗资本方。但现在不一样了，无论法制建设还是消息透明度，还是对基层政府的管理，都远比当时更成熟完善，完全可以杜绝当初的不规范。
所以现在又在强调自主更新，其实就是当初这种拆迁模式的升级版规范版。让社会资本有充分的合法途径，和愿意拆迁的主体自由结合。
同时，资方会根据自己的专业算法，发现哪些地块存在更新价值，这样的城市更新方向更明确，回报更清晰，能最大限度挖掘城市土地价值，为城市和市民创造更多财富。
政府没有钱，但社会资本依然财力雄厚，只是缺少下场途径。就我所知，宁波有许多资方在寻找5000万~2亿左右的标的，哪怕回报率只是略高于贷款，也乐于参与——如今的资本比过去理性得多。
所以只要政策松绑，法制保障，重启拆迁不是没可能，尤其那些地段不错的，规模又不大的社区，会优先被资本看重。即使大社区也未必没机会，条件合适，可以分批次开发。
年初《求是》那篇房地产的评论文章，曾给市场以极大鼓舞，希望这种鼓舞能迅速转化为政策，让银行囤积的庞大资金有更多渠道进入市场，为新一轮程式更新创造充沛的价值。
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