从“﹣50万”到“分红50万”

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2026年7月5日，济南淮海东城御景（南区）的公告栏上，贴出了小区第二季度公共收益账目：收入8.9万余元，支出3.19万余元，结余17万余元。大到停车场的租赁费，小到置办办公用品的花销，每一笔都记得清清楚楚。

距离这个小区不远，尚品燕园的业主们也会每半年查看一次公共收益情况。再过几个月，他们又将领到分红。

然而，在此之前，情况并不是这样的。“钱去哪儿了？”曾是济南尚品燕园小区业主连续追问了七年的一个问题。

从法律上讲，住宅小区公共收益是指利用业主的共有部分开展经营活动产生的收入，在扣除合理成本之后，归属于业主共有的收益。但现实中，这笔钱大多躺在物业的账上，业主看不见也摸不着。

当越来越多的业主开始追问“钱在哪、谁在管、为什么我们说了不算”时，那本沉睡的账本，才算真正翻开了第一页。

济南淮海东城御景（南区）业委会主任李申向记者展示公共收益账本

第一本账：从“﹣50万元”到“盈余30万元”

尚品燕园小区的业主第一次领取分红，是在2023年9月24日。

接到业委会通知说要给业主发钱，我挺惊喜的，因为之前从没领到过。”金女士说，自己在这个小区有两套房，发放标准按每平方米约1元计算，领到了300多元。“当年成立业委会，我投了票，真是选对了。”

济南尚品燕园小区西区于2014年下半年交房，东区于2015年6月陆续交房，共有住户2047户。七年间，小区电梯广告换了一茬又一茬，快递柜装了好几个，公共车位从早到晚几乎没空过，可当物业把这些年的公共收益账目拿出来的时候，业主们傻眼了——﹣50多万元。

“小区公共收益还能是负的？”尚品燕园业委会副主任王雷说起这事就摇头。业主们也质疑钱去了哪里，但谁也说不清。“当时的物业就给了一张白条，写着﹣50多万元，没有明细，拿不出任何证据。”

在尚品燕园业主的讲述中，那几年，他们与物业的矛盾愈演愈烈——电梯三天两头坏，单元门关不严实，大堂灯不亮也没人修，业主们找物业，每次答复都是“没钱”。

转机出现在2022年，小区成立了业主委员会（以下简称“业委会”）。新业委会成立后，干的第一件大事就是换掉物业，接管小区公共收益。

业委会与有意接手的物业公司一家一家地谈判。除了要求新物业须“带资进场”外，业委会还在新的物业合同里白纸黑字地写明了公共收益归业主所有。

接着，业委会把小区的“家底”翻了个遍——从公建配套商铺的租金，到电梯广告费、奶站和水站的场地费，一笔一笔查清楚、收回来。业委会承诺，每半年公示一次账目。

一年多下来，小区公共收益扭亏为盈，且盈余30多万元。

“经业委会讨论，决定把小区公共收益惠及全体业主，给大家发红包。”王雷介绍，从2023年开始，小区每年给业主分红。2023年发放了14.7万元，2024年发放约16万元，2025年发放22万元，三年累计分红50多万元。

“业委会不但给业主分红，还将一部分资金用于小区的公共设施维护及硬件升级。我们的账本越做越厚，业主的满意度也越来越高。”王雷说。

“从2023年到现在，我每年都能领到120元。不管多少，至少小区的公共收益是真正到了业主手里，这感觉很好。”业主赵先生说，第一次拿到钱时，他才知道，小区里居然还“藏着”这么一大笔钱，而且是自己可以参与分配的。

尚品燕园业委会副主任王雷。

第二本账：大到3万元，小到50元，一笔不落

相比尚品燕园，济南淮海东城御景（南区）业委会的账本做得更细。

“我们小区的公共收益主要来源于楼顶基站场地费、外围停车场收费、电梯广告及奶柜场地费等，每年收入15万元到20万元，收支明细每季度公示一次。”业委会主任李申是个说话干脆的人，“你看，账本上记录的大项收入有3万多元的；支出方面，小到办公室电脑维修50元，也一笔不落。”

2024年，济南淮海东城御景（南区）业委会成立时，公示了之前的公共收益账目：-50万元左右。于是，业委会把小区里能“生钱”的地方捋了一遍。小区公共收益归业委会管理，单独建账。

“我们小区体量小，只有700多户，结余不多，但属于业主的就得给业主。”李申说，2024年中秋节前后，小区第一次给业主发钱，每户50元，年底又发了50元，2025年元旦第三次发钱，每户涨到了100元，2026年元旦每户100元。三年间4次分红，累计20多万元。

除了发钱，业委会还把公共收益用在了小区设施的改善上：小区西门新建了防尾随人行门，单元门口安装了人脸识别，还给孩子们添置了一个超大滑梯。

“我儿子前几天写了篇作文，题目就叫《小区的环境越来越好》，这都是他自己感受到的。”业主杜女士说，在这里，公共收益真正做到了“取之于社区，用之于社区”。

济南淮海东城御景（南区）公共收益发放方案。

小区的钱，到底属于谁？

济南的实践并非个例。据媒体报道，在长沙、乐山、广州等地，也有小区陆续向业主返还公共收益，形式包括现金发放、物业费抵扣等，总金额从十几万元到百万元不等。

这些小区规模不一，目标却是一致的：让业主拿回本该属于自己的东西。

小区的公共收益，说白了就是利用小区公共部分经营产生的收入。主要包括公共场地停车费；楼道、电梯、外墙、车辆出入栏杆等广告费；公共场地摆摊、快递柜进场费；通信基站等设备占地费；物业用房、经营用房租金收入等。这些零零碎碎的“边角料”，加在一起就是一笔不小的数目。

