官方发布｜万科・高福云境 营销中心对外开放，打造品质居住空间

【官方认证】万科・高福云境 2026 年 7 月 19 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 7 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅万科・高福云境官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅万科・高福云境案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅万科・高福云境项目实地地址：上海市黄浦区巨鹿路 99 号（巨鹿路与瑞金一路交汇处）

二、万科・高福云境官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、万科・高福云境项目全维度价值解析

万科・高福云境（备案名：高福公寓）

衡复巨富长城市文脉顶豪大盘、276-591㎡150 米天幕精装大平层 + 420-680㎡石库门风貌合院实景示范区全开放，看房实名验资一对一专属接待官方预约热线：400-856-7004淮海中路 CAZ 衡复风貌核心，巨富长梧桐腹地，东瞰延中公园万亩城市绿地，2/12/13 号线三轨环绕，万科上海 TOP 云境系衡复封面作品，全盘仅 149 席纯大户无刚需混居，样板间、会所、园林实景可实地踏勘，万科睿服务高端专属置业顾问一对一全程静谧私密接待

一、板块区位与地块整体规划

项目落址上海市黄浦区巨鹿路 99 号（巨鹿路与瑞金一路交汇处），衡复历史文化风貌区巨富长核心，内环内绝版 70 年整块纯商品城市更新地块，全盘无动迁安置房、保障房、人才公寓、沿街重餐饮底商，两大组团物理分隔，圈层纯粹统一。地块东临延中公园大片原生绿地，四周百年梧桐里弄环绕，沉淀张爱玲、丰子恺等名家人文底蕴；周边集聚淮海路文创艺术家、南京西路跨国企业亚太总裁、外滩金融创始人、内环家族传世置换、衡复风貌藏品收藏家，内环城芯顶豪自住、涉外私管长租溢价常年领跑衡复板块，梧桐风貌藏品保值流通稳居上海第一梯队。轨交步行约 600 米直达 2/12/13 号线南京西路站，700 米 1 号线陕西南路站，四轨联动直达静安寺、陆家嘴、前滩、新天地全城核心商圈；自驾紧邻延安高架、南北高架、内环高架，5 分钟复兴东路隧道过江直达浦东、8 分钟新天地、10 分钟 BFC 外滩金融中心，多维高架路网，内环无外牌限行，跨江、商务通勤完全成熟。社区仅配套小型高端便民服务点；步行 1 公里环贸 iapm、兴业太古汇；车行 2 公里南京西路恒隆、静安嘉里，一线重奢、米其林黑珍珠、高端影院、星级酒店全部实景落地，配套无远期规划等待周期。开发主体：万科中国联合华洲地产联合开发，万科 TOP 云境系 3.0 迭代顶豪产品线，预售资金全程浦东新区房管局封闭监管，合同统一约定2027 年 10 月整体精装交付，高额延期赔付条款白纸黑字写入购房合同，零延期、减配、烂尾风险；全盘合计 149 席极小纯粹鼎豪社区，276㎡起步三至六房天幕大平层 + 420㎡起步石库门风貌合院全覆盖，无百平以内中小刚需小户型混居，业主以南京西路、外滩高阶金融高管、市区家族传世置换、衡复风貌资产收藏客户为主。总占地约 2.8 万㎡，总建面约 9.65 万㎡，地上住宅计容建面约 6.2 万方，容积率 2.66、绿化率 38%，内环稀缺南低北高低密规制；规划两大独立组团：1 栋 43 层 150 米天幕超高层大平层、23 栋 2-3 层石库门风貌合院，两组团景观动线完全分隔、独立管理互不干扰，打造一轴五进梧桐递进式中式园林，组团最大楼间距 108 米；标准平层层高 3.3 米、591㎡楼王层高 3.5 米，合院地上层高 3.6 米、地下拓展 5.6 米，中高区无遮挡同步收藏中央梧桐园林、延中公园、衡复梧桐、南京西路都会四重天际；外围原生百年梧桐、社区分层抬高台地绿化形成双层生态缓冲，弱化巨鹿路、瑞金一路主干道车流粉尘噪音。车位配比高达 1:2.8，地下双层环氧星空豪车车库，独立环岛石材落客庭院，全域采光通风井、铝方通吊顶、AI 智能反向寻车系统全覆盖，100% 预埋新能源超充管线，完整人车全分流，地面仅海派梧桐礼序景观步道、楼栋 4.8 米首层全石材架空泛会所。五证齐全，持有黄浦房管多批次正规商品房预售许可证（黄浦房管 (2025) 预字 0000112/286/324 号、(2026) 预字 0000105 号），可至巨鹿路 99 号现场云境美学馆核验网签备案、一房一价公示、日照与绿地景观测绘报告；全盘现代流体铝板三段式地标外立面、8000㎡双层下沉云境私宴会所、一轴五进梧桐立体园林、全系 276-680㎡实体样板间实景示范区全部开放，可逐层实地登高查验采光、精装、延中绿地全景尺度。

