空置率仅2.22%！东京办公楼租金指数创31年新高，房东市场强势归来！

日本东京核心区的写字楼市场正迎来前所未有的热潮。《日本经济新闻》2026年上半年调查显示，东京现有写字楼租金指数飙升至183.64，创下自1985年以来、时隔31年的历史新高。

这一数据的背后，远非简单的周期性反弹，而是市场底层逻辑的重构。受日本长期劳动力短缺的结构性压力影响，企业被迫通过升级办公环境来争夺人才，使得延续多年的“租户主导”行情逐步弱化，市场整体进入业主议价能力稳步攀升的全新上行周期。

东京：供需极度紧张，资产稳步上行

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东京都心五区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）作为日本核心商务集聚区，其写字楼市场保持供需偏紧的态势。

三鬼商事数据显示，2026年3月东京核心5区的写字楼空置率仅为2.22%，远低于5%的供需平衡红线。这一紧缺状态已连续维持20个月，核心区域优质可租赁房源持续收缩。

在这场资产重估浪潮中，东京各核心商圈走势稳健，优质地段资产的溢价能力持续增强，各板块均呈现良好态势：

丸之内～大手町板块

作为日本的“曼哈顿”，该区域商务配套完善、企业集聚度高，核心区位优势稳固。当前，该区域现有写字楼租金中位数同比上涨24.2%，达到每坪5万6500日元。

与此同时，即便租金稳步抬升，头部企业的总部搬迁与扩租需求依旧稳定，市场对合理租金上涨具备较好的承接力。

八重洲～京桥～日本桥板块

近年，随着大批优质新项目落地、商圈配套持续完善，该区域租赁需求持续回暖，租金同比上涨19.7%。

本田、中外制药等行业巨头提前锁定全新标杆楼宇，体现出头部企业对核心地段、高品质办公物业的长期配置需求。

八重洲周边新建大楼

新建高端楼宇

新建高端楼宇的市场热度更高，租金指数攀升至239.98，创下33年半以来的新高。

其中，丸之内大手町新建楼宇的租金高达每坪8万日元，八重洲部分新项目报价最高达单坪10万日元，且已获得大型企业签约落地，高端优质物业的市场接受度良好。

大阪与名古屋：地方核心资产同步走强

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东京的这股写字楼热潮还蔓延到关西与中部的核心城市，区域核心写字楼资产估值整体保持稳步走强。

大阪市场受阶段性新增供应节奏影响，新建楼宇租金略有波动，但核心区域存量优质物业表现稳健，租金指数同比上涨13.6%。

御堂筋、淀屋桥周边及难波站周边的综合型大楼几乎“交房即满租”。随着梅田及周边区域的大规模供应逐渐减少，区域供需关系持续改善，业主租赁议价能力稳步提升，资产估值修复空间持续打开。

名古屋整体市场表现稳健、韧性充足。2026年6月办公楼空置率降至3.49%，实现连续四个月环比下降。伏见和荣地区交易活跃，平均租金连续17个月保持上涨。

即便“The Landmark名古屋荣”等超高层大楼陆续入市，外部企业的搬迁及本土企业扩租需求仍能平稳消化新增供应，体现出中部地区经济圈扎实的产业与需求支撑。

告别短期波动，进入结构性修复周期

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本轮日本写字楼回暖，不同于传统地产周期的短期反弹，而是由人口结构、供需关系、行业规则共同推动的长期结构性变化，市场中长期投资逻辑已明显改善。

需求端：企业人才竞争带动办公品质升级

日本劳动力短缺已成为长期常态，企业人才吸引与留存压力持续增加。高品质、配套完善的办公空间，已经成为企业稳定团队、提升品牌形象的重要条件。

在此背景下，企业对租金价格的敏感度有所下降，更愿意为核心地段、高品质物业支付合理溢价，持续支撑核心商圈租金与资产价值稳步修复。

供给端：开发成本走高，新增供应长期受限

建材、人工成本持续上涨，抬高了写字楼开发门槛，不少新项目进度放缓或延期落地。

结合行业预测，未来两年东京核心区新增写字楼供应量，将较历史均值减少30%-40%，供需偏紧的格局大概率长期延续，核心存量优质物业的稀缺价值将持续凸显。

规则端：租金机制优化，提升资产抗通胀能力

三菱地所、三井不动产等头部房企，逐步推行CPI联动租金模式，将通胀带来的运营、维护等刚性成本，通过市场化方式合理传导。

这一源自美国的模式在海外已较为成熟，未来有望在日本市场持续普及，平稳提升租金收入的稳定性，增强核心不动产的抗通胀属性与现金流韧性。

投资机遇：聚焦核心稀缺资产

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在供需结构持续优化、核心资产供给有限的背景下，当前日本商业不动产的投资机会，在核心城市的优质稀缺物业上得到充分体现，以下这两条确定性较高的配置主线值得持续关注。

第一，东京站周边超甲级存量资产。依托核心区位、成熟产业集群和完善配套，整体抗风险能力较强，适合作为稳健型底仓配置。

第二，大阪梅田、名古屋荣等区域总部聚集地的优质物业。当前区域资产资本化率仍有压缩空间，估值修复具备持续性，叠加稳定的区域产业支撑，中长期增值潜力可观。

从东京到大阪、名古屋，日本核心地区写字楼正在完成从“办公场所”到“人才基础设施”的价值升级。

在全球通胀延续、优质资产稀缺的大环境下，日本核心城市高端写字楼，凭借地段稀缺、现金流稳定、抗通胀能力较强的特点，具备较好的中长期配置价值。

与此同时，当前租赁市场的议价重心逐步向业主倾斜，优质核心物业的稀缺属性不断增强。

对投资者而言，提前筛选并长期持有核心优质资产，把握市场结构性修复红利，是未来布局日本写字楼市场、实现稳健收益的关键。

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