最高法：回村定居的退休人员，有权重修祖宅或申请宅基地建房

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很多在外工作一辈子的人，退休之后最大的心愿，就是回到原籍农村老家养老，修缮祖辈留下来的老房子，过上安静安稳的晚年生活。但长久以来，各地基层执行层面一直存在一条死板规定：只要你的户口属于城镇非农户籍，即便老家有祖传老宅，也不允许翻建、重建，危房也只能简单修补；新申请宅基地建房，更是完全没有资格。不少退休老人，年轻时服从城市招工政策迁出农村，晚年想叶落归根，却被一纸户口拦在门外。

最高人民法院（2020）最高法行再375号再审判例，打破了单纯以户籍判定建房资格的一刀切规则，给出了全国通用的裁判标准：完成户籍回迁、回到村里长期定居的退休人员，祖宅成为危房之后，有权申请原址重修；经过村民小组、村委会表决同意，同时符合乡镇村庄整体规划，也可以申请新的宅基地异地建房。

这条判例出台之后，并不是无条件放开城镇居民下乡建房，而是区分不同人群，划定了严格的准入条件。本文结合本次最高法判例、《土地管理法》、自然资源部相关政策，把哪些人可以回乡翻建祖宅、哪些人可以申请新宅基地、完整审批流程、常见踩坑误区、城镇子女继承老宅的权益全部讲清楚，同时整理出普通人可以直接照搬的办理步骤，避免大家申请建房时被无故驳回。

一、完整复盘最高法标杆案件，读懂判决背后的核心逻辑

本案是全国各地退休返乡人员建房维权的标杆判例，全国各级法院审理同类纠纷，都会参照本次判决标准。很多村镇干部、乡镇自然资源部门，以往只看户口性质，今后不能再单纯以非农户口为由，拒绝退休回迁老人修缮房屋。

1.1 案件完整经过

案件当事人年轻时期属于本村村民，早年参加城镇招工，户籍迁入城市，成为企事业单位退休干部。退休之后，本人主动将户口迁回原籍村庄，之后常年在村内祖宅居住生活，城市没有商品房、福利保障房，唯一居住场所就是祖辈遗留的老房子。随着时间推移，房屋年久失修，墙体开裂、屋顶漏水，已经被认定为危房，无法正常居住。

当事人向村委会申请原址翻建房屋，同时申请办理宅基地使用权确权登记。经过村民小组开会表决、村委会盖章同意，乡镇政府完成地籍调查，并且进行公示公告，全村无人提出异议之后，当地县政府为其核发集体土地使用证。

多年之后，当事人已经去世，家族其他亲属提出异议，起诉县政府，理由为当事人属于城镇退休人员，不属于本村集体经济组织在册成员，不具备宅基地使用权，要求撤销土地证书。一审、二审法院，仅仅依据当事人非农户籍身份，判定土地证发放存在瑕疵，予以撤销。

案件上诉至最高人民法院再审之后，最高法推翻了一二审判决，明确给出裁判观点：当事人退休之后，户籍已经正式迁回本村，长期在村内定居生活，依靠本村集体土地作为唯一基本居住保障，已经和村集体形成稳定的生产‑生活关系。祖宅属于原有合法房产，房屋变成危房无法居住，当事人有权申请重修祖宅；经过村集体同意，也可以申请新宅基地建房。一二审单纯以户籍是非农性质撤销证书，属于适用法律错误，最终驳回起诉方诉求，维持土地证合法有效。

1.2 判决释放的关键信号：户籍不再是唯一判定标准

在此之前，农村宅基地使用权，默认只有本村集体经济组织成员可以享有。也就是说，只有原始农村户口人员，才可以翻建房屋、申请宅基地；所有进城落户人员，一律排除在外。

最高法本次判决做出重大调整：判定一个人是否拥有建房资格，不再只看户口性质，而是综合四项硬性条件。四项条件全部满足，即便不属于传统意义上的本村集体经济组织成员，依然享有建房权利。

四项硬性准入条件（缺一不可）：

1. 户籍必须正式迁回原籍本村，单纯空挂户口、挂靠户口不算；仅仅逢年过节短期回乡居住，不符合条件；

2. 退休之后长期稳定在本村实际居住，参与村里日常事务，履行村民义务；

3. 本人在城市无其他保障性住房、商品房，祖宅是唯一居住场所，依靠本村土地作为居住保障；

4. 原有祖宅来源合法，属于祖辈继承房产，不是后期私下向村民购买所得；房屋经鉴定属于危房，存在安全隐患，必须原址重修。

另外还有一条明确分界线：原址重修祖宅，优先审批；想要申请全新宅基地建房，不能单方面强制政府审批，必须经过村民小组会议表决、村委会书面同意之后，乡镇政府才可以受理申请。村集体拥有一票否决权。

