北京
来源：市场资讯
（来源：舒圣祥九派新闻）
物业公司正在越来越多主动“开除”业主，这听起来像是段子，却在现实中密集上演。中指研究院数据显示，2025年初至2026年3月全国已有212个住宅项目遭遇物业撤离，其中超六成是头部物企主动退场。中海、万科、保利等头部企业批量切割亏损“孤岛项目”，12家头部物企三年退场面积超4.4亿平方米。
舆论习惯于将物业纠纷简化为“黑心物业”与“维权业主”的道德叙事，但这场撤离潮揭示的真相要冰冷得多。根据中物智库的统计，2025年百强物企的毛利率为18.42%，同比减少1.11%。以百强物企毛利率为标准，理论上每个项目的收缴率必须达到81.58%，才能实现收支平衡，想要实现良性经营，则需收缴率超过85%。然而在某些小区，业主与物业正陷入双向消耗的死循环：欠费拉低服务，劣质服务催生更多欠费。
值得关注的物业退场潮，是财报上的理性止损，不能简单归责为物业唯利是图。物业服务合同属于双务有偿合同。根据《民法典》，物业服务人依约提供服务，业主负有足额按期缴纳物业费的法定义务，不得以房屋空置、服务存在瑕疵、未实际使用公共区域为由拒缴费用。物业服务具备天然的公共属性，电梯维保、消防巡检、园区绿化、公共照明、安防巡逻等基础服务，面向全体业主持续运转。
拒缴物业费，因此是典型的搭便车行为。部分业主将拖欠物业费视为对抗物业的合法武器，甚至在业主群传授被起诉也没关系的“经验”。但少数人欠费，多数人都将承担服务质量下降的后果，最终整个小区将被贴上“不稳定”标签，沦为无人敢接盘的“孤岛”。当收缴率跌破盈亏线，撤离就会成为理性的商业决策。那些被物业“开除”的业主，或许会觉得自己赢了“斗争”，但等待他们的，可能是房价折损、设施老化、再无头部物企问津的长期代价。
商业的本质是互惠。过去房地产高速发展阶段，物业企业依托新房增量扩张，尚可靠整体规模对冲单个项目亏损，进而维持整体盈利；如今楼市粗放增长时代落幕，增量红利消退，存量项目盈利压力陡增。当小区欠费比例居高不下，企业为求生只能被动压缩服务成本，减少保洁安保人力、延缓设施维修、缩减运维频次，服务品质滑坡又进一步激化业主不满，催生更多欠费行为，形成恶性循环。
当房地产的狂飙时代落幕，社区治理的成色才真正显现。物业发展问题已引起政策层面关注。7月13日国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》，首次将物业服务纳入扩大消费的顶层设计，明确实施物业服务质量提升行动、拓展多元化物业服务内容。未来，物业企业将从传统的保安保洁角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务的平台入口。但就眼下而言，物业与业主的拉锯，本质上是一场信任赤字。解决之道不在于道德绑架任何一方，而在于重建商业契约的刚性。
物业与业主的关系，应是基于契约、互信与共赢的长期合作。让守法缴费者受益，让违约欠费者担责，让物业在合理利润中提供合格服务。一方面，物业公司必须告别规模至上的旧思维，以专业和透明赢得业主尊重；另一方面，业主也需放下“既要马儿跑，又要马儿不吃草”的执念，理解商业服务的可持续性逻辑。业主按时足额缴纳物业费，不是单纯的“养活”物业企业，而是为自身居住环境、房产保值、社区安全付费，最终受益的是全体履约业主。
来源：九派新闻
评论员：舒圣祥
审核：十月
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