压力测试下的迪拜楼市，从暴涨转向“价值回归”？

在中东局势爆发后，迪拜房地产市场经历了显著降温，但机构认为，这或许是一次“挤泡沫”的时机。

根据迪拜土地局（DLD）的数据，2026年第二季度住宅成交量超过3.8万笔，比一年前的历史最高点下降了近三分之一。同一时期，销售总额下降了近40%，降至1104亿阿联酋迪拉姆（AED）。

然而，成交量的急剧收缩并未引发价格破位。DLD数据显示，同一时期住宅每平方英尺平均价格仍保持了6.5%的同比增长。

伴随着这种“成交缩量、价格坚挺”的现象，买方情绪在短暂震荡后有所企稳。全球房地产科技集团居外IQI（Juwai IQI）联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）接受第一财经记者采访时称：“一开始，我们接到许多买家惊慌失措的电话，担心会损失自己的资金。”

但他观察到，尽管面临地缘局势，绝大多数项目仍在继续交付，施工照常按时推进，买家也依然按照原计划收房。他表示：“最终，在我们客户中，没有了解到的任何一位客户最终落实了退房申请。一旦买家意识到自身的投资安全并未受到地缘波动的实质影响，恐慌情绪便迅速消退。”

市场快速探底

根据DLD的官方数据，逐月来看，地缘政治局势对交易心理的冲击呈“先抑后复”的形态。今年1月和2月，迪拜房产交易量分别为17372宗和17015宗。2月底冲突爆发后，3月交易量急剧下滑至13471宗，4月微升至14035宗，5月探底至10280宗，而在6月回升至13715宗。

以局势爆发为分界线，前两个月迪拜月均成交约17194宗，后四个月月均成交降至约12875宗，环比降幅约为25%。

研究机构ValuStrat的数据显示，已交付的现房市场受冲击最为直接，4月现房成交量环比下降4%，5月降幅扩大至19%。“自疫情以来，现房市场还从未出现过如此大幅度的同比降幅，”该机构房地产研究主管图艾玛（Haider Tuaima）表示。

总部位于迪拜的研究机构Reidin也统计发现，5月全迪拜的成交额约225亿迪拉姆，仅为局势爆发前一个月的约一半。穆迪评级的一份报告也提出，3、4月现房交易量较1、2月的平均水平下滑了约51%。

不过，尽管遭遇季度性剧烈调整，整体交易大盘仍处于历史高位。行业机构WCapital的报告显示，受前两个月的强劲拉动，2026年上半年的半年度业绩仅次于2025年上半年，创下历史同期第二高水平。

与此同时，交易量骤降却未爆发抛售潮。据安萨里观察，随着开发商持续施工、托管账户隔离资金风险，买方的心理恐慌已迅速消退，其平台客户中无一落实退房。但另一方面，对于确实意图退出的买家，市场虽保留了合规解约通道，但也伴随着明确的程序与财务门槛。

安萨里解释称，买家需与开发商达成双边解约协议，通过DubaiREST应用程序提交申请。开发商配合的情况下，退款通常在4至8周内从项目第三方托管账户（Escrow Account）划出。但根据项目实际的施工进度，开发商依法有权扣留房价25%至40%作为违约金。

项目履约的防线

安萨里称，尽管新建项目管线受到地缘政治不确定性和供应链中断的冲击，交付进度依然保持稳定。

穆迪在7月1日发布的报告中评估认为，绝大多数原定于2026年和2027年交付的阿联酋住宅项目目前均在按计划推进。穆迪高级分析师耶格尔（Lisa Jaeger）表示，霍尔木兹海峡的航运中断确实对建筑业韧性构成了考验，但评级覆盖内的头部开发商应对得当，市场拥有充足的建材库存，且“尚未出现大规模重新谈判工程合同的迹象”。

安萨里分析称，成本与供应链的压力已通过本地化和物流改道部分化解。从核心建材来看，混凝土、钢材、铝材和陶瓷等原材料绝大部分在阿联酋本地生产，成本受外部局势波及较小。“而对于依赖进口的物资，其成本大约上涨了20%至25%。这主要包括电梯、机电组件及室内软装等依赖进口的物资。”安萨里表示，当前建筑承包商消化了进口建材上涨的大部分成本压力。

在航运保险和物流应对方面，他解释称，石油和天然气需要高度专业化的大型油轮，且必须在拥有特定管道设施的港口装卸，但建材的运输极其灵活，可以通过货轮、卡车或铁路无缝转换港口。当前，“建材的供应链目前已纷纷改道，通过阿曼、沙特阿拉伯以及阿联酋东海岸的港口进行陆运和转运。这样既完全绕过了霍尔木兹海峡，也避开了该海域的高昂战争保险费。”

咨询机构Cavendish Maxwell的数据显示，在原计划于2026年第二季度交付的约2.96万套房源中，约61%的房源施工进度已达到或超过80%。从实际的交付数据来看，仅达马克地产（Damac）一家，今年上半年就在迪拜交付了8800套住宅，并在同期内授出了价值高达100亿迪拉姆的新建筑合同。

理性回归与“挤泡沫”

DLD的数据显示，2020年至2025年间，迪拜的销售总额增长了866%。同一时期，每平方英尺价格几乎翻了一番。根据多家机构的报告，当前迪拜房地产市场的量价调整并非全面走弱，而是从过去五年的狂热暴涨转向“去泡沫化”和价值回归。

房地产服务公司第一太平戴维斯在季度报告中称：“目前的证据表明，市场正在回归常态，而非经历全面回调。第二季度新项目推介的减少，也可能会使第三季度的成交量有所放缓。”该机构称，开发商已急剧缩减了新项目的推介，第一季度至第二季度期间的期房开工量下降了约90%。预计市场将“过渡到一个以交易活动趋于温和、交付量居高不下以及买家行为日益审慎为特征的时期”，同时价格“总体上可能保持稳健”。

安萨里也证实，开发商在“新项目启动”和“拿地”方面确实有所放缓。但他补充说，虽然今年3月迪拜土地交易量环比暴跌56.5%，但同期实际在建项目的施工和交付未受到实质影响。

从交易结构来看，期房市场仍占据二季度销售量的75%和销售额的73%，但经纪机构Betterhomes的期房及资本市场主管马丁（Harry Martin）预计，期房与二手房市场即将迎来重新平衡。他认为，随着此前高强度开发的项目进入集中交付期，成熟社区增多，二手房交易将开始追赶期房。马丁表示，这种开发商推盘放缓的趋势是健康的，“它能让市场沉淀下来并寻找真实价值，未来的竞争将更集中于供应链完整、品牌强的头部开发商。”

全球豪华房地产服务公司安阁置业（Engel&Völkers）也在最新报告中称，迪拜住宅市场正从爆发式增长转入更为平衡的成熟阶段，市场既不会出现大幅回调，也难以重现全面快速上涨，而是进入“稳步推进、机会分化”期。

安阁置业的数据显示，截至2026年7月，迪拜住宅平均毛租金收益率仍保持在6.58%的高位。报告总结道，受人口与经济增长支撑，迪拜的租金回报率与税收优势在国际上依然具备吸引力，但未来的资本回报将比过去几年更加温和，“市场表现将越来越取决于具体的地段、物业品质本身，而非大盘的热度。”