广东
最近，楼市突然传出一个被很多人解读为“逆转”的信号。
央行公布的6月金融数据里，居民中长期贷款（基本等同于房贷）新增了1584亿元。这个数字本身不大，但在4月、5月连续两个月负增长（还的比借的多）之后“转正”，着实刺激了很多人的神经。
恰好在5月，央行又连发三支箭：降首付、降公积金贷款利率、取消房贷利率下限。时间这么近，很多人自然把两者画了等号：政策见效了，买房的人冲进来了。
事实真的如此吗？扒开数据，事情没那么简单。
第一，转正靠的是年中冲刺，不是趋势反转。
这一点从6月全国商品房销售额8579亿、比5月猛增34%就能看出来。为什么6月成交突然放量？熟悉楼市的人都知道，每年6月和12月是开发商冲业绩的关键节点，大幅度的优惠、集中签约，都会把当月的成交数据垫高。
真正检验成色的，是接下来的7月和8月。每年这个时候都是楼市传统淡季，如果淡季房贷还能保持正增长，底部才算真正夯实。只拿一个冲刺月的“转正”来说事，跟拿双十一成交额判断全年消费一样，参考价值有限。
第二，规模断崖式下降，才是真正的趋势。
这次的“转正”只是在一个极低的基数上实现的。看总量，今年上半年居民中长期贷款累计只增加了2212亿，比去年同期少了9000多亿，创下近十年新低。
如果你对十年新低没概念，那对比一下：2016到2021年楼市高峰期，上半年房贷新增动辄2.5万亿到3万亿。现在的半年增量，不到巅峰期的十分之一。这不是什么“逆转”，是剧烈退潮之后，水面出现了一个小小的涟漪。
第三，消失的房贷，不是暂时离场，是永久改变了流向。
很多人盯着房贷数据，以为大家不借钱买房是因为在观望。实际上，有两个更深层的结构性变化正在发生。
一是公积金正在大量替代商业房贷。5月央行下调公积金贷款利率后，首套房公积金利率已降至2.6%，而同期商贷利率在3.1%左右。30年期的100万贷款，公积金月供能省下200多元。只要条件允许，买房人一定会优先选择公积金或者组合贷。而央行统计的居民中长期贷款，主要反映的是商业银行表内贷款，被公积金分流掉的这一大块，根本不会体现出来。
二是全民主动去杠杆已是大势。4月央行就曾公开表态：居民主动降低按揭负债，修复自身资产负债表，这是良性调整。数据上也印证了这一点——居民杠杆率已从2024年一季度的62.3%降到今年一季度的59%，首次进入“5字头”。
你会发现一个有意思的现象：首付比例降到了15%，但很多人真实首付比例却高达30%、50%。越宽松，人们反而越谨慎。这种群体心理一旦形成，意味着靠加杠杆驱动楼市的旧逻辑，彻底走不通了。
房子已经从投资品沦为“大宗消费品”，这个转变是根本性的。既然是消费，就讲究量入为出；既然是消费，就不会有人为了买它去背上一辈子喘不过气的债务。
所以，房贷数据6月“转正”，真正的意义只有一点：楼市没有滑向更深的冰冻，在最底部出现了一些微弱的支撑。但它绝不是什么“逆转”，更不值得狂欢。
一个属于低杠杆、低预期的楼市，正在成为常态。看懂了这一点，就不会被任何一个单月数据牵着鼻子走。
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