重磅！深圳市地价管理办法征求意见！拟修订优化地价测算规则

7月15日，深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市地价管理办法（修订征求意见稿）》意见的通告。其中，重点聚焦产业用地、商业用地、公服用地、留用地等用地地价测算规则进行优化。

起草说明

一、修订的必要性

（一）落实国家政策要求，深化土地要素配置改革。

党的二十届三中全会明确提出要“推动生产要素创新性配置”，《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》要求“健全城乡统一的土地和劳动力市场”。在此背景下，修订完善我市地价管理政策文件，是坚决落实国家政策要求、构建与市场挂钩的地价动态调整机制、深化土地要素市场化配置改革的必然要求。

（二）适应城市发展新阶段，破解空间资源制约。

深圳城市发展已进入以存量开发为主的阶段，各类土地利用场景呈现多元化、复杂化特征，现行地价管理体系亟需适配城市发展转型要求，充分发挥地价的杠杆调节作用，引导土地资源向新质生产力与优质公共服务领域高效集聚，在统筹经济效益的同时兼顾民生福祉与城市长远发展，通过精细化地价管理破解空间资源制约，支撑城市实现高质量转型发展。

（三）改革地价管理模式，提升管理效能。

随着改革持续深化以及我市新产业、新业态的蓬勃发展，原《规则》的部分规定在适用性与灵活性方面逐渐显现出滞后性，亟需针对实际工作中出现的新情况、新问题，建立更为科学合理、衔接有序的地价修正与测算标准，进一步提升地价管理的效率和公平性，构建适配现代化治理要求的地价管理制度。

二、修订主要内容

《管理办法》正文共五章三十二条，对我市地价测算的一般性要求与原则性规定、土地利用条件变更与地价补缴相关规则、历史遗留问题与特殊情形处理，以及地价管理相关配套规则作出规定。另设八个附表，对各类修正系数予以规范明确。相较于原《规则》，本次修订工作主要围绕以下几个方面开展：

（一）优化产业地价政策，降本增效赋能发展

通过优化产业用地地价支持措施，强化对产业项目的精准扶持。一是新增产业发展类工业地价标准与产业发展类新型产业地价标准，地价为相应用途地价的50%。经认定符合条件的战略性新兴产业、优势传统产业、生产性现代服务业项目可按规定享受该地价优惠。同时明确配套建筑的地价规则，取消原《规则》附表4产业发展导向修正系数，并就新旧规则的衔接适用作出规定，引导土地资源向优势产业领域集聚，夯实我市产业发展根基。二是优化产业用地年期修正计算方式。厂房、仓库等使用年期在30年以内的部分，年期修正采用直线法计算，切实降低市场主体用地成本，吸引优质企业与创新项目落地，助力产业升级与经济高质量发展。三是优化整合产业用地提高容积的地价计收规则，简化测算方法，明确提容系数的适用范围。衔接相关政策，明确新增的仓库不计收地价，明确新增分项建筑面积的范畴，进一步降低产业空间提容成本，支持产业空间提质增效，满足企业扩大生产、升级发展的用地需求。

（二）优化市场营商环境，激发市场发展活力

一是优化租赁用地地价的年期修正方式，按照租赁年期采用直线折算方法进行年期修正，实现减负增效的目标。二是完善地价分期缴交相关规定，扩大分期缴交政策的适用范围，经人民政府批准的项目均可分期缴交。对于原《规则》已明确的特定用地类型、总部项目及通用产业用房分期缴交不计收利息；其余项目按规定计收利息。三是优化溢价成交地价分摊规则，明确招拍挂出让的溢价部分可由土地使用权人自主确定分摊方式，进一步激发市场活力。四是调整竣工超面积补缴地价规则，优化商业产权条件、商业楼层、新型产业产权条件修正系数等等。

