克而瑞：下半年核心一二线城市推盘积极性有望维持 弱二三线城市将转向存量去化

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，2026年上半年，重点50城商品住宅库存总量连续多个季度呈现回落态势，但去化周期却不降反升。截至2026年6月末，全国50个重点城市商品住宅狭义库存总量约3亿平方米，同比下降约7.3%，较2023年初约3.9亿平方米累计下降约23.3%，回落至三年来的低位；然而，去化周期仍处26.1个月的高位区间，较2023年1月的18.8个月上行7.3个月。展望下半年，供给端将延续“以销定产”策略，核心一二线城市推盘积极性有望维持，弱二三线城市将进一步缩量、转向存量去化；政策端将继续围绕“控增量、去存量、优供给”发力，供需双侧协同推进市场出清。但去化周期的实质性改善，最终仍将依赖于居民购房预期的扭转与需求端的实质性修复。

一、被动去库存主导：非对称供需双缩下的去化真相

从行业运行逻辑看，房企“以销定产、以销定投”的审慎经营策略持续深化，土地购置与新开工意愿维持低位。2026年上半年全国住宅新开工面积同比下降约24.1%，供给端的主动收缩，是行业消化历史库存、重构供求平衡的必经过程。

从重点50城的供需变动结构看，当前市场核心特征为非对称式供需双缩：供应端收缩斜率显著高于成交端，决定了多数城市仍处于供给驱动的被动去库存阶段。数据显示，上半年供应同比降幅超30%的城市达15个，其中无锡、济南、长沙、拉萨、景德镇等城市供应规模近乎“腰斩”，无锡降幅更是达到76.55%。成交端收缩幅度则相对温和，济南成交同比微降4.44%，无锡下降3.82%，武汉仅下降0.41%，供应大幅压缩而成交基本持平，库存总量的下降便成必然。

然而，这种“以销定产”式的被动去库存存在明显的效能边界。当增量供应的可压缩空间持续收窄，供给收缩的边际效应逐步递减，而成交端未能实现趋势性修复时，去化周期的上行便不可逆转。典型如哈尔滨，供应同比下降9.75%，但成交降幅达22.85%，需求端加速萎缩直接推升去化周期大幅走扩11.01个月；成都表现更为突出，供应同比下降21.29%，成交却骤降41.1%，供需剪刀差持续扩大，带动库存同比上升7.57%，去化周期拉长14.06个月。

图1 2026年上半年重点50城供求变化象限分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

综上，当前多数城市的“去库存”本质上是一种供应端驱动的被动出清，其可持续性高度依赖成交端的实质性修复。在需求预期尚未根本扭转的背景下，被动去库存的效能正在快速衰减，去化周期的持续高企正是这一矛盾的集中体现。

二、库存去化分析：核心城市画像及分化逻辑

基于库存同比与去化周期变化(较上年同期)的交叉分析，不同类型城市背后折射出截然不同的市场运行逻辑。

图2 2026年6月重点城市库存与去化周期变化对比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；去化周期按近12个月月均成交计算。

(1)双升型——库存与去化周期同步走高

库存同比上行、去化周期同步拉长的“双升型”城市，是当前库存压力最大的群体，典型代表包括深圳、成都、苏州、福州、东莞、兰州等，以强二线城市与部分热点三四线城市为主。

一线城市中，深圳与上海均属于双升型。深圳上半年供应同比仅下降6.02%，成交同比下降5.67%，供需基本同步收缩，但受高端项目集中入市、改善型需求释放不及预期影响，库存同比增长14.18%，去化周期较上年同期增加9.89个月至24.32个月。上海同样如此，供应同比下降13.41%，但成交同比降幅达27.12%，成交大幅缩水推动库存同比增长3.59%，去化周期拉长6.69个月至19.73个月。

