澳洲楼市退潮，巴菲特这句话说对了，房产中介如今面临残酷选择

澳大利亚——房地产市场降温之际，曾在后房市繁荣期赚得盆满钵满的澳大利亚房产中介，正陆续离开这个行业。仍留在行业中的人也面临一道残酷选择：要么提升能力，要么退出。

房地产培训机构“房地产健身房”创始人、业内知名教练汤姆·帕诺斯对该行业发出严厉警告称，随着市场环境变化暴露出大量从业者基础能力不足，许多中介正在悄然离职，或至少已在考虑离开。

他表示，在他接触的房地产中介中，80%“很喜欢”当前的市场环境。他说：“他们喜欢现在的环境，是因为行业里一直有太多滥竽充数的人在拖后腿。真正优秀的人正在迎接挑战，而那些一直靠伪装混日子的人，已经开始另谋出路。”他预计，未来几个月行业将经历“一些痛苦”，从而把真正有能力的人和那些只是顺势而为的人区分开来。

帕诺斯借用亿万富翁投资者沃伦·巴菲特的一句名言，称市场降温终于会让人看清，谁具备在行业中生存的能力，谁只是搭上了上涨行情的顺风车。他说：“沃伦·巴菲特说得最好：潮水退去时，你才会知道谁穿着泳裤，谁在裸泳。”“我得告诉你，有很大一批中介一直都在裸泳。”

帕诺斯发出这番警告之际，澳大利亚月度拍卖清盘率已跌至2020年以来最低水平。阿尔巴尼斯政府在最新预算案中调整了负扣税和资本利得税政策，澳大利亚主要城市房价也随之下跌。“瑞安·瑟汉特”幻觉帕诺斯认为，房地产行业已经变得臃肿，涌入了大量在“市场替他们完成大部分工作”时期进入这一职业的人。

他说，受美国真人秀《百万美元豪宅》等节目中奢华生活方式的吸引，在买家激烈争抢房源、房价快速上涨的阶段，几乎任何一个“稍微有点自信”的人都能拿到高额佣金支票。帕诺斯说：“他们看着瑞安·瑟汉特在电视节目里的样子，以为自己也能像他那样发财。如果你还算自信，过去几年确实能在这个行业活下来，但现在已经不是那样的市场了。”随着房价涨势停滞，买家也不再受“错失恐惧”驱动，轻松赚钱的时代已经结束。

帕诺斯警告说，到春季，许多中介将明显感受到财务压力，因为此前延迟结算的影响将开始反映到他们的银行账户上。“打开的不是门，而是心态”他说，房产中介的角色正在发生巨大变化。在市场繁荣时期，中介的工作很大程度上只是行政性事务，比如打开房门、收集报价。但帕诺斯表示，如今情况已经完全不同，想要成功，中介必须更像一名心理辅导者。

他说：“今天，你的价值不在于开门，而在于打开人们的心态。你必须帮助买家走出恐惧。”他表示，需要被引导的不只是买家。固执的卖家同样在阻碍自己的房屋出售，因为他们拒绝接受市场高点已经过去这一现实。帕诺斯透露，目前表现成功的中介，靠的是与卖家进行那些不舒服但坦诚的对话，提醒他们：即便在疲软市场中卖房价格更低，他们购买下一套房产时，同样也是在这个更便宜的市场里买入。

他说：“很多房地产中介根本不知道该怎么进行这样的对话。”他表示，对于那些决定继续坚持的人来说，前景严峻，但也并非毫无希望。当前市场的现实意味着，中介将不得不“非常、非常、非常努力地工作”，却只能赚到远低于两年前的收入。

不过，他称，对于少数愿意紧急补上谈判、买家心理和卖家管理等硬技能的人来说，回报将非常可观。他预计，缺乏训练的大多数人将退出行业，而顶尖中介会迅速吞下他们留下的市场份额。他说：“对大多数人，我只能说，你要么变强，要么出局。”新数据令卖家不安

在外界警告澳大利亚住房市场可能面临严重下行之际，房地产中介还面临第二个重大问题：大多数澳大利亚人实际上希望房价下跌。根据本周一项新的民调，甚至多数房产投资者也支持房价下降。《九号报业》刊登的“决策政治观察”民调结果显示，61%的受访者希望房价下跌，较6月上升7个百分点。在2252名受访者中，超过三分之一、即35%的人表示，要让住房变得负担得起，房价需要下跌20%。

上周，知名经济学家克里斯托弗·乔伊表示，他认为澳大利亚正面临“史上最大规模的房价调整”，并预测悉尼和墨尔本房价将出现两位数跌幅。他在马克·布里斯主持的播客《与马克·布里斯直言》中说：“从最近3个月的数据看，悉尼房价正按12%的年化速度下跌。”

墨尔本房价也在以两位数年化速度下跌。”“因此，我们可能正在面对史上最大规模的房价调整。澳大利亚全国房价有记录以来最大跌幅是11%。”并非所有专家都认同如此悲观的判断，但“决策”机构周二公布的民调结果显示，并非所有澳大利亚人都对房价下跌前景感到担忧。在支持压低房价这一目标的受访者中，工党选民比例最高，为73%；绿党选民为63%；联盟党选民为58%。

一个国家党选民的支持率在受访群体中最低，但仍有多数支持这一目标，比例为55%。人们如此张开双臂欢迎房价下跌，或许多少有些令人意外，但当那些想买房的人表示，只有大幅下跌他们才有机会负担得起时，这种态度也就说得通了。”决策机构创始人吉姆·里德对《九号报业》表示。从地区来看，内城区选民支持度最高，为64%；郊区选民为63%；地区和乡村居民为58%。

低收入和中等收入群体对房价下跌的支持度分别为60%和59%，低于高收入群体的66%。房产投资者的支持度也高于其他群体，为66%；全款自住房业主为59%，正在偿还房贷者为62%，租房者为63%。从年龄看，18岁至34岁人群支持度最高，为64%，比35岁至54岁群体高1个百分点；55岁以上人群中，58%表示支持。

不过，当被问及“你对房价——包括你自己住房价格——的偏好”时，结果则更为分化。总体而言，15%的受访者表示希望房价继续上涨，23%希望大致维持不变，19%表示尚未决定，14%希望房价下跌20%或更多。