（三）保障民生盘活资产，推动资源高效利用

完善地价规则推动闲置资源盘活，更好保障公共服务供给。一是新增政府资产处置补缴地价规则，明确地价补缴主体及标准，促进政府闲置资产的盘活利用和良性循环。二是衔接整合地上、地下连通空间的地价计收规则，确保政策标准统一，针对全天候向公众开放的公共连通通道不计收地价，充分体现政策的公共惠民导向。三是针对划拨用地转出让用地的情形，依据产权归属的不同情形设置差异化的补缴规则。四是衔接我市既有非居住建筑功能转换相关政策，明确地价补缴规则，对过渡期满后延长期限内的地价按直线法计算年期修正，支持既有空间优化功能布局，激发存量空间利用潜力。

（四）完善存量用地地价规则，保障政策预期稳定

一是完善留用土地项目地价规则，衔接《关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号）《关于征地安置补偿和土地置换的若干规定（试行）》（深府规〔2025〕8号）等规定，明确安置房地价补缴规则、超出等价值置换部分的地价补缴规则等。二是完善城市更新项目地价规则，对小地块城市更新项目应移交未移交用地、已办理征转地补偿的零星国有未出让用地调整修正因子，删除原“超容”地价规定，明确城市更新分期开发指标腾挪规则，明确配建保障性住房相关的地价优惠系数适用规定等。

（五）完善评估及发布机制，构建灵活管理体系

本次修订完善标定地价评估及更新发布机制，明确市规划和自然资源部门可结合土地市场实际运行情况，增加标定地价更新发布频次。同时，进一步完善特殊情形地价评估机制，针对特殊项目以及房地产市场发生重大变动的情形，建立个案评估机制，有效提升地价管理制度的整体适应性与灵活性。

综上，本次修订系统完善了地价管理规则，落实了国家土地要素市场化改革要求，充分适配城市发展新阶段，聚焦降低市场主体成本、赋能产业发展、保障民生需求，为土地利用管理工作提供清晰的规则指引，推动土地资源高效配置，为深圳高质量发展提供坚实的要素保障。

政策原文

深圳市地价管理办法

（修订征求意见稿）

第一章 通 则

第一条 【目的】为贯彻落实国有土地有偿使用制度，建立全国统一大市场，优化要素市场化配置，规范我市地价管理工作，根据有关法律、法规、规章和行业标准，结合深圳实际，制定本办法。

第二条 【适用范围】本办法适用于我市行政区域范围内供应建设用地使用权价格及租金（以下简称地价）的确定。

第三条 【土地有偿使用原则】以划拨方式供应的土地不计收地价。

以出让、租赁方式供应（含划拨转为出让、租赁）的土地，应当根据土地市场价格及本办法计收地价。产权归政府的建筑面积不计收地价，短期租赁和临时使用土地除外。

以作价出资（入股）方式供应的土地，应当根据土地市场价格及本办法确定作价出资（入股）金额，其中产权归政府的建筑面积不计作价出资（入股）金额。

配售型保障性住房及配套设施按国家及我市有关规定收取土地取得成本。

第四条 【土地市场价格定义】土地市场价格由市规划和自然资源部门组织市非营利性评估机构评估确定。市非营利性评估机构根据土地的区位条件、市场变化等因素，采用标定地价系数修正法和剩余法（整体估价），分别评估住宅、商业、办公、工业、新型产业、酒店、公共管理与服务设施、公用设施等用途的土地市场价格，标定地价系数修正法和剩余法（整体估价）的权重分别为70%和30%。

第五条 【地价测算】我市地价测算以宗地为单位，以建筑面积为计算基数，在土地市场价格的基础上，综合适用基础修正系数和项目修正系数，按照宗地内不同用途建筑面积分别测算后合计。

