物业在车库建垃圾中转站且未报批？部门：非市政垃圾中转站

近期，龙岗区正方洲润园2栋2单元的业主向奥一新闻反映，在业主不知情的情况下，小区物业在负一楼车库设置了垃圾房。有业主曾通过民意速办反映此事，相关部门曾回应未规划配建垃圾中转站。为此，不少业主质疑小区物业未批先建，且未征求业主意见。

对此，辖区的龙岗街道办回应称，该垃圾房系建设单位结合小区实际情况、按照相关标准及规定建设，在小区交付阶段已与其他配套设施一并移交物业公司接管，并非后期改建，但实际使用者为物业方。

而物业方则表示，已采取多项优化措施以降低对业主生活的影响，同时研究在其他楼栋增设生活垃圾房的可行性，目前该设想仍处于初期阶段。

垃圾房设在单元楼负一层业主称“不知情”希望撤走

在业主徐女士（化名）看来，这处垃圾房从程序和选址上都存在问题。据徐女士介绍，其所在的合正方洲润园2栋2单元负一楼，本来是车库区域，不应设置垃圾房。徐女士强调，2单元楼栋的这处垃圾房承担着整个小区垃圾的暂存与转运，地下密闭空间堆放垃圾容易产生恶臭、渗滤液污染，滋生蚊虫病菌，并形成消防隐患，影响2单元业主日常生活。

业主供图

此外，部分业主提供的一份深圳市规划和自然资源局的回应，其中提到合正方洲润园项目于2021年8月取得《建设工程规划许可证》，2024年1月完成竣工联合验收，经核报建图纸（地下一层组合平面图），未见规划要求配建的垃圾中转站。规自局同时表示，经现场核实，该垃圾站为物业后期设置。

“我最近才知道这个垃圾房的存在，物业搭建垃圾房没有征求业主意见，属于侵权行为。”她表示按照《物业管理条例》相关规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施不得改变用途，物业服务企业确需改变的，应当提请业主大会讨论决定同意。“物业无权自行把车库改成垃圾房。”

业主供图

物业回应采取各项优化措施考虑其他楼栋增设垃圾房

公开信息显示，合正方洲润园位于深圳市龙岗区龙岗街道，由深圳市中龙信合投资有限公司开发建设，隶属于合正房地产集团。润园共4栋楼、分9个单元，于2024年1月交付使用。

小区的物业服务方为深圳市合正物业服务有限公司（简称“合正物业”）。合正物业成立于1998年，隶属于合正房地产集团，2025年入选“中国物业服务企业综合实力500强”。

针对此事，小区的物业方——合正物业相关负责人告诉记者，开发商移交至物业时，该垃圾房已经存在，且已在报建图纸上备注，“备注为功能房，具体设计成垃圾用房”。

对于小区业主提出的“购房时未进行提醒”的质疑，物业方提供了一份《购房风险提示》，其中第21条提到：“本项目根据政府垃圾分类要求，本项目的垃圾收集点在小区园林内及地下一层多处均有设置，地面垃圾收集点分别设置在（包括但不限于）1栋和2栋一单元之间的裙楼商业背面、2栋二单元和2栋三单元之间的裙楼商业背面、3栋二单元与3栋三单元之间的裙楼商业背面、3栋四单元与4栋之间的裙楼商业背面，开发商已通过相关设计尽量降低其不利因素，但尚不能排除前述设置可能会给临近的部分楼层使用者带来气味、感官等影响。”

合正物业方面回应称，已采取多项优化措施以降低对业主生活的影响，具体包括——每日21点前完成垃圾清运、加装负压风排风机和除臭喷雾装置、每日清洗垃圾桶、定期对活性炭吸附净化设备进行深度清洁等。

物业相关负责人告诉记者，在接到业主投诉后，针对选址问题，物业曾组织业主实地走访小区其他区域，“其他位置均不具备设置条件，相关原因已向业主进行了解释说明。”

至于下一步计划，物业方面表示，也会研究在其他楼栋增设生活垃圾房的可行性，目前该设想仍处于初期阶段。物业强调，如后续推进该项工作，将严格按照相关规定组织全体业主进行投票，最终是否增设需由业主共同决定。

街道办并非市政规划的垃圾中转站

辖区的龙岗街道办回应称，这一垃圾房并非市政规划的垃圾中转站。该垃圾房位于负一楼停车场出口处，用于汇聚已分类垃圾，便于垃圾及时清运。关于设置问题，该垃圾房系建设单位结合小区实际情况、按照相关标准及规定建设，在小区交付阶段已与其他配套设施一并移交物业公司接管，并非后期改建。

律师说法不排除开发商存在“提示不到位”等问题

广东晟典律师事务所律师毛鹏向记者表示，如果开发商在售楼前，已经做了《购房风险提示》，说明小区会在园林内及地下一层多处均有设置垃圾收集点，这种做法，通常情况下会视为开发商履行了告知义务。而且垃圾收集点本身也是小区相关配套设施设备的一部分，但不管位置选择在哪一栋，肯定会对该栋居民构成一定不利影响，这种负面影响也是客观存在的。

但毛鹏同时指出，开发商有提示，和提示是否到位，可能仍存在一定的差异。如开发商在《购房风险提示》中未直接点名“功能房”的位置在2栋负一楼，或未提示“功能房”未来可能会改为“垃圾用房”，可能会对业主当时在签订买卖合同选房的时候有一定影响，不排除有业主知道相关信息后，可能不会选择2栋居住，会选择其他楼栋居住。从这个角度看，不排除开发商存在“提示不到位”等问题。

毛鹏认为，相对合适的做法，是能否通过业主大会或某种方式，除了要求加强对2栋楼下垃圾用房清洗和通风除味的力度以及频次以外，是否可以适当增加2栋住户其他物业福利或待遇、或降低负担等方式，适当补偿或弥补2栋住户的不利影响，从而取得某种平衡。

第三方化解观察

回到这起事件的原点，业主追问的核心其实是两个问题：这处垃圾房什么时候有的;以及，为什么没人告诉我？

对于业主徐女士来说，答案仍是模糊的。开发商到底有没有尽到告知义务？物业提供了一份《购房风险提示》，上面确实提到了“地下一层多处均有设置”垃圾收集点。但没有一处明确写着“2栋2单元负一楼将设置永久性垃圾房”。一段模糊指向“地下一层”的表述，能否构成法律意义上的有效告知？律师的说法：有提示，不代表提示到位。

而比“不知情”更让徐女士难以接受的，是整个小区只有2栋2单元承担了这个垃圾房。原本属于全体业主共用的公共区域，如今却成了2栋业主需要单独承受的负担。垃圾房的异味、清运噪音、潜在的消防隐患，其他楼栋的业主并不需要面对这些。公共区域产生的负担，最终却只由一栋楼的居民承担，这份代价的分配是否公平，至少应当给一个说法。

采写：奥一新闻记者 南方民间智库研究员 廖静文