土拍速递|滨江连下两城，天阳高溢价突围，四宗宅地揽金近40亿

7月21日，杭州迎来本月第二场土拍，4宗涉宅用地集中出让，分别位于上城长睦、拱墅运河新城、钱塘元成及义蓬板块。4宗地块总出让面积168756㎡，总成交金额约39.84亿元。其中3宗地块溢价成交，滨江集团连下两城成为最大赢家，天阳高溢价斩获下沙元成地块，英冠底价竞得江海之城地块。本场土拍热度分化明显，主城地块竞争激烈，外围板块则以底价平稳成交。

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四宗宅地成交概况

本次出让的4宗地块均为住宅用地，分布于上城区、拱墅区及钱塘区，起拍楼面价均在1万元/㎡上下，整体定位偏刚需改善。

从成交结果看，拱墅康桥地块竞争最为激烈，经50轮竞价后由滨江集团以39.20%溢价率竞得，成交楼面价22666元/㎡，为全场最高。上城长睦地块同样由滨江集团斩获，溢价率34.50%。钱塘元成地块经43轮竞价由天阳竞得，溢价率38.40%。而江海之城地块仅经1轮竞价，由浙江英冠控股集团以底价竞得。

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长睦单元JG0203-03地块

滨江再落子丁桥，34.5%溢价锁定品质人居板块

长睦单元JG0203-03地块位于上城区丁桥板块，地块编号杭政储出[2026]55号。东至三义港绿化，南至华鹤街，西至东风港路，北至长睦单元JG0203-02地块。出让面积22869㎡，容积率1.8，建筑面积41164㎡，用地性质为住宅。最终经50轮竞价，由滨江集团以56561万元竞得，成交楼面价13740元/㎡，溢价率34.50%。

溢价原因分析：

• 配套成熟，宜居属性突出：地块东面一路之隔为保利罗兰香谷，西面是城发·云锦城，南面距离地铁3号线华鹤街站约300米，周边1公里范围内有浙师大附属丁蕙实验小学、丁蕙第二小学白鹅校区等教育配套，地铁一站路可达丁兰广场、新城广场等商业配套，生活氛围浓厚。

• 品质试点加持：作为全市住宅品质提升试点项目，地块在建筑品质和居住体验上有更高要求，有利于打造差异化产品，提升项目溢价空间。

• 滨江品牌深耕：滨江集团作为杭州本土龙头房企，对丁桥板块有深刻理解，此次拿地有助于进一步巩固其在主城东北部的市场布局。

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康桥单元GS120103-10地块

50轮激战滨江夺地，运河新城核心区热度不减

康桥单元GS120103-10地块位于拱墅区运河新城核心区，地块编号杭政储出[2026]56号。东至顾扬路，南至规划七号支路，西至丽水北路，北至规划朱家坝路。出让面积39938㎡，容积率2.0，建筑面积79876㎡，用地性质为住宅。建筑密度不大于22%，建筑高度不大于54米。

地块紧邻大运河滨水公共空间、平安桥河绿道，环境宜居。距离地铁4号线、15号线换乘站平安桥站约500米，交通便利。最终经50轮激烈竞价，由滨江集团以181047万元竞得，成交楼面价22666元/㎡，溢价率39.20%，为本次土拍溢价率最高地块。

溢价原因分析：

• 运河新城核心区位：地块位于大运河新城核心区，紧邻大运河滨水公共空间，兼具生态资源与城市配套双重优势，板块价值持续兑现。

• 双地铁加持：距离地铁4号线、15号线换乘站平安桥站约500米，轨道交通出行便利，通达性强。

• 板块新房紧俏：运河新城康桥单元新房市场近两年十分紧俏。去年9月16日，越秀以溢价率25.47%拿下康桥单元GS120103-09地块（楼面价20490元/㎡），打造风华锦澜里项目，规划10幢高层、2幢多层住宅，已于今年3月首开，至今累计开盘4次，高层房源售价3.5万—3.6万元/㎡，去化良好。本次新地块成交楼面价22666元/㎡，较前期地块上涨2176元/㎡，地价稳步上行，反映房企对板块前景的持续看好。

