上海楼市，又要出新政了？

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

年中已过，上海楼市坐在一条有点微妙的分界线上。

一边是"沪七条"自2月26日落地以来，二手房半年累计网签14.73万套、月均2.45万套，创下近五年"最强上半年"；另一边是新房量价还在双降，上半年成交1.9万套、同比缩水25.54%，均价72450元/㎡、同比跌10.78%。

更关键的是，2月那波"沪七条"之后，上海已经整整五个月没再出新政策，而中央口风却在7月13日刚批的《扩大消费"十五五"规划》里悄悄变了。

不少买房人最近在问：接下来还有没有刺激？如果还有，上海手里还剩几张牌？

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宏观口风变了！

要判断上海会不会再出新政，得先看上面给不给口子。

这一轮和2014、2022那两次不太一样。过去松绑的目标是"托住市场防风险"，工具多是限购限贷边际放松，市场脉冲三个月就回落。

但7月13日国务院批复的"十五五"扩消费规划，把住房重新划回了"居民消费核心品类"，目标从"稳行业"切到了"稳内需"。

单看体量，2025年全国新房销售额8.39万亿，相当于同年社零总额的17%，这个带动力确实是"大宗消费首位"的分量。

更实在的信号是7月这一波。

住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委罕见同步发声，一套覆盖信贷、税费、存量盘活、土地、保障房、房企风险化解的全链条。

新政7月在全国集中落地，除北上广深核心片区执行差异化管控外，首套商贷最低首付降至15%、二套25%，满2年免征增值税、不满2年增值税由5%降至3%,"卖一买一"个税全额退税延至2027年底。

调控从过去"分头施策"变成"顶层协同"，政策权限往地方下沉，上海因此拿到了自主设计组合工具的空间，不用再靠短期刺激硬托。

再看年初政府工作报告的185字定调："着力稳定房地产市场""因城施策控增量、去库存、优供给""深化住房公积金制度改革"。

姿态已经从"持续用力止跌回稳"切换到"精准发力稳定"，给核心城市的余量是有的，但大放水不会回来。

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上海的真实底色：分化才是关键词

再来看上海。

2026年上半年这份成绩单，用"冰火两重天"形容不算夸张。

二手房：累计网签14.73万套，月均2.45万套，同比涨约12%；3月单月3.12万套是近五年首次站上3万活跃线，6月2.52万套、同比涨21%，连续四个月高位运行。

新房：成交1.9万套，同比降25.54%；均价72450元/㎡，同比跌10.78%；成交总金额1731.59亿，同比缩水31.67%。

区域上，浦东上半年新房成交53.28万㎡、份额22.29%领跑，宝山、嘉定跟上，三区合计吃掉全市近半；但外环外整体去化周期还在走阔，库存6月753万㎡虽环比微降，压力没解除。

也就是说，沪七条这套组合拳确实把二手和刚需撬动了，但新房尤其远郊没完全接住。

二手热的部分原因是"以价换量"+限购松绑后的积压释放，新房冷则更多是供应结构和购买力错配。据机构统计，上半年5-8万/㎡和10万+占比超七成，刚需入门级新房近乎断档，刚需看了只能转二手。

这个冷热不均，恰恰是判断下一波政策会不会来的核心：二手已经稳住，新房尤其外环外还没，那刺激不会停，但也不会是大招，而是"补刀型"的渐进松绑。

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新政落地概率：会有，但不会是"沪七条"那种全家桶

综合宏观口风和下半场数据，情报君的判断是，上海年内还有政策空间，但节奏是"渐进式、精细化"，不会再来一次沪七条级别的大菜。

如果下半年再动，工具箱大概会从这几个方向抽：

第一，非沪籍外环内的口子还能再松。 沪七条把外环内社保从3年缩到1年，但"1年"本身还不是终点，再缩到"无需社保、凭居住证即可"或者把"居住证满5年免社保购全市1套"下放到满3年，都是可选项。

第二，个税免征年限可以动。 沪七条没碰"满5唯一"免征个税那条线。如果要把置换链条再润滑一层，个税年限同步调到"满2"或"满3"，对改善流通的刺激比再降首付还直接。

第三，多孩、初婚首套的倾斜还能扩。 中央报告明确点了这两类群体，上海目前公积金"+多子女"上浮只覆盖到二套（首套+多孩+绿建最高324万），首付比例、房产税减免（目前只对"成年子女唯一住房暂免"）还可以再扩到初婚首套。

第四，商贷利率随LPR还有下探空间。 据公开报价，5年期LPR已连续处于低位，首套主流利率区间3.05%-3.45%。

第五，核心区限购短期不会动，但"房票"类工具可以玩。 比如房票扩容、国企收储存量新房转保障/安置/人才房。这些上海已经在做，下半年可能加码，对外环外去化是直接分流。

对此，你怎么看？