危旧楼房改建诠释民生温度：北京东城区光明楼试点实践启示

导 读

“十五五”规划开局之年，城市发展正由增量扩张转向存量提质，在这一背景下，城市更新已不再是简单的“拆旧建新”，而是一项关乎千家万户安居宜居的系统工程。本文以北京市东城区光明楼17号楼改建试点项目为例，分享清华同衡的规划师、建筑师如何在实践中平衡居住舒适度与空间利用效率，并探索出一条可复制、可推广的“以人为本”的城市更新之路。

坚守民生初心：原拆原建、配套升级促回迁

光明楼17号楼始建于20世纪60年代，是一栋三层砖混结构简易楼。在改造前，楼内29户居民面临多户共用厨卫、居住环境极差的问题，且楼体已出现一定的安全隐患，传统修缮手段无法有效解决居民的生活困境。

图 简易楼现状

规划师秉持“拆除重建，就地回迁”的原则，避免高成本的异地安置和简单的“绅士化”改造，确保让原住民有选择留下的权利，从而延续了他们共生50多年的朋友圈和生活圈。在具体方案设计上，项目采用了 “片区统筹、户内成套” 的方式——在有限的用地范围内，通过精细化的功能排布，将原本简陋的“筒子楼”全部改造为拥有独立厨卫的成套住宅；同时，坚持 “配套优先、适度增量” ，在总建筑面积1769.2平方米的空间内，优先满足居民生活的基本需求，适当补充设施以优化公共配套空间。此外，利用半地下一层和首层局部，新增公共服务配套用房，真正实现了“螺丝壳里做道场，小空间里功能全”。

图 改善居住环境

这一改造模式不同于“大拆大建”的粗放方式，也避免了“修修补补”的低效投入。2022年交房时，实现“交房即交证”，29户全部回迁，居住品质从“忧居”变“优居”，满意度与获得感显著提升。

图 改造前 图 改造后

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创新资金模式：三方众筹、利益共享保障落地

城市更新面临的巨大挑战之一就是资金的平衡。光明楼试点项目开创了“原住民出资、市区财政补贴和社会资本（产权人）参与” 的三方众筹模式。具体来说，市区两级财政为项目给予一定的政策支持与资金补助，原住居民合理分担改建成本，而产权单位（京诚集团）则投入一定比例的资金，并持有新建建筑的半地下一层及首层的服务配套用房，确保投资权益得以确立。通过这种方式，居民、政府、社会三方共同构成 “资金拼盘” ，实现了风险分散与利益共享。

这一创新为后续城市更新项目提供了宝贵的经验：城市更新不应是居民的“等靠要”，也不是政府的“一刀切”，而是通过制度设计，让原住民、受益者、政府与市场各尽其力、协同合作。这种“三位一体”的出资模式，具有较好的可复制性和推广价值——在不同城市和项目中，只需根据当地的财政能力、居民承受力和市场意愿，灵活调整出资比例即可推进项目的落地。

创新治理机制：多委办局并联审批提效能

城市更新项目往往涉及多个政府职能部门，审批链条长、环节复杂、导致时间成本高，成为项目落地的重要瓶颈。光明楼17号楼试点项目在这一方面进行了重要探索，实现了多委办局“并联审批”的制度创新，探索了城市更新中的治理新方法。

在规划层面，项目团队主动统筹多方意见，协调土规管控政策与更新功能需求的矛盾，最终实现了创新突破，即“刚弹结合”——允许必要的构筑物突出用地红线，建筑主体不做退线，容积率和绿地率等指标不作表达。这一实践表明，城市更新项目的顺利推进离不开审批流程的系统性创新。通过多委办局协同、并联审批以及规划师全过程参与，光明楼项目为同类城市更新项目在审批效率提升方面提供了可复制的制度样本。

在审批流程方面，多部门建立了协同工作机制，实行并联审批，有效提升了审批效率。以“多规合一”协同平台为抓手，推动项目规划、选址、设计、论证、审批各阶段的“并联服务”，实现基础资料在部门间共享共用，确保项目审批便捷高效。

图 审批流程

践行陪伴服务：全流程跟进迭代，形成可复制更新路径

光明楼项目的成功，离不开一支“沉得下去、跟得下来”的规划设计团队。团队成员全程参与项目的各个阶段，从选址论证、政策策划、居民访谈，到方案设计、签约协助、建设监督，再到安置答疑与使用后评估，实现了“陪伴式、全流程”的服务。

在项目初期，设计团队不仅负责绘制图纸，更深入每一户居民家中，进行面对面的需求调研，此外，还作为“协调者”，协助居民与政府、甲方、施工单位多方沟通，及时化解居民个性化需求与规范、造价之间的冲突，有力保障了项目的顺利推进。