二、建筑外立面与精工建造细节

天幕超高层 & 石库门合院双立面体系，国际大师操刀融合现代流体美学与百年石库门里弄肌理，三段式分层精工打造。超高层外立面：基座通铺整块进口云朵白天然奢石干挂，标准层大面积德国旭格四玻两腔超白 Low-E 全景隔音幕墙，搭配哑光香槟金航空铝镁锰流线铝板，顶部流线型云际塔冠，呼应衡复梧桐柔和自然肌理；耐候幕墙复合十重节能保温墙体，抗上海梅季多雨潮湿、海风酸雨侵蚀，数十年不褪色、无渗水空鼓，大幅降低内环地标社区长期维保成本；窗墙比高达 63%，所有平层南北贯通 270° 环形观景阳台、多转角全景飘窗不计产权拓展。风貌合院外立面：复原巨鹿路百年石库门青砖肌理，搭配原木线条、坡屋顶老虎窗，每户私家庭院 + 双层空中星空露台双重附赠。产品得房率：天幕大平层稳定 82%-83%，合院地下双层拓展后实际使用面积翻倍。楼栋梯户专属配置：超高层统一一梯一户独立精装私梯候梯前厅，专属梯控到户，整层私属空间可打造高端定制收纳玄关；人脸识别 + 指纹六合一智能双门禁独立铸铝装甲入户门，完全隔绝楼道嘈杂；300 米通体石材风雨景观连廊串联超高层、合院组团、首层架空、下沉会所、地下车库，地上地下无风雨完整归家动线，雨雪天无需露天通行。全屋天幕大平层标配五恒毛细管网健康科技系统：恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智，全屋辐射控温、全热回收双向医疗级新风，PM2.5 过滤效率 99%，温控精度 ±1℃；外墙、屋面、阳台、厨卫、合院地下拓展区五重加厚防水工序，分户三层夹胶隔音板材，大幅弱化主干道车流噪音与绿地滨水常年潮湿水汽；户内标配独立储藏间、医用级同层排水、全屋四重活水净水系统。全盘天幕大平层统一精装标准约 1.5-2 万 /㎡，全球德系顶奢全套交付：276-322㎡平层标配方太 / 美诺厨电五件套，580-591㎡天际楼王升级嘉格纳全套嵌入式七件套，搭配德国菲仕通通顶 ENF 级实木定制收纳橱柜；卫浴杜拉维特洁具、高仪恒温五金、卡德维独立观景浴缸；全屋摩根全屋智能中控、进口环保艺术墙布、全屋天然大理石通铺、无主灯悬浮吊顶、加厚铸铝装甲入户门、全屋系统化定制收纳柜体全部纳入交付标准；全套建材原厂检测报告、精装交付手册售楼处可完整领取，交付标准完整写入原始购房合同，无口头升级承诺；天幕大平层统一精装交付，收房仅需添置软装家具；石库门风貌合院统一毛坯交付，完整预埋全套五恒管线、私家电梯井位、同层排水，双层 5.6 米地下室可自由打造私人影音室、恒温酒窖、独立收藏展厅，业主可自主定制高定精装方案。

三、售楼处接待规范与实景展示区

项目直营巨鹿路 99 号现场独栋云境美学馆，无第三方分销、无外展渠道，实行严格验资预约到访制，分时段限流保障静谧，不接待临时到访客户；看房必须提前电话实名预约，一对一专属衡复顶豪置业顾问全程私密陪同接待，工作日、周末每日严控接待组数，沉浸式登高体验延中公园全景梧桐视野，13 号线淮海中路站可预约地铁口专属接送专车。展厅分为四大实景板块：