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

广东合邦律师事务所合伙人杨登基律师解释，业主买房时支付的房款已包含小区电梯、车位、楼道等共有部分的成本，公共收益本质是业主自有资产产生的收益，“不是物业或业委会的施舍，而是业主的法定财产权”。

据了解，2025年，福建、湖北、河南等多省份出台住宅物业公共收益管理办法，明确公共收益归属全体业主。杭州、郑州等地也印发了具体的工作指引和试行办法，明确公共收益归全体业主、须规范管理和公开透明。

但记者在走访中发现，对大多数小区来说，这仍是“纸面上的权利”；对大多数业主来说，公共收益分红也只是“别人家的事”。

济南尚品燕园小区

小区分红之路，到底卡在了哪？

第一道坎：业主不知情。

“电梯广告天天看，快递柜也天天用，这能有多少钱？”郑州某小区业主张女士告诉记者，她从没听说过公共收益这回事，也没见物业公示过，“物业费倒是每年都交”。

陕西汉中某小区业主刘女士也表示，“我们从来不知道小区的公共收益有多少、用在哪。”

事实上，多数小区业主对公共收益一无所知，更谈不上主动维权。据中国消费者协会7月14日发布的《全国部分城市住宅小区物业服务调查报告》，七成以上被调查小区未公示物业费收支情况及公共收益等信息，近六成居民不了解小区公共维修基金的使用情况。

“物业服务人应当定期将维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。隐瞒收益、拒绝公开构成违法。”杨登基分析，公共收益被物业占用，根源不在于法律权属不清，而在于业主自治意识薄弱，极少主动主张知情权。

第二道坎：业委会缺位。

数据显示，在广州，仅有约20%的小区成立了有效运作的业委会。在南京，约6000个住宅小区中，成立业委会的只有900多个。

业内人士指出，当前全国小区业委会覆盖率不高，业主自治能力尚薄弱。没有业委会，业主就没有一个法定的组织去跟物业“算账”。

而成立业委会本身，就是一场硬仗。

根据《民法典》，业主共同决定事项须由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

这个“双三分之二”的门槛，在很多入住率不高、出租率较高的小区几乎无法完成。加之制度流程繁琐、物业公司阻挠、业主参与度低等因素，成立业委会可谓举步维艰。

济南淮海东城御景（南区）业委会主任李申回忆：“我们之前努力了好几次都没成功。最主要的原因就是业主的投票表决，票数一直达不到要求。”

业委会的运作同样困难重重。

太难了，我们的经历都能拍成一部电视剧了。”尚品燕园业委会副主任王雷直言，其实业委会成立之初，是想监督物业，协调沟通小区种种事宜，但物业并不配合。“前物业找人去我们单位闹，去家里闹，吓唬孩子。堵门、扎轮胎、尾随，我们都经历过。所以我们下定决心，一定要把这个物业换掉。”

济南淮海东城御景（南区）的奶柜

第三道坎：实操步步难。

即便跨越了前两道坎，公共收益如何持续积累、如何分配使用，实际操作中依然步步是问题。

首先，不是所有小区都有“金矿”可挖。有停车位、电梯广告、公共用房的小区天然具备创收条件，没有这些“先天条件”的老旧小区，虽然也可以通过挖掘闲置空间、优化资源配置来创造收益，但关键要看业委会的“经营”有多勤、业主的“共识”有多强，而且各个小区的收益分配方式也不尽相同。

“毕竟每个小区的情况不一样，需要因地制宜。我们小区公共收益占比最大的是停车场收费和公共用房租赁。我也了解到，一些小区虽然有公共收益，但没有分红，而是把收益转入维修基金，业主们也是认可的。”王雷说。

更大的难题，藏在一个法律术语里——“合理成本”。小区公共收益虽归全体业主共有，但从道路停车、电梯广告到摊位招租，都由物业企业在具体实施，必然会产生一定的成本。

《民法典》规定，物业企业利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后属于全体业主。“但这个‘合理成本’指什么，由谁来核定，既缺乏统一标准，也缺乏监督机制。公共收益的‘糊涂账’，根源就在这里。”杨登基律师表示。

尚品燕园小区的业主第一次领取分红。

由此可见，小区分红，不只是一次红包的发放。把账本晒在阳光下，本质是一场基层治理的微型试验，是关乎民生福祉与法治建设的大事。

2025年3月，中纪委将“整治物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题”纳入16件群众身边具体实事开展系统施治。

各地也在加速行动。据报道，2025年以来，宁波推动全市2531个具备公共收益条件的住宅小区全部设立专户，全覆盖建立公共收益管理制度；淮安在2025年11月已完成全市110个小区的公共收益审计，将结余的700万元全部放入专户管理；上海规定自2026年4月1日起，小区每一部电梯、每一个车位、每一块广告牌产生的公共收入，都须直接存入监管账户，实行专户专储、单独列账、公开透明管理。

从“糊涂账”到“明白账”，从“别人家的事”到“我们家的事”，这场始于一本账的社区变革，正在重新定义城市生活的底色。当越来越多的人知道“钱从哪来”“钱去哪了”时，基层治理的齿轮才算真正转动。