强二线城市中，成都、苏州的压力尤为突出。成都成交大幅下滑带动去化周期大幅攀升14.06个月至31.77个月；苏州供应同比下降13.45%，成交同比下降20.83%，库存同比增长3.65%，去化周期拉长12.55个月至29.64个月。

三四线城市中，东莞、兰州的问题最为典型。东莞受刚需市场饱和、供应集中入市影响，库存同比大涨18.98%，去化周期突破40个月；兰州则受需求持续疲软影响，尽管供应同比下降12.40%，但成交同比大降28.77%，去化周期大幅拉长20.61个月至40.44个月。

(2)库存降但周期升型——总量回落掩盖的效率流失

“库存总量同比下降、去化周期反而上行”是当前最普遍的类型，覆盖北京、广州、杭州、武汉、南京、天津、哈尔滨等近六成重点城市。

这类城市的共同逻辑是：供应端的大幅收缩推动库存总量回落，但成交端的收缩速度更快，最终推高去化周期。这种模式下，库存总量的回落具有极强的迷惑性，看似去库存见效，实则市场的去化效率与流动性在持续恶化。

一线城市中，北京、广州均属此类。北京供应同比大降41.82%，带动库存同比下降5.68%，但成交同比下降1.87%，去化周期反而增加3.29个月至30.97个月。其背后是供应结构的持续高端化，而高端项目去化缓慢，拉低了整体周转效率。广州供应同比下降30.95%，库存同比下降7.41%，但成交仅微降0.33%，去化周期仍增加1.75个月至25.86个月，外围区域库存占比过高、去化滞缓是核心拖累。

弱二线与三四线城市中，哈尔滨、西宁的背离程度最深。哈尔滨库存同比下降10.07%，但去化周期大幅增加11.01个月至71.81个月，需求的持续疲软使得供应收缩的去化效应完全被成交下滑抵消；西宁库存同比微降1.65%，但去化周期暴增25.11个月至53.10个月，成交腰斩下市场流动性几近停滞。

(3)双降型——库存规模、周转效率同步优化

这是唯一实现库存与去化周期“双改善”的类型，典型代表包括郑州、长春、大连、南通、徐州、淄博等。这类城市虽然实现了“去库存”，但路径却不相同——郑州库存同比大幅收缩27.49%、去化周期回落至19.37个月，属于供求两端同步收缩后的相对企稳；大连库存同比骤降49.18%、去化周期由高位大幅回落28.89个月，更多是极端缩量的结果而非需求实质回暖；长春、淄博等去化周期绝对水平仍偏高。整体来看，双降型城市多为前期库存高压、经历深度出清后的低能级或弱二线城市，改善的内生动力不足，可持续性有待观察。

三、结构性透视：空间与产品双重错配下的周期抬升

总量维度的“库存回落、周期上行”，本质上是结构性矛盾的集中外化。以上海、广州、南京三大核心城市为样本，从空间区域与面积段产品双维度拆解可见，空间错配与产品错配是推高整体去化周期、形成总量背离的核心底层动因。

(1)区域分化：核心区紧平衡，外围区承压

三大城市均呈现显著的空间分层特征：主城核心区库存规模低、去化流速稳，维持紧平衡状态；外围远郊区域库存占比高、去化周期长，成为风险主要沉积带，空间供需错配持续拉大整体去化周期。

上海的空间分化呈现“核心紧平衡、外围高承压”的格局。中心七区库存套数占比合计不足15%，凭借地段稀缺性与配套成熟度，去化表现相对稳定。浦东新区库存套数占比26.39%居全市之首，且同比提升1.01pcts，去化周期20.9个月，规模与压力基本匹配。外围区域中，松江、青浦、奉贤、金山四区库存套数占比约36.98%，去化周期均在23个月以上，其中金山库存套数占比约9.48%，同比下降0.80pcts，去化周期达34.8个月。

