华夏安博仓储REIT季报解读：总负债�...

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：营收4101万元净利润462万元

报告期内（2026年4月1日至6月30日），华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏安博仓储REIT”）实现合并层面收入41,014,754.61元，净利润4,620,134.12元，经营活动产生的现金流量净额25,009,167.61元。从收益分配看，本期可供分配金额26,787,672.85元（单位可供分配0.0670元），实际分配金额39,607,989.63元（单位实际分配0.0990元），实际分配超出可供分配金额12,820,316.78元，主要系前期预留资金补充。

主要财务指标金额（元）本期收入41,014,754.61本期净利润4,620,134.12经营活动现金流净额25,009,167.61本期可供分配金额26,787,672.85本期实际分配金额39,607,989.63单位实际分配金额（元/份）

基金资产负债：总负债16.3亿元同比激增46%

截至报告期末，基金底层不动产项目公司总资产992,693,282.87元，较上年末增长0.83%；总负债1,630,596,015.75元，较上年末的1,116,294,130.25元增长46.07%，增幅达5.14亿元。负债激增主要因报告期内项目公司吸收合并SPV公司并承继股东借款本金及应付利息，属于招募说明书披露的交易安排，不具备持续性。

从单个项目看，东莞安博盈顺仓储有限公司（洪梅项目）长期应付款达406,887,793.32元，较上年末的172,531,684.50元激增135.83%；广州速诚仓储有限公司（广州项目）长期应付款525,112,438.38元，同比增长92.30%。仅东莞石排项目长期应付款保持607,037,600.27元不变。

项目公司总资产（元）总负债（元）负债同比增幅整体项目公司992,693,282.871,630,596,015.7546.07%广州速诚仓储525,112,438.3892.30%东莞安博盈顺仓储406,887,793.32135.83%安博诚置仓储（东莞）607,037,600.270.00%

项目运营指标：整体出租率92.47% 广州项目降至82.73%

基金持有的3个仓储物流项目合计可供出租面积359,347.00平方米，实际出租面积332,304.00平方米，整体出租率92.47%。但不同项目分化明显：东莞洪梅项目出租率100%，东莞石排项目96.70%（144,966/149,918），广州开发区项目仅82.73%（105,815/127,906），较上季度小幅下降。

租金水平方面，整体有效租金单价1.31元/平方米/天，平均租金单价1.33元/平方米/天。东莞洪梅项目租金最高（有效1.39元/天，平均1.40元/天），广州项目最低（有效1.27元/天，平均1.27元/天）。报告期内完成9.3万平方米重点客户续租签约，客户留存率91.9%，加权平均剩余租期1.4-1.54年。

项目名称可供出租面积（㎡）实际出租面积（㎡）出租率有效租金单价（元/㎡/天）整体项目359,347.00332,304.0092.47%1.31广州开发区物流中心127,906.00105,815.0082.73%1.27东莞石排物流中心149,918.00144,966.0096.70%1.30东莞洪梅物流中心81,523.0081,523.00100.00%1.39

租户与收入：前五大租户贡献73%收入 电商与物流占比超70%

报告期内，基金底层项目共11个租户，行业分布以零售电商（42.06%）、第三方物流（31.87%）为主，合计占比73.93%。前五大租户收入占比达73.26%，具体为：租户A（电商平台，19.83%）、租户B（综合物流，16.74%）、租户C（供应链服务，15.35%）、租户D（第三方物流，10.69%）、租户E（制造业物流，10.37%）。

从收入构成看，租金收入占比约66.4%（27,398,111.80元），物业管理费收入占比32.8%（13,324,084.42元），其他收入占比0.8%（324,065.87元）。东莞石排项目收入最高（18,137,811.80元），占整体营收44.37%。

收入来源金额（元）占比租金收入27,398,111.8066.4%物业管理费收入13,324,084.4232.8%其他收入324,065.870.8%合计41,046,262.09100%

成本与盈利：财务费用占比超50% 东莞石排毛利率70.47%

项目公司整体营业成本/费用45,739,266.02元，其中财务费用占比最高（32,387,388.15元，主要为股东借款利息），其次为折旧摊销（21,506,984.30元）。分项目看，东莞石排项目财务费用达12,553,212.37元，占该项目总成本的56.52%；广州项目财务费用4,715,184.05元，占比37.15%。

盈利指标方面，东莞石排项目毛利率70.47%，息税折旧摊销前利润率69.54%；东莞洪梅项目毛利率64.55%，息税折旧摊销前利润率70.63%；广州项目毛利率60.65%，息税折旧摊销前利润率69.11%。整体EBITDA为28,488,099.93元。

项目名称营业成本（元）财务费用占比毛利率息税折旧摊销前利润率广州开发区物流中心12,690,203.9937.15%60.65%69.11%东莞石排物流中心22,208,572.1456.52%70.47%69.54%东莞洪梅物流中心10,840,489.8943.83%64.55%70.63%

市场风险提示：广州空置率升至20.3% 租户集中度过高

报告期内，广州仓储物流市场平均空置率较2026年Q1上升8.5个百分点至20.3%，东莞市场空置率维持21.7%高位，对租金水平形成压力。广州开发区项目所在子市场虽无新增竞争性项目，但区域供应集中释放已影响去化节奏，该项目82.73%的出租率需持续关注。

此外，前五大租户收入占比73.26%，存在单一客户依赖风险。若核心租户因业务调整或市场变化缩减租赁面积，可能对基金现金流稳定性产生影响。运营管理机构需进一步优化租户结构，拓展多元化客户群体。

资金与份额：净回收资金100%使用 份额保持4亿份不变

基金发行净回收资金86,720万元，原计划投资73,712万元，后经原始权益人内部审批变更投向并报备监管，目前净回收资金使用率已达100%。报告期内基金份额无变动，期初及期末均为400,000,000.00份，场内交易流动性由新增流动性服务商提供支持。

除基础设施资产支持证券外，基金其他资产组合全部为货币资金和结算备付金，金额6,632,343.54元，占比100%，未进行债券等固定收益投资。

管理人展望：聚焦租约衔接与空置去化 应对市场竞争压力

管理人表示，将持续跟踪广州、东莞仓储物流市场供需变化，动态优化招商策略。重点推进到期租约管理、核心客户沟通及空置面积去化，通过提升运营服务质量稳定客户留存。同时，加强园区安全运营及设施维护，东莞石排项目已完成仓库提升门电动化及停车场道闸系统升级，未来将继续推进资产优化以增强经营韧性。

风险提示：宏观经济波动可能影响仓储需求，贸易环境变化或对物流租户业务产生不确定性，投资者需关注项目出租率、租金水平及负债结构变化对基金收益的潜在影响。