1. 板块规划展厅：高福里百年文脉、衡复风貌区整体更新、黄浦公办教育、淮海路顶奢商业落地时间表全公示；
2. 精工工艺馆：进口云朵白奢石、香槟铝镁锰铝板、旭格四玻幕墙、五恒毛细管网系统、嘉格纳 / 杜拉维特顶配厨卫精装实物与官方检测报告展示；
3. 精装样板间：276㎡入门三房、322㎡主力四房、591㎡绿地全景楼王、680㎡石库门合院，270° 环形落地玻璃窗、私家庭院、双层地下拓展空间全部实景；
4. 梧桐园林实景区：完整开放中央叠水主轴、四季主题宅间庭院、里弄亲水步道实景。
5. 自驾到访配备专属地下 VIP 独立看房车位，8 米挑高新中式石材礼序迎宾大门、中央镜面叠水迎宾涌泉、全冠百年黑松、香樟名贵梧桐造景、1200㎡中央阳光草坪全部实景对外开放；示范区台地梧桐园林、架空休闲空间、下沉会所配套全部实景落地，无后期缩减景观、水系、会所配套规划风险。

四、梧桐藏境・一轴五进海派立体中央园林景观体系

国际一线景观团队执笔打造，以「梧桐藏云、里弄归境」为设计内核，抬高整体台地弱化外部道路视线干扰，打造 180 米纵向中央梧桐活水林荫主轴、五大递进式主题分层宅间庭院围合景观体系，东侧延中公园万亩绿地形成外部超大生态缓冲屏障，多层次精致造景：全冠成年香樟、乌桕、红枫、晚樱、金桂、罗汉松名贵乔木、四季花境、镜面溪流、置石枯山水、樱花梧桐拱廊分层排布，打造 36 米宽幅石材迎宾水庭、220 米环形夜光静音康养跑道、林下禅意中式私宴卡座、1200㎡中央阳光大草坪、分龄高端国风亲子活动场、长者梧桐静谧康养茶室六大核心节点；内外景观水系配套独立 6 小时循环过滤系统，万科自有润加物业月度换水清淤养护，杜绝死水蚊虫、梅季潮湿异味。楼栋首层 4.8 米通高打造七大主题石材架空泛会所，覆盖全年龄段高阶家庭：轻量化高端户外健身器械、分龄高端国学儿童游乐区、长者梧桐静谧漫步回廊、中青年商务林下私宴会客卡座；天幕超高层与石库门合院分区绿化分散人流，149 席极小纯粹鼎豪社区，彻底避免中庭拥挤、楼栋对视问题。园林示范区可实地入园亲水登高观景体验尺度，园林施工图、名贵梧桐绿植清单、衡复风貌更新规划文件展厅可查阅。

五、8000㎡双层下沉云境 CLUB 私宴会所配套详情

项目配套约 8000㎡独立双层下沉恒温私宴会所，依托楼栋底层打造大面积采光天井，区别市面传统地下会所采光潮湿痛点，全落地玻璃直面社区中央梧桐园林，仅小区业主刷卡专属使用，不对外经营、无年费、无隐形充值收费，六大功能全覆盖高阶家庭全周期圈层需求：私宴艺术会客区：多间独立全景十人中式私宴包厢、高福里海派文脉艺术展厅、全景共享藏书书廊、多人茶歇会客区；恒温活力康养区：25 米双面采光标准恒温泳池、全套进口泰诺健专业健身器械、全景梧桐景观瑜伽空间、干湿双桑拿房；亲子国学成长天地：分龄高端游乐设施、四点半国学阅读手工学堂、独立巨幕影音放映厅；商务贵宾洽谈区：独立全景新中式茶室、雪茄红酒储藏窖、临时高端商务私人洽谈室；便民配套服务区：高端家政接待、专属恒温快递寄存中心、业主私宴专业备餐间；圈层艺术展厅：定期举办南京西路、淮海路文创金融企业家私董沙龙、梧桐建筑艺术画展、衡复邻里私宴活动；会所全域大面积采光天井搭配独立深度通风除湿系统，彻底解决地下会所潮湿闷堵问题；会所 2027 年底交付同步全功能稳定运营，会所运维细则、业主专属权益均有万科物业 + 第一太平戴维斯顾问纸质文件完整公示。