二、分人群划分建房权限，四类不同人员权益详细区分

很多人混淆了退休回迁人员、户口未迁出人员、城镇子女继承老宅人员、外来下乡人员四类群体的权益，不同身份，能够办理的事项完全不同，最高法判例的福利，只适用于第一类退休回迁定居人员。

2.1 第一类：退休后户口迁回原籍，长期回村定居人员（本次判例适用人群）

1. 原址重修危房祖宅：符合四项条件，乡镇政府依法应当审批，村委会不能无故拒绝；即便部分村民提出反对，只要房屋属于危房，可依法申请原址翻建。

2. 申请新宅基地建房：不能自主申请，前置条件是村民代表大会表决通过、村委会盖章，同时符合乡镇土地规划，避开基本农田、耕地，面积符合本省宅基地面积标准。村集体不同意，则无法新批宅基地。

3. 房屋确权：建房完工之后，可以正常办理不动产登记，取得宅基地使用权证书。

这里重点说明一点：拥有退休金，并不会直接剥夺建房资格。最高法判决中当事人本身就是退休干部，按月领取养老金，法院认可其回乡居住的权利。判定标准是城市有没有住房，而非是否领取退休工资。只要城里没有房子，即便领取退休金，依然可以申请翻建危房。

2.2 第二类：户口一直保留在农村，从未迁出的本村村民

严格遵循《土地管理法》一户一宅政策。一户家庭只能拥有一处宅基地，只要符合政策，翻建房屋、申请宅基地，属于法定权利，村委会无权拒绝。房屋坍塌两年之内，村集体不得随意收回宅基地使用权，两年以上长期闲置无人居住，经过村民代表大会表决、县级政府审批之后，才可以依法收回。

2.3 第三类：户口仍在城市，没有迁回农村，只是继承父辈老宅的城镇子女

这是绝大多数城市子女面临的现状。依据自然资源部2020年官方答复，城镇户籍子女，可以继承父母遗留房屋，按照房地一体原则，顺带取得宅基地使用权，可以办理不动产确权登记。但是权益存在严格限制，和退休回迁人员有本质区别。

1. 仅能日常维修、加固、修缮，不允许整体拆除重建、大规模翻建、加高扩建；

2. 一旦房屋彻底倒塌灭失，地上建筑物不存在，宅基地使用权随即消失，村集体有权收回土地；

3. 不具备申请全新宅基地建房的资格，无论是否退休，只要户口没有迁回本村，就不能申请新宅基地。

简单一句话：房子不倒，可以一直维护居住；房子一旦塌掉，土地收归村集体，不能重新建房。

2.4 第四类：外来人员，非本村原籍，单纯想到农村买房建房

无论是否退休，都不具备建房资格。国家政策明确禁止城镇居民下乡购买农村宅基地、闲置农房，私下签订的买卖协议不受法律保护，后期产生纠纷，买卖协议判定无效，无法翻建房屋。本次最高法判例，不适用于外来购房人员。

三、退休回村重修祖宅、申请宅基地，完整可执行审批流程

想要合法建房，绝对不能先动工后补办手续，私自拆除重建，会被认定为违建建筑，面临拆除风险。严格按照下面六个步骤依次申请，可以最大程度避免申请被驳回。

第一步：完成户籍回迁手续，落实本村户口

首要前提，必须将本人户口从城市迁入原籍村委会。只是短期回乡养老，户口保留在城市，即便长期居住，也无法享受本次判例带来的翻建福利。办理地点：户籍地派出所，办理户籍回迁落户。空挂户口无效，公安系统登记住址必须为本村老宅地址。

第二步：申请危房鉴定，拿到危房认定书面材料

携带老宅老房产证、老宅基地证明、祖辈传承证明，向乡镇住建部门申请危房等级鉴定，出具危房鉴定报告。这是申请原址重修最重要的依据。只要房屋判定为C级、D级危房，存在安全隐患，出于居住安全考虑，原址重建申请审批通过率大幅提高。如果房屋完好，不存在安全问题，只能简单修缮，不能整体拆除重建。