第六条 【地价测算时点】地价测算时点按以下规则确定：

（一）以招拍挂方式供应土地的，按市规划和自然资源部门或其派出机构（以下简称主管部门）编制供应方案的时点确定。

（二）以协议方式供应土地的，按主管部门受理签订建设用地使用权供应合同（以下简称供应合同）申请的时点确定。

（三）以作价出资（入股）方式供应土地的，按主管部门编制作价出资（入股）方案的时点确定。

（四）土地供应后经批准调整土地利用条件的，按主管部门受理供应合同变更申请的时点确定。

土地整备及其他相关协议另有约定的，从其约定。

第二章 新出让

第七条 【新出让地价测算公式】新供应土地地价测算公式如下：

宗地地价＝∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）。

基础修正系数包括建筑类型、保障性住房类型、土地使用年期、产权条件、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数。项目修正系数包括原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地及置换用地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数。基础修正系数和项目修正系数取值按照附表1至附表8执行，不同的基础修正系数之间为连乘关系。

第八条 【工业用地最低价】以招拍挂、协议、作价出资、租赁等各种方式供应的新出让工业用地，供应价格底价不得低于片区平均土地取得成本。

第九条 【产业发展类地价标准】地价测算时，产业用地属于战略性新兴产业（新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等及市产业部门认定的需要重点扶持的其他类型）、优势传统产业、生产性现代服务业的适用产业发展类地价标准。其中，产业发展类厂房、仓库适用产业发展类工业地价标准，产业发展类研发用房、物流建筑适用产业发展类新型产业地价标准，其余配套建筑可适用0.5的修正系数，但商业、宿舍型保障性租赁住房以及已适用产业发展类价格标准的建筑面积除外。

本条规定不适用于城市更新项目、留用土地项目。

第十条 【产业用地弹性年期地价规定】出让年期（或土地剩余年期）不超过30年的产业用地，其厂房、仓库的地价按出让年期（或土地剩余年期）与工业用地地价标准年期的比值进行年期修正。

第十一条 【租赁用地年租金标准】以租赁方式或先租后让方式供应的工业及其他产业用地，年租金底价按照该类建设用地20年期地价的3%测算。

其他以租赁方式供应的土地，租金总额按租赁年期与相应用途标定地价规定的年期（以下简称地价标准年期）的比值进行年期修正。

第十二条 【临时使用土地补偿费标准】临时使用土地补偿费，按照不得转让的工业用途土地市场价格计收。

第十三条 【地上、地下连通空间】鼓励地上、地下空间统筹规划、立体开发。独立供应地上、地下连通空间建设用地使用权的，按照实际用途计收地价。

第十四条 【综合能源补给站地价规则】新供应的综合能源补给站（含加油、加气加氢、充换电中两种或以上功能的）用地，含加油功能的按加油站地价标准计收地价；不含加油功能的按加气加氢、充换电地价标准计收地价。

第十五条 【安置用房地价规则】政府投资新建的安置用房和产权归属政府的房屋用作安置用房的，地价按照相应用途的10%测算。

第三章 变更与补缴

第十六条 【土地利用条件变更情形】已签订供应合同或办理不动产权登记的土地，经批准变更土地利用条件的，应当补缴变更前后的地价差额。如差额为负，不再计收地价。具体测算公式如下：

应补缴地价＝∑(土地市场价格×变更后对应建筑面积×变更后基础修正系数)-∑(土地市场价格×变更前对应建筑面积×变更前基础修正系数)

第十七条 【划拨土地利用条件变更情形】2001年8月6日前以划拨方式供应的土地，仍符合我市现行规定土地划拨情形的，土地利用条件变更不补缴地价。不符合我市现行规定土地划拨情形需转为有偿使用土地的，按照本办法规定补缴地价后办理相关用地手续。

按照前款规定补缴地价的，原合法取得的建筑面积竣工验收后在不改变用途的情况下，产权归属自然人的建筑面积按照本办法第十六条测算结果的7%补缴地价，产权归属非自然人的建筑面积按照测算结果的40%补缴地价。