广州的空间库存错配特征更为突出，增城、黄埔、花都、番禺、南沙五个外围区域库存套数占比合计达72.15%，且去化周期均在24个月以上，外围积压态势明显，其中增城库存套数占比22.89%居全市之首，去化周期27.1个月，库存规模与去化周期同步高于全市均值，是核心承压区。核心四区库存套数占比约16.28%，除越秀区外，去化周期普遍在20个月以内，其中天河区作为核心CBD，去化周期15.8个月，产业与人口支撑作用持续显现。

南京远郊三区去化周期均超50个月，构成全市去化压力最集中的沉积带。六合去化周期56.5个月，库存占比同比上升1.82pcts至11.46%，占比上升与周期高企并存，库存正在加速积压。高淳(56.0个月)和溧水(51.1个月)同样维持高位，三区合计库存占比超过30%，去化周期均在4年以上。主城鼓楼、玄武等核心区库存占比低，去化周期维持在15个月以内的健康区间。从去化效率看，江宁、浦口等近郊新城因配套逐步落地，去化周期接近全市平均水平，其中江宁作为库存最大区域(库存套数占比20.39%)，去化周期20.9个月，规模与效率基本匹配；浦口和栖霞的去化周期在21-25个月区间。

表1 上海、广州、南京2026年6月末分区域库存套数占比和变动情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

图3 上海、广州、南京2026年6月末库存套数和去化周期变动情况(分区域)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

(2)产品分化：主流面积段供需适配，两端产品承压

从面积段产品结构看，除广州外，上海和南京均呈现“中间稳、两端承压”的共性特征：100-140平方米主流改善户型供需匹配度最优，去化效率最高；90平方米以下小户型与180平方米以上大户型则成为去化堵点，产品结构错配持续拉低整体周转效率。

上海呈“中部健康、两端承压”的哑铃型格局。100-120平方米户型库存占比22.47%居各面积段之首，但去化周期仅13.7个月，为全城最低，供需匹配度最优。与之形成对照的是，90平方米以下小户型占比同比下降1.46pcts，去化周期却高达39.1个月，占比虽下降但去化周期仍攀升，“量缩流速更缩”的困境尚未打破。改善型大户型方面，140-160平方米占比上升2.01pcts，去化周期16.5个月，尚处合理区间；但180平方米以上产品占比上升1.37pcts至9.93%，去化周期已达24.4个月，占比与周期同步走高，高端改善需求吸纳能力正在边际递减。

广州的核心矛盾是“改善型大户型滞销”而非“刚需过剩”。90平方米以下小户型占比29.08%为各面积段最高，但去化周期19.9个月，低于全市均值，流速尚可。反观180平方米以上产品，占比仅8.84%，去化周期却高达47.2个月，是三城中同面积段去化压力最大的。140平方米以上产品去化周期均在26个月以上，远超全市均值，已成为拉高广州整体去化周期的结构性堵点。

南京是三城中面积段分化最为极端的城市，呈现两端“双高”困局。90平方米以下小户型占比同比上升1.54pcts至26.79%，去化周期高达36.6个月，占比与周期同步走高，是典型的“被动积压”。180平方米以上户型占比上升1.12pcts至11.34%，去化周期更高达38.3个月，同样呈现“双高”特征。100-140平方米主流改善面积段去化周期在17-19个月，去化效率最优，但体量不足以对冲两端产品的去化压力，全市整体去化周期仍高达26.67个月。

表2 上海、广州、南京2026年6月末分面积段库存套数占比和变动情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

图4 上海、广州、南京2026年6月末库存套数和去化周期变动情况(分面积段)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

综上所述，2026年上半年“总量回落、周期高企”的背离，本质是被动去库存的产物。多数城市库存下降依赖供给收缩而非需求回暖，去化周期普遍上行；市场分化沿“城市能级-空间区域-产品结构”三重维度持续深化，核心城市核心板块与主流改善产品保持相对韧性，弱能级城市、外围远郊与面积段两端产品则成为风险主要沉淀区。

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