在实施过程中，设计团队整理形成了一套标准化的访谈表格和可迭代的工作方法，包括居民意愿调查表、功能需求清单、利益协调记录模板等。这些工具极大地提高了多方沟通效率，也为同类项目提供了“拿来即用”的操作手册。

图 方案实施

这些宝贵的经验与方法最终被纳入“十四五”国家重点研发计划的子课题《城市更新项目全流程、动态性、应用型设计方法》 中。从一线实践到国家课题，从试点项目到标准手册，光明楼17号楼的实践经验真正实现了“可复制、可推广、可借鉴”。

光明楼试点项目在有限空间、资金以及多元诉求的条件下，摈弃了传统建筑设计追求理想化或方案“最优解”的思路，而是通过持续协商与专业平衡，达成了政府、居民、工程、社会等多方主体认可的一套务实方案，藉由材料升级、无障碍预留空间、引入社会资本等具体举措，实现了从“开发思维”向“运营思维”的转变。

规划设计师们不仅做设计，更做“社区营造者”；政府不仅批规划，更做“全过程协调员”。这种 “多位一体联动模式” （居民、社区、政府、设计、施工、运营）正是光明楼项目能够落地生根、赢得赞誉的基石。

让每一个危旧楼都成为“光明楼”

在“十五五”开局之年，以光明楼17号楼为标杆，我们将推动更多危旧楼房改建、重建项目落地；更为重要的是，我们要把这类优秀实践中沉淀下来的资金共担机制、多委办局并联审批流程、设计师陪伴式服务、访谈工具包、并行工作法，让城市更新不再是少数试点项目的“盆景”，而成为惠及千家万户的“风景”——城市更新的本质，是让城市更宜居、更有温度。光明楼的故事，还在继续。

光明楼的规划师、建筑师说：

项目荣誉

自2022年交房以来，光明楼17号简易楼改建试点项目获得了多项行业殊荣，充分体现了社会各界对项目模式创新与实践成效的高度认可：

• 2026城市更新创新案例征集 优秀创新实践奖 CBC建筑中心

• WAACA2025中国建筑奖 WA居住贡献奖入围奖

• 2025年，荣获WA中国建筑奖居住贡献奖提名。 WA中国建筑奖由《世界建筑》杂志社设立，是中国建筑界最具影响力的奖项之一。成功获得居住贡献奖入围项目。

• 2025年，作为典型案例亮相《首都功能核心区控制性详细规划（街区层面）（2018年—2035年）》实施成果展。 该展览立体展现了核心区控规实施在政务保障、老城保护、民生改善等领域取得的成果，光明楼项目作为核心区首个非成套简易楼改造更新项目精彩亮相，彰显了其在民生改善领域的标杆地位。

• 2024年，荣获美国建筑大师奖（Architecture Master Prize）社会住房类荣誉提名奖。 美国建筑大师奖是全球建筑和设计行业最具声望的赛事之一。此次获奖表明，光明楼项目在社会住房设计与人文关怀方面的实践获得了国际专业领域的高度认可。

• 2022年，入选首届“北京城市更新最佳实践”项目。 该评选由北京市规划自然资源委、市住房城乡建设委联合组织开展，全市范围内16个项目获评“最佳实践”，光明楼17号项目位列其中。评选指出，该项目是首都功能核心区启动的第一个简易楼改建试点项目，对推动城市有机更新、改善人居环境，进一步探索城市更新改造模式具有示范作用和重要意义。

清华同衡建筑分院建筑四所

清华同衡建筑四所是兼具规划视野与设计实践能力的综合型建筑设计团队，坚持“跨行业融合、全链条服务”理念，依托清华及多产业资源协同，提供从投资咨询、策划、全过程设计到建造与运营顾问的一站式解决方案。团队长期专注于多功能、高复合度的综合型项目，立足产业发展与城市需求视角，最大化发掘项目潜力与投资效益，在城市更新、多功能公共建筑及综合体、超高层、产业园区、高品质社区及教育综合体等领域积淀深厚。团队笃行可持续设计理念，以规划思维引导建筑创作，致力营造具有社会、环境与人文价值的可持续人居环境。近五年完成多项行业示范、省级重点及地域核心项目，荣获IDA金奖、AMP荣誉提名奖、北京市城市更新最佳实践奖项目、广东省文物古迹活化利用典型案例、安徽省优秀工程勘察设计奖，省部级及国际奖项十余项。

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供稿｜清华同衡 建筑分院建筑四所