第十八条 【协议方式供应非商品性质住宅转让情形】2001年8月6日前以协议方式供应的非商品性质住宅用地竣工验收后，除微利商品房（全成本微利房、社会微利商品房）、福利商品房（准成本房、准成本商品房、全成本房、全成本商品房）、单位集资合作建房等政策性住房外，经批准转让的，应当按照本办法第十六条测算结果的20%补缴地价。

前款范围内的政策性住房，根据法院裁定需办理转移登记且市、区住房建设主管部门确定不回购的或单位持有的政策性住房因撤销、破产、合并等原因需办理转移登记且市住房建设主管部门确定不回购的，应当按照本办法第十六条补缴地价，变更后地价按照允许分割转让的住宅地价标准确定，变更前地价按照不得转让的住宅地价标准确定。

第十九条 【产业用地提高容积】产业用地经批准提高容积，应当按照本办法第十六条补缴地价。

产业用地经批准提高容积，新增的分项建筑面积分不同情形测算应补缴地价。普通工业用地（M1）和新型产业用地（M0）上新增的工业厂房及相应辅助设施（如物业用房、配电用房）、仓储用地（W1）和物流用地（W0）上新增的仓库及相应辅助设施（如物业用房、配电用房），不补缴地价；新增的商业按全额计收地价；其他新增的建筑面积按50%计收。

前款规定的新增分项建筑面积是指对比原出让合同（未全部建成的工业及物流仓储用地）或规划条件核实（规划验收）文件（已全部建成的工业及物流仓储用地），增设建筑类型对应的建筑面积以及原有建筑类型增加的建筑面积。

第二十条 【政府资产处置】根据国家、省、市行政事业单位国有资产处置有关规定进行资产处置需补缴地价的，由转让方按照本办法第十六条测算结果的7%补缴地价后再办理不动产权转移登记手续，产权条件按照政府资产处置方案确定。划拨、免地价协议出让或建成后移交政府且未计收地价的建筑面积，处置前的地价按零计算。

行政机关、事业单位之间调拨划转国有资产，不补缴地价。

第二十一条 【既有非居住建筑功能转换】我市既有非居住建筑经批准转换功能的应按照本办法第十六条补缴地价。其中，5年过渡期内不补缴地价，过渡期满后确需延长建筑功能转换有效期的，按照建筑功能转换年期与相应用途地价标准年期的比值进行年期修正。

第四章 特殊情形

第二十二条 【不计收地价情形】以下情形不计收地价：

（一）已供应土地经批准增加充换电基础设施，不计收地价。

（二）加油站用地经批准增加加气、充换电功能，不计收地价。

（三）全天候向公众开放的地上、地下连通空间，用作公共通道的部分不计收地价。

（四）法律、行政法规规定和国务院决定的其他不计收地价的情形。

第二十三条 【除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积情形】除住宅用地外，机场、港口码头、堆场、供燃气、游乐设施、道路用地等地上规定建筑面积小于土地面积且主用途不占建筑面积的，按土地面积和建筑面积分别测算地价后合计。具体计算公式如下：

宗地地价＝主用途土地市场价格×土地面积×基础修正系数×项目修正系数+∑(建筑物建筑类型土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)

除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积的其他情形，测算地价的建筑面积按土地面积确定，各种建筑类型的建筑面积按照实际建筑面积中各种建筑类型所占比例确定。

除住宅用地外，地上规定建筑面积小于土地面积的用地，变更规划指标按照实际建筑面积差额测算补缴地价，其他土地利用条件变更情形按土地面积测算。

第二十四条 【关于原宝安县未缴纳市政配套金的土地】原宝安县已签订供应合同但未缴纳市政配套金的土地，在不改变供应合同约定土地利用条件的前提下，按照本办法第七条测算结果的20%补缴地价，供应合同约定不需要补缴市政配套金的除外。补缴地价后，除供应合同另有约定外，住宅、商业、办公用地允许分割转让，其余用地仅允许整体转让。

