别墅“缩水”90多平方米！海口业主维权，政府部门称“开发商需完善手续”

海口鸿洲江山F地块项目别墅。陈标志/摄

业主希望开发商能尽快完善地下空间建设使用手续，相关部门可以按照实际证载面积所对应的房款，先行让他们进行缴纳税费和办理不动产证。

中房报记者 陈标志 海口报道

“像我家这种情况的至少有40户。”近日，海口市民沈伊萍向中国房地产报记者反映，她于2019年在海口鸿洲江山F地块购买了一套别墅，去年准备办理房屋不动产证时，发现证载建筑面积少了约92平方米。

记者了解到，40套别墅建筑面积“缩水”的原因，是地下一层的建筑面积没有在不动产证上体现。

这不仅仅是别墅建筑面积大大“缩水”，而且沈伊萍等业主若按“缩水”后的面积办证，无形中就多交了税费。沈伊萍及其家人此前曾到不动产登记综合服务窗口咨询，税务窗口的工作人员告诉她，不动产转移登记所缴纳的税费，要以购房合同的总房款为基准。

为此，包括沈伊萍在内的多名别墅业主展开维权，但均无功而返。7月14日，记者在海口鸿洲江山F地块项目走访，见到不少别墅被荒废搁置，庭院杂草丛生。

购房合同载明了别墅总建筑面积包括地下一层、地上两层，为何不动产证上却只能登记地上两层的面积呢？数十套别墅的地下一层建筑面积是怎样从不动产权证上“蒸发”的呢？记者对此展开了调查。

“消失”的90多平方米

尚未装修的毛坯别墅，一派荒芜的景象。陈标志/摄

别墅庭院门把上捆绑的铁丝“锁”，不知道何时被人剪断，两扇不高的院门虚掩着；一些尚未进行室内装修的别墅，门窗玻璃已严重破损，铝合金边框不翼而飞，尚未硬化的庭院杂草丛生……

7月14日上午，记者在位于海口市美兰区海榆大道188号的海口鸿洲江山F地块项目所见的情形。记者站在一栋毛坯别墅楼顶，每隔几分钟一架的航班，拖着“轰隆”的引擎巨响、机身几乎贴着楼顶而滑过。

7年前，沈伊萍和丈夫在朋友的鼓动下，在海口鸿洲置业发展有限公司开发的海口鸿洲江山F地块项目购买了一套别墅（一栋两户的联排别墅）。该别墅项目用地性质为零售商业用地，土地使用年限为40年。

虽然该项目所处的位置并不偏僻，靠近海口绕城高速及美兰国际机场，但该别墅当时的售价并不高。

“2018年4月，海南房地产市场实施全域限购政策，同时海南也全力推进自贸区（港）建设。”沈伊萍的丈夫吴国栋告诉记者，在朋友老乡的鼓动下，抱着抓住自贸港这波红利心态，就跟老乡朋友一起在海口鸿洲江山F地块买了一套别墅。

2019年4月，沈伊萍与开发商签订了一份《海口市商品房买卖合同》，该商品房用途为“商业、金融、信息”，建筑物共3层，即地上两层、地下一层，合同约定建筑面积共251.93平方米，其中套内建筑面积为239.65平方米，公摊建筑面积为12.28平方米。

该套别墅总房款为323万元，单价为1.28万余元/平方米。沈伊萍选择一次性付清全部房款的方式购买了该套别墅。

“实话实说，我们当初在购买这套房产的时候，是有一点贪图便宜的心理。”吴国栋站在自家毛坯别墅的顶楼对记者说，2018年4月后，海南楼市开始实行“史上最严”的全域限购政策，海口房价仍处于高位，别墅产品单价不到1.3万元/平方米，确实不是太贵。

与其他一些业主想法差不多，沈伊萍购房的主要目的就是投资。所以在购买后，他们一直没有急着装修。而未及时装修的还有一个重要原因，就是“分户证”上的建筑面积与购房合同上的建筑面积相差太大。