第三步：向村民小组、村委会提交书面建房申请

提交材料包含：个人身份证、户口本、户籍回迁证明、无房证明（城市无商品房、保障房，到不动产中心开具）、危房鉴定报告、祖宅权属证明、建房方案（房屋层高、占地面积、平面图纸）。

• 原址翻建：提交村委会备案，村内公示7‑15天，无村民异议，村委会盖章同意；

• 申请新宅基地：必须召开村民代表大会进行投票表决，表决记录留存，超过半数同意，村委会盖章，才可以向上一级部门递交申请。如果村民表决不通过，无法申请新宅基地。

第四步：乡镇政府、自然资源所审核，核查土地规划

乡镇自然资源部门核查地块性质，确认土地不属于基本农田、生态红线，符合村庄整体建设规划，宅基地占地面积符合本省规定标准。完成地籍调查，再次对外公示，公示结束无异议，下发乡村建设规划许可证。没有这份许可证动工建房，一律属于违建。

第五步：开工建设，全程接受监管

严格按照审批图纸施工，不能私自加高楼层、扩大占地面积、超出审批范围建房，施工过程接受村镇工作人员巡查，超出审批建设部分，属于违章建筑，后期无法办理不动产证。

第六步：竣工验收，办理不动产确权登记

房屋完工之后，申请乡镇部门竣工验收，验收合格之后，携带全部审批材料，办理不动产权证书，完成宅基地使用权确权登记。

四、大众普遍存在的八大误区，避开这些问题避免申请失败

最高法只是给出裁判依据，并不是放开所有限制，很多人存在理解偏差，误以为退休之后，随时可以回村盖房，下面这些误区，也是大量建房申请被驳回的主要原因。

误区1：只要退休，就能回村重建房屋、申请宅基地

错误。户口没有迁回本村，只是退休之后偶尔回老家养老，城市还有多套房产，即便属于祖辈老宅，也只能小修小补，不能拆除重建。本次判例所有福利，前提是户口回迁、无城市住房、长期村内定居三个硬性条件全部满足。

误区2：原址翻建房屋，不需要经过村民同意，政府必须无条件批准

原址危房重建，原则上优先批准，但依然需要村内公示，排除邻里土地边界纠纷。如果房屋重建之后，占用邻居宅基地、遮挡采光，邻里提出异议，审批会暂缓通过。新宅基地建房，必须经过村民表决同意，政府不能强制村集体出让宅基地。

误区3：退休金属于城镇福利，领取养老金就不能回乡建房

法院判决案例当中，当事人本身就是领取退休金的退休干部。判定标准不是收入来源，而是居住条件。只要本人在城市没有房产，退休金仅作为生活收入，不影响建房申请。城市拥有商品房，即便户口迁回村里，也无法申请翻建重建。

误区4：城镇子女继承父母房子，退休之后，就可以推倒重建

城镇子女户籍没有迁回农村，单纯继承房屋，即便本人已经退休，依旧只能维修加固，不能整体拆除重建。房屋一旦坍塌，宅基地收回。只有本人完成户口回迁之后，才可以参照本次最高法判例，申请危房重修。

误区5：房子只要是自家老宅，随时可以翻建，房屋倒塌之后依然可以重建

如果老宅已经全部坍塌、房屋灭失，只剩空地，即便属于祖传宅基地，城镇退休人员也不能重新建房。最高法判例的适用前提是房屋现存，仅因年久失修变成危房；房屋已经灭失，地上无建筑物，无法申请重建。本村村民房屋倒塌两年之内可以重建，超过两年闲置，村集体有权收回土地。

误区6：拿到最高法判例，就可以起诉村委会强制批准宅基地

原址危房重建，如果全部条件达标，村委会无故拒绝盖章，可以提起行政诉讼，参照本次判例维权。但申请全新宅基地建房，村集体拥有自治权利，村民代表大会投票否决之后，即便起诉法院，也无法强制批准新宅基地。宅基地分配，属于村集体自治范畴。

误区7：可以先建房，之后再补办审批手续

无论哪一类人群，未批先建全部属于违章建筑。后期面临限期拆除、整改，就算房屋建成，也无法办理不动产证书。必须拿到乡村建设规划许可证之后，才可以开工。

误区8：把户口空挂在村里，人长期在城市居住，照样可以建房

空挂户口明确被最高法判例排除在外。必须实际长期在村内生活，参与村里公益事务，履行村民义务，和村集体形成稳定生产生活关系，才符合建房资格。仅仅户籍落在村里，常年不在本村居住，申请建房会直接驳回。