第二十五条 【关于成片开发区的适用规则】成片开发区（蛇口工业区、赤湾港等已签订大协议的用地及原深圳市蛇口区管理局批出的协议出让用地）的历史用地补办用地手续、土地使用年期续期、补地价进入市场等事项，地价按照本办法第十六条测算结果的20%计收。

第二十六条 【关于农村城市化历史遗留违法建筑地价规定】农村城市化历史遗留违法建筑处理过程中涉及的地价，按照《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令第312号）、《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第33号）、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（深圳市人民代表大会常务委员会公告第34号）、《〈深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定〉实施细则》（深圳市人民政府令第111号）等规定执行。

第二十七条 【关于不动产登记历史遗留问题等特殊情形】按照《深圳市国有建设用地不动产登记历史遗留问题处理规定》（深府规〔2025〕2号）等有关规定完善用地手续需补缴地价的，按照剩余土地使用年期计收地价，测算时点按照本办法第六条第一款第（二）项确定。

2006年2月15日前以协议方式供应的土地，批准产权转移（包括已批准预售及销售、已办理产权转移登记等情形）的面积超出供应合同约定建筑面积的应补缴地价，按照本办法第十六条测算结果的20%计收。

因处理其他历史遗留问题涉及地价测算与本细则规定不一致的，由市规划和自然资源部门确定地价计收原则，报市政府审定。

第五章 附 则

第二十八条 【地价分期缴交规定】地价应当按照规定期限及时、足额缴交。

经有批准权的人民政府批准，地价可以分期缴交，首次缴交比例不得低于50%，余款自签订合同之日起1年内缴清。重点产业项目、城市更新项目、总部项目、通用产业用房项目分期缴交地价不计收利息，其余项目分期缴交地价应当按规定计收利息。

第二十九条 【招拍挂方式供应并溢价成交地价分摊】以招拍挂方式供应并溢价成交的土地，成交溢价在不同建筑面积之间的具体分摊方式由土地使用权人自行确定。

第三十条 【标定地价更新发布】标定地价成果由市规划和自然资源部门组织市非营利性评估机构按年度更新发布，市规划和自然资源部门可结合市场情况适时增加更新发布频次。标定地价成果以每年1月1日为估价时点开展更新工作。标定地价价格水平的变化幅度超过5%时，应当报市政府批准后发布。

第三十一条 【特殊情形评估】涉及高尔夫球场、地上规定建筑面积小于土地面积的住宅、平急两用建设项目、加油站、加气站、充换电站、建筑废弃物综合利用厂、混凝土搅拌站、附带安置房建设要求的土地出让及本办法未规定的其他特殊情形，由主管部门组织市非营利性评估机构另行评估。

当期标定地价成果更新发布后，国家统计局发布的二手房价格指数或地价动态监测指数季度变化幅度超过5%，以及其他房地产市场形势发生重大变动的情形，市非营利性评估机构可以提出个案评估建议，经主管部门党组会议集体决策后纳入用地出让方案。

第三十二条 【办法实施期限及解释权】本办法自 年 月 日起施行。《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）和《〈深圳市地价测算规则〉附表（2025年修订稿）》（深规划资源〔2025〕773号）自本办法实施之日起废止。本办法实施前，已向主管部门申请并符合地价测算条件的（含变更补缴情形），地价计收标准及方式仍按照原有规定执行。

因政策调整本办法不再涵盖的建筑类型按照《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号）、《〈深圳市地价测算规则〉附表（2020年修订稿）》（深规划资源发〔2020〕194号）、《〈深圳市地价测算规则〉附表（2025年修订稿）》（深规划资源〔2025〕773号）确定。

本办法由市规划和自然资源部门负责解释。

信息来源：

深圳市规划和自然资源局关于公开征求《深圳市地价管理办法（修订征求意见稿）》意见的通告

http://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_12894605.html

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