吴国栋指着房间内被摞起的一堆门窗玻璃告诉记者，几年来，不知道什么原因，自家的铝合金门窗被人卸下，铝合金材质的边框被人偷走了，只留下了这些大块玻璃没人要。

“我都不好意思跟身边的朋友说，怕被人笑话。”面对眼前的窘况，吴国栋哭笑不得，购房本来是一件开心的事，如今却买来一堆烦心事。

2021年6月，开发商为沈伊萍购买的别墅办理了“分户证”。她向记者提供的一份《不动产权证书（电子）》纸质复印件，该证对应沈伊萍购买的别墅房号，但产权仍登记在“海口鸿洲置业发展有限公司”名下，证载房屋建筑面积为159.14平方米，仅包括地面一二层的建筑面积。

这个证载建筑面积，显然与沈伊萍的购房合同上所记载的面积不一致，且“缩水”了90多平方米。

“我也曾经去过不动产登记综合服务窗口咨询，想着先将房屋一二层的产权办下来，地下一层到时再说。”吴国栋说，但税务部门工作人员告诉他，只能按照购房合同上的总房款金额缴纳契税等，不能按照“实际证载面积×单价”的金额来缴纳相关税费。

这对于沈伊萍等购房业主而言，是不能接受的。他们不能接受的原因主要有两方面：按照购房合同上的总房款缴纳税费，无形中要多支出一笔数目不小的费用；如果地下一层的产权面积未登记在证上，从法律层面上讲，该产权并非业主真正所有。

为此，沈伊萍及部分业主僵持在这件事上，一直未去办理别墅的不动产转移登记手续。

海口市资规局：开发商需完善手续

记者多次拨打开发企业“杜经理”的电话，均无法联系上。陈标志/摄

不动产证的房屋证载面积怎么就“缩水”了90多平方米了？

7月14日，记者也联系了海口鸿洲置业发展有限公司的一名冯姓主要负责人。冯先生告诉记者，他已经离开了公司的地块板块而到了物业板块工作，关于业主反映别墅证载建筑面积“缩水”90多平方米，他也大概了解一些，主要是地下一层的面积没有在不动产证上体现。

冯先生告诉记者，因为这事，部分业主还与开发商打过官司。他说，原来政府部门的测绘报告是有地下一层的建筑面积的，他们也是拿着这个测绘报告去税务部门缴纳了相关税费。

“但‘分户’不动产证办出来之后，政府那边不给这个面积了。”冯先生称，他们手续是齐全的，不存在未缴纳地下空间使用权出让金的问题。冯先生还向记者表示，对于具体情况他也不是太了解，需要进一步向地产板块方面的负责人了解。

然而，政府职能部门的说法，与冯先生所说的并不一致。

去年7月，海口市住房和城乡建设局、海口市自然资源和规划局分别就沈伊萍等多名业主的信访件，作出了信访回复和反映事项行政程序处理决定书。

海口市住建局向沈伊萍出具的信访回复称，该房屋规划报建为地下一层，地上一二层的成套房屋；政府部门实测报告上的房屋总建筑面积为251.08平方米（与购房合同有少许误差），其中地下一层实测建筑面积为91.94平方米，地上建筑面积为159.14平方米。该回复还称，该局于2019年8月27日已完成该项目的实测成果备案。

海口市资规局出具的处理决定书称，经调查，海口鸿洲江山F地块项目于2016年3月取得建设工程规划许可，2018年6月取得规划核实意见书，同年7月通过竣工备案。

据处理决定书介绍，2020年12月，海口市资规局依开发企业的申请，根据项目的土地使用证、规划许可证等系列相关材料，为涉事商业别墅办理了房屋所有权首次登记；2021年6月，该项目的相关楼栋办理变更（分户）登记，证载建筑面积为159.14平方米。

处理决定书中还称，根据相关规定，经营性地下空间建设用地，应当采用“招拍挂”的出让方式供应，建设单位应当依法取得地下空间建设用地使用权。为此，海口市资规局作出处理决定——

“建设单位可在完善该项目地下空间建设用地使用权出让手续后，提交上述房屋所有权首次登记材料办理地下地下空间房屋产权登记。”

7月14日上午，记者在海口鸿洲江山F地块项目现场走访时，也向开发商提出了采访要求，但记者多次拨打开发企业值班工作人员提供的对接人“杜经理”的手机，均无法联系上。

目前，沈伊萍等购房人也陷入了两难的境地：该尴尬的不动产证，到底办不办呢？他们希望开发商能尽快完善地下空间建设使用手续，相关部门能按照实际证载面积所对应的房款，先行让他们进行缴纳税费和办理不动产证。

（应受访者要求，本文沈伊萍、吴国栋为化名）