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一、基础概况

1. 开发与产权：满京华集团开发，70 年商品住宅，地块含住宅、少量商务公寓、回迁楼栋，存在混居情况；2023 年精装统一交付，现成熟现楼社区
2. 社区指标：占地约 3.8 万㎡，总建面 16.4 万㎡；住宅合计 804 套，容积率 3.0，绿化率 30%；地下三层车库，车位 1150 个，车位配比约 1:1.12；满京华自持物业，住宅标准层高 2.9 米
3. 楼栋与梯户：总计 10 栋建筑，1 栋独立公寓楼；2-4 栋 23 层高层住宅，7-10 栋 18 层小高层住宅，住宅统一 2 梯 6 户；5 号楼含回迁房源，梯户密度更高
4. 楼栋排布：围合式布局，中间集中园林，外围楼栋部分临街，低楼层会受道路轻微噪音影响

二、户型产品特点

全系 77-115㎡刚需至改善三至四房，套内实用率约 80%，多数双阳台设计，格局方正：

1. 77㎡小三房一卫：小户型主打，双阳台，紧凑三房，适合三口刚需自住，以朝东、北向为主
2. 85-89㎡三房两卫：社区主力户型，东南、南向采光充足，动静分区，双卫解决早高峰使用冲突
3. 115㎡四房两卫：改善户型，多开间朝南，尺度舒展，多套房布局，适配多孩家庭楼栋中高楼层可直面荷塘月色公园全景，低楼层视野被园区绿化、前排楼栋遮挡

三、社区内部配套

1. 园区休闲：中央围合式园林、环形慢跑道、全龄儿童游乐区、老年休闲活动场地
2. 自建配套：配建 9 班公立幼儿园，业主子女优先就读；沿街自带小型底商，涵盖生鲜、便利店、基础餐饮；社区设置快递驿站、垃圾集中投放点
3. 公区标准：住宅入户大堂精装，架空层设置休闲会客空间

四、交通配套

1. 轨道交通：暂无已通车地铁；规划龙大城际（深惠城际大鹏支线）大鹏站距离小区约 800-900 米，远期公交化运营；另有 32 号线、23 号线远期规划途经片区
2. 公交：小区百米内迎宾北路西站等多个公交站点，多条线路覆盖大鹏全域、坪山片区，出行基础公共交通充足
3. 自驾：出门即迎宾北路，接驳坪西路、惠深沿海高速；自驾前往坪山城区半小时左右，往返罗湖、福田耗时较长；节假日去往大小梅沙、较场尾易出现路段拥堵

五、教育学区

1. 学前教育：项目自带 9 班公立幼儿园，下楼可达
2. 公办小学：划片大鹏中心小学，片区老牌公办，步行可达
3. 初高中：2 公里内红岭教育集团大鹏校区，初高中各 36 班，片区头部公办校；周边另有明德国际学校可选

六、周边生活配套

1. 商业：1 公里范围内 KPR 佳兆业广场集中商业，覆盖大型超市、影院、连锁餐饮；小区沿街底商满足日常买菜、便利店需求；大型高端商业稀缺
2. 医疗：片区内大鹏新区人民医院、社区社康中心，基础诊疗、全科医疗均可覆盖
3. 生态休闲：一路之隔 2.5 万㎡荷塘月色市政公园；短途可达较场尾、杨梅坑、大小梅沙滨海文旅片区，周边郊野登山道密集

七、核心优势

1. 容积率仅 3.0，对比盐田隧道口高层社区密度更低，居住舒适度更好，围合园林空间充足
2. 精装现房交付，无需等待建设、装修周期，收房即可简单布置入住
3. 小户型空间利用率高，77㎡即可做到三房，低门槛满足多房间居住需求
4. 自带公立幼儿园，临近红岭大鹏校区，全龄公办教育配套完整
5. 紧邻大型市政公园，日常散步、休闲出门即达，片区生态环境优越
6. 车位配比充足，普通家庭晚间停车基本无压力
7. 片区文旅规划完善，周边海岸、郊野资源丰富，休闲出行选择多

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