东久REIT季报解读：期末实际出租面积同比增40.56%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：营收同比增32.99%，年化现金流分派率4.46%

2026年二季度，东久REIT（508088）实现本期收入3337.66万元，净利润1753.36万元，经营活动现金流净额1647.19万元。本期现金流分派率0.95%，年化现金流分派率4.46%。从全年累计数据看，本年累计可供分配金额4988.45万元，单位可供分配金额0.0806元。

主要财务指标 报告期（2026年4月1日-6月30日） 本期收入 33,376,585.57元 本期净利润 17,533,622.32元 经营活动现金流净额 16,471,888.48元 本期现金流分派率 0.95% 年化现金流分派率 4.46% 本年累计可供分配金额 49,884,503.57元 单位可供分配金额（本年累计） 0.0806元

从项目公司整体财务看，报告期内营业收入同比增长32.99%，营业成本/费用增长24.88%，EBITDA（息税折旧摊销前利润）增长33.71%，主要因扩募纳入南通、重庆项目后资产规模扩大。

基金净值与业绩表现：可供分配金额季度波动，扩募资产贡献显著

本基金为契约型封闭式REIT，主要通过持有基础设施资产支持证券获取运营收益。报告期内，本期可供分配金额2140.73万元，单位0.0346元。可供分配金额计算显示，本期合并净利润1753.36万元，加计折旧摊销975.59万元、调增项1553.49万元（含使用以前期间预留费用1402.98万元），再扣除应收应付变动等调减项1870.54万元后得出。

值得注意的是，扩募项目会计政策调整导致额外税负150万元，由扩募项目带入现金专项承担，不影响可供分配金额。截至报告期末，基金市值22.57亿元，为分派率计算基准。

投资策略与运作分析：扩募后资产规模扩容，部分项目租约到期影响出租率

基金通过专项计划持有6个产业园区项目，包括首发的上海金山、昆山、无锡、常州项目，以及2025年11月扩募纳入的南通、重庆项目。报告期内，整体运营策略聚焦提升出租率和租金水平，但受部分租约到期影响，昆山、南通项目出现短期空置。

具体来看，昆山项目一租约于5月31日终止，涉及面积3606.76平方米，仍在招租中；南通项目同期终止租约面积10108.77平方米，已签约2034平方米（6月1日起租），剩余8074.77平方米待出租。其余项目运营稳定，无重大经营策略调整。

不动产项目运营指标：出租面积大幅增长，租金单价同比下滑4.44%

报告期末，基金整体可供出租面积37.70万平方米，同比增长35.49%；实际出租面积37.34万平方米，同比增长40.56%；期末出租率96.90%，同比提升1.43个百分点。但平均租金单价29.08元/平方米/月，同比下降4.44%，主要因扩募项目租金水平较低拉低整体均值。

运营指标 本期（2026年6月30日） 上年同期（2025年6月30日） 同比变动 期末可供出租面积 377,044.18平方米 278,282.43平方米 35.49% 期末实际出租面积 373,437.44平方米 265,678.65平方米 40.56% 期末出租率 96.90% 95.47% 1.43个百分点 平均出租率 97.23% 93.61% 3.62个百分点 平均租金单价 29.08元/平方米/月 30.43元/平方米/月 -4.44% 期末剩余租期 904.99天 1,048.55天 -13.69% 期末租金收缴率 97.15% 99.54% -2.39个百分点

分项目看，无锡项目表现突出，期末出租率100%，同比提升10.90个百分点；常州项目平均出租率98.46%，同比提升4.62个百分点。但重庆项目租金收缴率89.47%，南通项目期末出租率84.43%，需关注后续招租进展。

资产与负债结构：总负债同比增15.32%，扩募项目借款成主因

报告期末，基金总资产18.37亿元，同比微降0.05%；总负债13.21亿元，同比增长15.32%，主要因扩募项目形成关联方借款增加。分项目看，重庆迪梦捷实业长期应付款1.08亿元，南通弗洛达实业长期应付款1.81亿元，较上年末分别新增100%、180.26%。

资产端，投资性房地产合计15.22亿元（6个项目），占总资产比重超80%；货币资金56.55万元，全部为现金及结算备付金，无其他投资。

行业与租户结构：精密机械占比38.57%，前五大租户收入集中度24.45%

基金租户行业集中在精密机械（38.57%）、高新材料（24.97%）、汽车装备（16.35%）、信息产业（13.87%）及环保设备（5.74%）。报告期内，前五大租户租金收入合计714.04万元，占总租金收入的24.45%，租户结构分散，无单一客户现金流占比超10%。

具体租户收入情况：租户A（8.26%）、租户B（5.67%）、租户C（3.86%）、租户D（3.58%）、租户E（3.08%），均为制造业企业，行业与区域分布匹配长三角、成渝产业集群。

份额变动与费用情况：份额总额稳定，管理费、运营费合计134.13万元

报告期内，基金份额总额6.19亿份，无变动。费用方面，计提基金管理费104.10万元、托管费9.05万元、基础运营管理费120.98万元，合计234.13万元；支付上期管理费359.72万元、托管费31.28万元、基础运营管理费221.92万元及绩效运营费1.38万元。

风险提示：租约到期空置、租金下行及负债攀升需警惕

1. 租约到期风险：昆山（3606.76平方米）、南通（8074.77平方米）项目空置面积若长期未出租，可能影响现金流稳定性。
2. 租金下行压力：平均租金单价同比下降4.44%，扩募项目低租金拉低整体水平，需关注后续租金谈判能力。
3. 负债增长较快：总负债同比增15.32%，扩募项目借款需按期偿还，可能挤压可供分配金额。

投资机会：扩募资产贡献增长，年化4.46%分派率具吸引力

扩募后资产规模从首发的28.39万平方米增至38.41万平方米，收入端同比增长32.99%，EBITDA增长33.71%，规模效应初步显现。年化现金流分派率4.46%，在当前利率环境下具备相对收益优势，适合长期配置型投资者。

（数据来源：国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告）