五、最高法这条新规，带来的现实社会意义，以及对普通家庭的启示

5.1 解决数千万退休人员叶落归根的现实难题

几十年以来，大批农村青年，当年响应国家号召进城务工、招工落户，晚年退休之后，渴望回到老家养老。可户口迁出之后，老宅破旧危房无法翻修，成为一大民生痛点。过去村干部一句非农户口，就可以直接拒绝翻建申请。

本次最高法判例，打破一刀切户籍限制，从法律层面认可这类人员的返乡居住权益。年轻时为城市发展奉献一辈子，年老之后回归原籍，理应拥有修缮自有住房的权利。这条裁判规则，为全国大量同类人群提供了维权的法律依据，基层部门不能再单纯以户口问题拒绝危房翻建审批。

5.2 厘清集体经济组织成员资格的判定方式，不再唯户口论

以往判定村民权益，唯一标准就是户籍是否为农业户口。本次判决更新判定逻辑：户籍只是参考条件，实际居住关系、生存保障关系同样纳入评判标准。对于回迁定居老人，虽然不属于原始本村集体经济成员，但长期依靠本村土地生存，事实‑上形成村民关系，应当享有基础居住保障权利。

同时也守住底线，没有全面放开城镇居民下乡建房。单纯城市居民，不能利用这条判例，到农村购置土地建房，避免大量资本涌入农村，炒作宅基地资源，损害本村原有村民利益。新宅基地建房，依旧由本村村民表决管控，守住集体土地的根本属性。

5.3 给所有在外安家的子女，提出老宅维护建议

1. 父母遗留老宅，只要房屋还存在，城镇户籍子女可以继承。一定要定期修缮维护，千万不要放任房屋坍塌。房屋一旦灭失，宅基地直接被村集体收回，后期无法重建；

2. 如果本人未来打算退休回乡长期养老，可以提前规划，退休之后，将户口迁回原籍，提前开具城市无房证明，满足条件之后，危房可以申请重建；

3. 不要私下购买农村闲置宅基地。非原籍外来人员，无论任何政策，都不允许购买宅基地建房，买卖协议不受法律保护。

5.4 遇到不合理拒绝时，普通人合法维权途径

如果本人全部条件达标（户口回迁、城内无房、长期居住、危房证明齐全），村委会无故拒绝盖章，乡镇部门不予审批，可以分三步维权。

第一步：携带最高法（2020）最高法行再375号判例文书，与乡镇政府、村委会沟通协商；

第二步：向县级自然资源局、信访部门提交书面申诉材料；

第三步：提起行政诉讼，以行政不作为为由起诉相关部门，参照本次标杆判例进行审理，维护自身建房权利。

六、总结：放宽的是危房重修，并非放开宅基地自由买卖

综合全部政策与最高法判例，我们可以得出最终结论：本次新规，保障的是原籍退休人员叶落归根的基础居住权益，而不是放开城镇居民下乡建房。

原址重修危房祖宅，只要满足户口回迁、无城市住房、长期定居三大硬性条件，审批拥有法律保障；异地申请全新宅基地建房，最终决定权依旧掌握在本村村民手中，必须经过村民集体同意。

对于城镇户籍子女，没有回迁户口，唯一能做的就是常年维护原有老房子，只能小修，不能推倒重建。想要未来退休回乡重建房屋，唯一可行路径，就是退休之后，把户籍迁回原籍，且城市没有其他住房，满足所有前置条件之后，再申请危房翻建。

宅基地属于村集体所有，本质福利优先保障本村原始村民。本次最高法的判决，只是完善政策漏洞，兼顾了当年进城人群晚年返乡养老的合理诉求，兼顾情理与法理，既守住集体土地底线，又兼顾了普通人叶落归根的晚年愿望。

话题讨论

你身边有没有退休之后想回老家翻建老宅，却因为户口问题受阻的例子？你认为退休回迁人员，是否应该拥有申请新宅基地的权利？欢迎在评论区交流看法。本篇内容对你有所帮助，可以点赞关注，持续分享农村宅基地、房产相关政策干货。

免责声明：本文解读仅基于最高法判例及现行通用政策，各地实施细则略有差异，最终建房审批结果，以当地乡镇政府及村委会审核为准。