引入龙湖代建后 渝开发2.25亿接手黄葛渡15年烂尾项目

观点网 引入龙湖代建近一年，重庆南岸原江湾国际项目又一次易主。

7月17日，重庆渝开发股份有限公司发布公告，拟以2.25亿元现金收购关联方恒诚融智旗下黄葛晚渡公司51%股权。

本次收购标的黄葛晚渡公司在年初刚接手黄葛渡（江湾）一期土地，同步承接项目开发建设。

据了解，该项目曾计划打造“全球最高摩天双子塔和高空商业街”，却因故停滞烂尾近15年。直至2023年国资入局启动盘活，并在2025年引入龙湖代建品牌龙智造，将项目重新定位黄葛渡CAZ中央活力区，拟打造高品质综合型社区。

渝开发于公告中指出，项目地处南滨路核心滨江板块，属两江四岸核心区稀缺优质资产，此番收购交易，是公司优化核心区土储、填补主城核心区高端住宅产品空白的重要布局。

“前世今生”

此次渝开发收购的黄葛晚渡公司，持有黄葛渡（江湾）一期土地。该地块地处南岸南滨路长江大桥南桥头东侧，属于巴渝十二景 “黄葛晚渡” 核心片区。

2008年，港资房企中国地产集团将业务版图扩展到内地，于重庆设立重庆江湾房地产有限公司，并以4.7亿元、13.39%的溢价率竞得重庆南坪组团D分区D4-7-1/02、D4-7-2/02号宗地，地块建筑规模52万平方米，土地性质为商住用地，项目定名为江湾国际。

彼时江湾国际项目被规划为“全球最高摩天双子塔和高空商业街”，但原有规模或许并不足以支撑这一规划蓝图，拿地一年之后，企业实际控制人为汪世忠向重庆市人民政府提出3个项目规划概念方案，申请将项目的建筑规模增加至140万平方米。

至2010年，重庆市政府同意上述扩容申请，将原兴澳海底世界地块1.52万平方米土地以及重庆城投储备的2.98万平方米土地，并划入江湾国际项目，实行统一整体规划开发。

该次调整后，江湾国际项目总用地面积增至13.93万平方米，地上总建设规模为140万平方米。同时双方修订土地出让协议，项目土地出让总价款由最初的4.7亿元上调至12.88亿元，重庆江湾房地产有限公司需一次性补缴土地出让金8.18亿元，且承诺在协议签订后一年内启动动工、五年内完成整体竣工。

但随着中国地产集团自身债务违约，江湾国际项目的建设迟迟未有进展。

拿地十年后，项目迎来第二次重大规划调整，不仅整体计容建筑面积被大幅缩减，原本规划的全球最高摩天双子塔、高空商业街等核心地标业态也全部取消。叠加2021年国内出台禁止新建500米以上超高层建筑的限高政策，江湾项目蓝图宣告落空。

项目长期停滞烂尾的同时，重庆江湾公司也在拖欠城镇土地使用税款，司法执行等事项屡在叠加。至2022年7月份，该公司被重庆五中法院列为被执行人，截至当时累计被执行金额已达10.83亿元。

随着债务风险持续发酵，2023年，重庆五中法院正式发布司法拍卖公告，对江湾国际项目土地使用权进行公开处置，为搁置十余年的项目地块寻求新的接盘方。

时隔近15年，该地块价值相较初始拿地成本涨幅近十倍，但司法拍卖之路坎坷不断。当年该项目先后挂牌5次，期间多次遭遇流拍、挂牌中止等情况，拍卖起拍价也从最初的49.34亿元下调至39.48亿元，最终在第五轮挂牌中成功出让。

直至第五轮挂牌，才在重庆城投托底之下出让。业内分析表示，在楼市深度调整的大背景下，地块初始起拍门槛较高，多数民营房企无力承接大体量资产与遗留风险，由本土国资城投平台出手纾困、盘活存量烂尾项目，是贴合市场现状的合理选择。

资产进出

国资接手之后，搁置十余年的江湾国际项目，以市级重点城市更新项目--黄葛渡项目进入盘活重启阶段。

资料显示，2025年8月，项目正式签约引入龙湖集团负责代建代销，定位黄葛渡CAZ中央活力区，包含住宅、TOD、滨江商业、公园等内容。当年11月份，项目正式引入重庆建工正式进行施工。

具体来看，重庆市南岸区南坪组团D4-7-1等地块采用EPC总承包的模式，项目占地面积约225亩，建筑面积约76万平方米，项目分期实施。

其中项目一期占地面积约30亩，项目建筑面积约10万平方米，住宅建筑高度约198米，主要为高品质住宅及配套商业和车库。

从工期节点来看，一期项目需在2026年8月5日完成售房部主体施工，并在11月20日及12月10日分别完成两栋塔楼施工至二分之一主体（预售节点）。预计到2028年底达到交付条件。

城投托底之后，项目再次迎来易主。早在今年年初，重庆城投全资子公司恒诚融智公司便将黄葛渡（江湾）一期土地按照评估价格4.06亿元作价出资，划转至全资控股公司黄葛晚渡公司。

如今，恒诚融智再将黄葛晚渡公司51%的股权，以2.25亿元对价转让至渝开发。

根据公告，协议签署后5个工作日内，渝开发需支付转让价款的30%，并且在收购黄葛晚渡公司51%股权后，需按持股比例向黄葛晚渡公司提供1425.35万元财务资助，专项用于其偿还恒诚融智公司的其他应付款项。

渝开发表示，项目地处南滨路核心滨江板块，属两江四岸核心区稀缺优质资产，可填补公司主城核心区高端住宅产品空白。

根据项目整体更新规划，2028年首期将完成约300米商业街区、高品质住宅的建设落地，并引入优质教育配套；中期实现峡谷商业街全线贯通、崖壁公园对外开放及住宅交付，基本完成片区首轮更新建设；远期将持续完善商业配套、升级片区功能，打造功能完善的滨江活力片区，完成区域城市界面更新。

值得一提的是，渝开发自身的经营情况并不乐观。此前公告披露，2026年上半年，渝开发预计录得净利润为负值，亏损区间预计350万-700万，而上年同期净利润为1.93亿元。

对于上半年净利润同比下降，渝开发称主要系上年同期该公司转让子公司1%股权，丧失控制权，合并层面剩余股权按公允价值重新计量确认投资收益2.4亿元所致。

若再拉长时间线来看，2025年该公司虽扭亏为盈，但得益于非经常性损益贡献，也就是说，剔除这一影响因素，渝开发经营业务尚未拥有大幅造血能力。

烂尾项目如今已驶入开发正轨，伴随优质资产注入与龙湖品牌加持，黄葛渡项目规划能否兑现收益、增厚渝开发业绩，仍未有定数。

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