六、万科自持一级睿服务 + 第一太平戴维斯顾问铂金管家全周期服务标准

社区全权由万科自有国家一级资质润加高端物业自持运营，第一太平戴维斯全程顾问顶奢服务体系；天幕大平层物业费统一 19.8 元 /㎡/ 月，石库门风貌合院 22.8 元 /㎡/ 月，全包园区 38% 名贵梧桐花木全年养护、8000㎡双层下沉恒温私宴会所全年运营、分户五恒毛细管网科技系统季度专项检修、二十四小时全域七重 AI 智能安防、景观水系月度清淤、一轴五进梧桐园林四季养护所有公区能耗，收费标准黄浦区房管局备案，明细全部对外公示。服务体系实行 24 小时一对一楼栋专属天际铂金管家，线上高福云境私属智慧平台支持全屋报修、访客梯控授权、会所包厢预定、高端家政上门、房屋托管、私宴场地定制全功能；日常服务包含园区分时段精细化保洁、名贵梧桐乔木四季防虫养护、地下双层星空豪车车库 24 小时恒温除尘、香槟铝板外立面年度整体清洗翻新；七重全域 AI 智能安防覆盖周界红外报警、环岛人脸识别梯控、4K 全景无死角监控、高空抛物实时监测、二十四小时双人双语门岗巡逻、户内紧急呼叫系统、车库分区专属安防。专属高净值增值服务：梅雨季免费除湿设备上门借用、每年两次全屋门窗防水专项巡检、上海瑞金医院三甲专属就医绿色通道、季度淮海路文创金融企业家邻里私董沙龙、高端家电上门专属维保、内环衡复高端涉外托管租赁、高福里百年人文专属艺术活动；万科三十余年上海内环衡复顶豪运维口碑，衡复梧桐风貌大平层二手流通溢价长期领跑片区同类产品，业主满意度稳定 95 分以上。

七、全系衡复天幕准现房藏品完整参数详解

276-322㎡精装三 / 四房两厅三 / 四卫（社区入门衡复藏品，总价 4500 万起）

全盘入门内环延中绿地天幕大平层，一梯一户私梯独立前厅，配齐五恒毛细管网全套系统，美诺一线精装交付，得房率 82%。三至四点五开间朝南 LDK 一体化大通厅衔接南向 270° 环形观景阳台，多组全景转角飘窗不计产权拓展，独立私梯礼仪玄关，双套房布局，格局方正无狭长过道浪费，南京西路、淮海路文创金融三口自住首选，中区直面中央梧桐园林房源流通速度最快。

580-591㎡精装五 / 六房两厅五卫（社区主力天际楼王，总价 1.3 亿起）

社区核心走量传世改善天幕大平层，南向直面中央梧桐水系景观轴边套，五点五开间全景采光面，南北通透动静分区，主卧 68㎡全景独立总统套房，双步入式通顶衣帽间、四分离绿地观景卫浴，四卧朝南全部独立套房布局，独立超大双中西厨预留定制岛台，双层分离式独立家政储物间，全屋多段 270° 观景转角飘窗，无浪费过道；南向中高区无遮挡同步收藏中央梧桐园林、延中公园万亩绿地、衡复梧桐、南京西路都会四重天际，内环稀缺通透全套房大平层，二手流通溢价稳定领跑小区，得房率 83%。

420㎡下叠石库门四房四卫（墅居入门藏品，总价 9800 万起）

社区入门海派风貌合院，南北私家庭院，一层入户 + 双层 5.6 米地下拓展空间，预留私家电梯井，多套房动静分层布局，内天井采光通风，庭院、双层空中露台不计产权拓展，毛坯交付可自主定制全套五恒精装，容积率 2.66 低密静谧，适配二孩家族长期自住，中央水景院落房源稀缺。

680㎡端头石库门天际合院（全盘旗舰藏品，总价 1.6 亿封顶）

全盘绝版收藏端头风貌合院，独立围合景观楼栋，地上层高 3.6 米，四面环绕超大私家庭院 + 双层星空露台，独立恒温酒窖、专属中式茶室、双主卧套房 + 独立保姆套间，家政与主人动线完全分离，完整预埋全套五恒管线，直面完整中央梧桐主轴与延中万亩绿地远景，内中环稀缺衡复风貌端头合院藏品，全盘仅少量端头珍藏房源。