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元成单元QT040101-02地块

天阳43轮竞价突围，下沙金沙湖板块再添新盘

元成单元QT040101-02地块位于钱塘区下沙片区，地块编号杭政储出[2026]57号。东至规划道路，南至松乔街，西至规划道路，北至规划道路。出让面积29250㎡，容积率2.2，建筑面积64350㎡，用地性质为住宅。建筑密度不大于22%，建筑限高80米。

地块位于金沙湖北医药港区域，最终经43轮竞价，由天阳以75698万元竞得，成交楼面价11763元/㎡，溢价率38.40%。

溢价原因分析：

• 金沙湖板块辐射：地块位于金沙湖北侧，受益于金沙湖板块持续升温的配套落地与城市更新，板块价值稳步提升。

• 对标项目去化良好：北面对标项目兴耀沐芳洲（元成单元QT040101-01地块），去年9月16日由兴耀以总价79282万元竞得，楼面价9773元/㎡，溢价率1.2%，目前售价2.5万—2.6万元/㎡，整盘去化约8成。本次新地块成交楼面价11763元/㎡，较前期上涨1990元/㎡，地价涨幅明显，但仍低于周边售价水平，利润空间可期。

• 天阳补仓钱塘：天阳作为杭州本土房企，此次高溢价拿地体现了对下沙板块长远发展的信心，也反映出房企对钱塘区优质宅地的竞争意愿。

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江海之城单元QT080603-92、102地块

英冠底价摘地，大江东板块平稳成交

江海之城单元QT080603-92、102地块位于钱塘区大江东板块，地块编号杭政储出[2026]58号。东至佩泽路，南至规划青龙路绿化，西至青六路规划绿化，北至河景路规划绿化。出让面积76699㎡，综合容积率约1.5，建筑面积115334㎡，用地性质为住宅。

地块分为两个子地块和划拨道路，其中QT080603-92地块用地面积约3.91公顷，QT080603-102地块用地面积约3.76公顷，公路用地6010㎡。最终由浙江英冠控股集团以85117万元底价竞得，成交楼面价7380元/㎡，溢价率0%。

底价成交原因分析：

• 板块定位偏刚需：大江东板块距主城较远，客群以地缘性刚需为主，市场热度不及主城核心板块，房企出价更为谨慎。

• 体量较大：地块总出让面积76699㎡，为本次土拍中体量最大的地块，资金占用较高，一定程度上抑制了竞争热度。

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穿透本次土拍

从本次土拍可以看出几点：

第一，主城核心地块依然坚挺。康桥地块和长睦地块分别以39.20%和34.50%的溢价率成交，且均经过50轮竞价，说明主城区配套成熟、交通便利的优质宅地依然能吸引房企真金白银地投入。滨江集团连下两城，进一步巩固了其在杭州主城的市场地位。

第二，刚需板块分化加剧。同为刚需定位的钱塘区两宗地块，元成地块溢价率38.40%，而江海之城地块则以底价成交，反映出下沙金沙湖板块与大江东板块在市场热度上的显著差异。靠近主城、配套兑现快的板块更受房企青睐，而偏远板块则面临去化压力，房企拿地更为理性。

第三，本土房企主导拿地格局延续。 2026年上半年杭州土拍呈现"本土深耕房企+央国企"双主导格局，本次土拍中滨江、天阳、英冠均为本土房企，延续了这一趋势。本土房企对杭州市场的深刻理解和深耕意愿，使其在土地竞争中保持活跃。

第四，地价体系稳中有升。康桥地块成交楼面价22666元/㎡，较去年同板块地块上涨2176元/㎡；元成地块成交楼面价11763元/㎡，较前期上涨1990元/㎡。整体来看，主城及近郊核心板块地价呈稳步上行态势，而外围板块地价则有所回调，市场分化格局进一步固化。

对于购房者而言，本次土拍预示着未来这些板块将有新盘供应，建议重点关注房企的产品打造能力和板块配套的兑现速度，理性选择适合自身需求的置业时机。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析师王义文，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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