华夏华润消费REIT二季报解读：会员�...

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润1831万元 年化现金流分派率3.75%

报告期内（2026年4月1日-6月30日），华夏华润消费REIT实现本期收入199,947,989.15元（约2.00亿元），本期净利润18,310,203.70元（约1831万元），经营活动产生的现金流量净额128,133,433.42元（约1.28亿元）。现金流分派率为0.94%，年化现金流分派率3.75%。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入199,947,989.15本期净利润18,310,203.70经营活动现金流量净额128,133,433.42本期现金流分派率（%）0.94年化现金流分派率（%）3.75

可供分配金额方面，本期可供分配金额92,135,498.70元（约9214万元），单位可供分配金额0.0921元；实际分配金额90,129,994.45元（约9013万元），单位实际分配金额0.0901元。本年累计可供分配金额182,265,771.90元（约1.82亿元），累计实际分配183,369,989.88元（约1.83亿元）。

不动产项目运营：出租率99.08% 平均租金单价创历史新高

报告期内，基金唯一持有项目青岛万象城运营平稳，实现营业收入198,118,602.59元（约1.98亿元），同比增长9.57%；息税折旧及摊销前利润（EBITDA）115,600,037.16元（约1.16亿元），同比增长13.02%。截至报告期末，可供出租面积139,750平方米，实际出租面积138,471平方米，出租率99.08%，同比微升0.05个百分点；收缴率100%，保持稳定。

运营指标本期上年同期同比变化（%）可供出租面积（平方米）139,750.00136,990.002.01实际出租面积（平方米）138,471.00135,658.002.07出租率（%）0.05收缴率（%）0.00加权平均剩余租期（年）1.741.99平均租金单价（元/平方米/月）6.25

值得注意的是，报告期内平均租金单价达444.53元/平方米/月，创历史新高，同比增长6.25%；但租约加权平均剩余租期1.74年，同比下降12.56%，短期租约到期压力需关注。项目入驻租户575家，主力店占比28.41%，专门店占比71.59%，租金收入前五名租户合计占比11.62%，租户集中度较低，分散经营风险。

收入与成本：租金收入占比超80% 财务费用占总成本43.29%

青岛万象城收入结构中，租金收入为主要来源，本期实现167,531,922.18元（约1.68亿元），占总收入84.56%，同比增长10.23%；物业管理费收入10,022,362.67元（约1002万元），占比5.06%，同比增长8.32%；固定推广费收入3,062,855.20元（约306万元），占比1.55%，同比增长5.64%。停车场收入4,579,137.23元（约458万元），同比下降6.54%，主要受周边停车设施竞争影响。

收入构成本期金额（元）占比（%）上年同期金额（元）同比（%）租金收入167,531,922.18151,983,262.86物业管理费收入10,022,362.675.069,252,457.068.32固定推广费收入3,062,855.201.552,899,437.665.64停车场收入4,579,137.232.314,899,452.31其他收入13,922,325.317.0313,142,419.525.93营业收入合计198,118,602.59180,818,009.419.57

成本费用方面，本期营业成本/费用合计233,946,906.11元（约2.34亿元），同比增长1.48%。其中财务费用占比最高，达43.29%，金额101,281,058.90元（约1.01亿元），主要为项目公司借款利息；折旧摊销成本占比20.69%，金额48,392,370.52元（约4839万元），同比增长5.47%；管理费用31,611,759.19元（约3161万元），占比13.51%，同比增长8.85%，主要系运营管理服务费增加。

资产负债：总资产同比下降1.62% 长期借款微增0.35%

截至报告期末，项目公司青岛嘉昇润城商业管理有限公司总资产4,547,625,168.95元（约45.48亿元），较上年末下降1.62%；总负债6,502,294,266.92元（约65.02亿元），较上年末下降0.11%。主要资产中，货币资金725,914,463.31元（约7.26亿元），同比增长3.69%；投资性房地产3,782,681,100.79元（约37.83亿元），同比下降2.59%，系折旧摊销所致。负债方面，其他应付款5,124,048,960.08元（约51.24亿元），基本持平；长期借款1,246,687,442.16元（约12.47亿元），同比增长0.35%。

会员与品牌：会员数达197万同比增23% 引入多家首店优化业态

报告期内，青岛万象城会员规模持续扩张，期末会员总数达197万，同比增长23%，总量超青岛市常住人口的六分之一。品牌调整方面，新开业店铺32家，包括山东首店如「%Arabica」「茶百道·小馆」等，持续提升品牌级次。同时，借势11周年庆打造“新愿玩具店”主题空间，并落地YSL LOVENUDE HOTEL华北首展、LEGO“世界玩乐节”山东独展等20余场品牌活动，带动客流与消费提升。

份额与管理人持有：份额总额稳定 管理人持有0.72%

报告期内，基金份额总额保持10亿份不变，无申购赎回变动。截至期末，基金管理人华夏基金持有本基金7,244,277份，占总份额比例0.72%，与上期持平。

风险提示与机会展望

风险提示：租约加权平均剩余租期同比下降12.56%至1.74年，短期租约集中到期可能对未来租金收入稳定性产生影响；财务费用占比43.29%，利息支出压力较大。

投资机会：青岛万象城会员基础扎实（197万）且持续增长，品牌调整与活动营销能力突出，平均租金单价创历史新高，叠加三季度计划推出“过个精酿夏天”主题活动及“游客友好计划”，有望进一步提振经营业绩。此外，基金拟扩募收购昆山万象汇、杭州萧山万象汇等项目，若顺利实施将优化资产结构，提升长期收益能力。