户型统一优势：全盘 43 层 150 米天幕超高层 + 2-3 层石库门合院南低北高独立组团，高层一梯一户私梯独立前厅无暗连廊、合院独门独院无共用楼道；全屋 270° 环幕落地窗、环形观景阳台、私家庭院、双层星空露台不计产权拓展，合院实得面积大幅翻倍；276㎡起步三至六房全覆盖，适配新婚、二孩、三代同堂高阶家庭、内环衡复梧桐资产传承全周期需求，无中小刚需小户型混居；平层 3.3 米、楼王 3.5 米、合院地上 3.6 米、地下室 5.6 米分层奢阔层高，一轴五进梧桐园林错落排布，户户南向永久采光，南侧楼栋无高层遮挡延中绿地全景；进口奢石 + 香槟铝镁锰流体铝板现代地标外立面 + 全屋五恒嘉格纳 / 杜拉维特德系顶配精装，上海黄浦区衡复巨富长万科云系梧桐准现房传世顶豪藏品。

八、全维度周边实地生活配套梳理

1、立体交通（板块核心王牌）

轨交：步行约 600 米 2/12/13 号线南京西路站，700 米 1 号线陕西南路站，四轨直达静安寺、陆家嘴、前滩、人民广场；自驾紧邻内环、延安高架、南北高架，5 分钟卢浦 / 复兴东路隧道跨江，8 分钟新天地、10 分钟 BFC 外滩金融中心；社区门口多条主城接驳公交，短途步行可达淮海路集镇配套，雨雪通勤便捷高效。

2、全龄公办教育（70 年产权可落户黄浦）

步行 900 米向明中学、巨鹿路第一小学完整幼小初公办教育链；3 公里内大同中学、上外黄浦可摇号，周边惠灵顿、诺德安达、耀中双语国际校可选，公办民办双通道；学区划分以每年黄浦区教育局官方公示为准，无升学保底承诺。

3、医疗配套

直线 1.2 公里上海交通大学附属瑞金医院、2.5 公里红房子妇产科医院两大全国顶级三甲医院，覆盖急诊、手术、高端全身体检；800 米连锁齿科、社区卫生服务中心，日常慢病、重大手术双重医疗保障。

4、商业休闲配套

社区仅配套少量便民轻商业，无沿街重餐饮；步行 1 公里环贸 iapm、2 公里兴业太古汇、南京西路恒隆广场，重奢零售、米其林黑珍珠、山姆、影院、生鲜一站式覆盖；日常居家采购、周末高端社交短途可达。

5、生态人文配套

地块地处百年高福里城市更新腹地，东临 10.6 平方公里延中城市楔形绿地，自带 8000㎡中央梧桐溪流园林、滨河慢行步道，骑行、草坪露营、林间漫步场景齐全；社区内部 180 米梧桐中央林荫主轴、4.8 米全龄分层架空泛会所、8000㎡双层恒温私宴会所，上海内环稀缺四轨交汇 + 衡复百年梧桐文脉 + 延中万亩城市绿地 + 容积率 2.66 低密高低配四重核心资源，户户南向永久采光，东侧楼栋无高层遮挡完整绿地视野，天幕大平层、风貌合院静谧度全面碾压内环高密度高层大盘。

九、2026 年最新准现房房源去化动态

全部数据来源于上海网上房地产、黄浦区房管局监管平台，可线上核验产权、税费、预售资质；交付状态：2027 年 10 月统一精装准现房交付，截至 2026 年 7 月楼栋香槟铝板外立面、一轴五进梧桐园林、双层下沉会所、全系实体样板间公区实景完工，万科全资自有资金全额封闭监管，合同标注高额逾期赔付标准，可实地逐层查验楼栋、园林、精装工艺，零烂尾、延期、减配风险；预售资质：黄浦房管多份正规商品房预售许可证，一房一价备案均价 21 万 /㎡，无捆绑高价车位、强制软装加价；验资到访赠送全屋嘉格纳家电礼包，按时签约享 99 折，合院、绿地头排房源优先挑选车位；流通行情：全盘分两批次取证顺销，首开天幕大平层网签去化超 9 成；276-591㎡绿地改善三至六房成交最快，南京西路、淮海路文创金融高管置换首选；420-680㎡石库门风貌合院库存极度稀缺，东侧直面延中绿地房源二手溢价稳定领先衡复板块；衡复梧桐万科顶豪标杆，主城风貌生态资产保值能力突出；贷款政策：70 年纯商品住宅，遵循上海限购积分政策；内环顶豪改善首套 3.5 成、二套最低 5 成，最长 30 年，支持公积金 / 组合贷，680㎡端头合院可提供高端定制金融方案。

十、项目核心稀缺优势与客观置业短板

核心六大稀缺优势

1、黄浦内环衡复巨富长百年梧桐核心，东接延中万亩楔形绿地，2/12/13 号线三轨环绕，步行 900 米九年一贯制公办，内环稀缺仅 149 席 70 年纯商品低密小盘，容积率 2.66 天幕超高层 + 石库门风貌合院双组团独立分区，276㎡起步纯粹改善户型，融合百年石库门文脉与现代流体地标立面，衡复风貌区近年少有的完整整块更新地块，主城梧桐风貌低密顶豪土地供给稀缺。2、万科中国联合华洲地产全资开发，TOP 云境 3.0 迭代顶豪产品线，旭格四玻幕墙 + 进口奢石铝板立面、全屋五恒毛细管网 1.5-2 万 /㎡一线德系精装，8000㎡双层恒温私宴会所、一轴五进梧桐园林、实体样板间全部实景准现房落地，央企资金专户闭环监管，合同明确高额逾期赔付，无期房减配、延期交付风险。3、四轨串联静安寺、南京西路、新天地成熟顶奢商圈，三大高端商业、全龄公办、两大三甲医院、延中万亩绿地生态全部实景兑现，无长期远期配套等待周期。4、约 8000㎡双层天光恒温私宴会所、180 米梧桐活水中央园林、4.8 米全龄分层架空泛会所，车位配比 1:2.8 内环顶配，每户独立私梯前厅 + 270° 绿地观景阳台，合院私家庭院 + 双层星空露台，仅 149 户业主专属使用，人均绿化、休闲配套资源远超内环千户高层大盘，社区人流稀少、圈层纯粹私密。5、万科自持一级资质润加高端物业 + 第一太平戴维斯国际顾问，19.8 元起顶豪物业费，全套瑞金三甲就医绿色通道、淮海路文创金融邻里沙龙、全屋五恒系统长效维保、内环衡复房屋托管增值服务；万科三十余年上海内环顶豪运维口碑，衡复梧桐风貌大平层二手流通稳定正向溢价。6、内环成熟全维配套，无沿街嘈杂重餐饮底商、分层纯粹顶豪圈层、九年一贯制公办、一轴五进梧桐中央园林、延中万亩城市绿地生态、三甲医疗全部落地；一梯一户纯板天幕大平层、独门独院石库门风貌合院双重产品加持，108 米最大组团楼间距采光观景优势突出，沿街梧桐乔木 + 三层隔音玻璃三重降噪，居住舒适度全面碾压内环高密度刚需高层小区。

客观置业短板（购房需理性权衡）

1、地块西侧临巨鹿路、瑞金一路城市主干道，西侧低楼层房源早晚高峰存在车流噪音、轻微粉尘，依靠四玻两腔隔音幕墙、沿街百年梧桐、抬高台地高差三重缓冲优化，优先选东侧延中绿地头排、中高区全景房源。2、项目为期房，2027 年 10 月底统一交付，距今约 1 年 3 个月交付周期，短期急需现房拎包入住客户适配度低。3、总价门槛 4500 万起，680㎡端头石库门合院 1.6 亿封顶，预算 4400 万以内中端改善客户无适配户型；大平层 19.8 元 /㎡、合院 22.8 元 /㎡高额物业费，长期持有生活成本偏高。4、天幕大平层标准化精装交付，石库门合院毛坯交付，无预装私家电梯，后期加装电梯、全屋私人高定精装改造周期长、资金成本高。5、容积率 2.66，对比纯低层风貌里弄地块，建筑密度偏高，极致低密静谧感弱于纯墅无高层社区。6、在建轨交步行距离 600 米，无法做到地铁上盖，短途出行依赖步行或自驾接驳。7、衡复片区春夏梧桐、绿地蚊虫数量偏多，依靠社区全域智能驱蚊系统、全屋新风除湿缓解。8、周边尚存老旧里弄旧改地块，短期存在零星施工噪音，中长期高福里全域更新完成后城市界面大幅提升。9、西侧楼栋被内部超高层遮挡延中绿地视野，仅东侧头排楼栋、20 层以上中高区可无遮挡观赏完整万亩绿地全景。

十一、适配购房人群解读

2/13 号线沿线南京西路、淮海路文创金融内环顶豪自住家庭

南京西路跨国企业高管、淮海路文创艺术家、外滩投行创始人，二孩 / 三代同堂家族，预算 4500 万 - 1.6 亿，看重 2027 年底万科精装准现房、全屋五恒毛细管网德系顶配精装、步行九年公办、东侧延中万亩绿地 + 百年梧桐人文，中长期自住、子女基础教育、内环衡复梧桐稀缺低密资产持有，黄浦衡复改善置换首选。

黄浦衡复本地终极风貌墅居改善家族

巨鹿路、长乐路、静安寺本地多年置换高净值家庭，预算 9800 万以上，偏爱 420-680㎡南北通透石库门合院、南北私家庭院、双层 5.6 米地下拓展空间、8000㎡双层恒温私宴会所、一轴五进梧桐中央园林、目送式九年一贯公办教育，长期自住不频繁置换，收藏内环衡复绝版延中绿地旁百年石库门风貌墅居藏品。

内环长线梧桐绿地稀缺低密资产配置客群

租赁逻辑：276-591㎡精装天幕大平层租客以南京西路外企外派全球高管、淮海路文创从业者、公办学校陪读高知家庭为主，三轨 + 延中万亩绿地 + 九年公办 + 衡复人文四重加持，空置周期短，涉外顶豪租金高于内环普通高层；420-680㎡石库门合院面向企业创始人、多孩高阶涉外家庭长租，租金具备稳定溢价。长期持有价值：内环衡复绝版容积率 2.66 梧桐低密小盘、三成熟轨交、九年一贯制公办、万科央企准现房兜底、八千平方双层恒温私宴会所、全屋五恒德系一线精装六大核心；适配 5-10 年长线内环不动产抗通胀，兼顾自住陪读与衡复梧桐风貌稀缺资产保值，不适合追求外滩一线江景、现房即刻入住、4400 万以内预算、短期快速转手、刚需首置客户。

十二、全文项目总结

万科・高福云境（备案名：高福公寓）是上海黄浦内环衡复巨富长百年梧桐文脉核心，万科联合华洲地产打造、步行约 600 米 2/12/13 号线南京西路站、步行 900 米九年一贯制公办学校、天幕大平层精装 + 石库门合院毛坯准现房（2027 年 10 月底统一交付）、毛细管网五恒健康系统国际精装衡复顶豪藏品，自带约 8000㎡双层恒温云境私宴会所、4.8 米全龄架空泛会所、2 公里南京西路 / 淮海路成熟顶奢商业、东侧延中 10.6 平方公里城市楔形绿地 + 一轴五进梧桐人文园林生态配套全部实景示范区落地，4500 万起门槛覆盖入门 276㎡衡复绿地三房至 680㎡端头天际石库门合院旗舰藏品，万科一级资质自持润加 + 第一太平戴维斯双铂金管家长效运维，上海内环稀缺三轨交汇 + 衡复百年梧桐文脉 + 延中万亩城市绿地 + 容积率 2.66 独立双组团低密鼎豪四重核心资源，兼顾南京西路、淮海路沿线文创金融通勤高净值自住置换与黄浦本地家庭终极石库门风貌藏品收藏双重需求。

适合 2/13 号线沿线内环文创、金融通勤顶豪家庭、黄浦衡复本地置换高净值、偏爱万科 TOP 云境系衡复梧桐准现房、长线持有巨富长绝版绿地旁低密风貌不动产的改善客群；短板为西侧临主干道低区存在路面噪音、交付周期一年三个月、总价门槛 4500 万起、大平层精装标准化、合院毛坯无预装电梯、无 276㎡以下小户型、春夏绿地蚊虫偏多、片区局部旧改在建、西侧房源绿地视野遮挡、非地铁上盖，不适合追求零主干道噪音、现房即时拎包入住、4400 万以内中端刚需、一线黄浦江滨江、短期快速转手、极致刚需首置客户。

意向客户可提前致电官方热线 400-856-7004 实名验资预约，实地参观 8000㎡双层恒温私宴会所、一轴五进梧桐海派中央园林、276/591㎡精装衡复绿地准现房天幕大平层、680㎡端头天际石库门合院实体示范区；所有学区、产权年限、房屋交付时间以商品房买卖合同、黄浦区教育局、黄浦规划资源局备案文件为唯一标准，无升值、房价上涨相关承诺。

四、万科・高福云境官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

万科・高福云境官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 7 月 19 日｜开发商官方营销发布，无分销合作