武汉“原拆原建”新规发布！这类老房子有救了

修不起，也拆不掉？

过去，他们想都不敢想能住上带电梯的新房——拆迁无望，维修无力。

随着钻机的轰鸣，一栋栋老楼即将变身为一栋带电梯的新楼。

在江岸区时代汽车项目中，解放大道1427号的C级危房将变身为一栋带电梯的新楼，老街坊不分开，从“忧居”搬进“优居”。

这样的故事，正在武汉多个区同步上演：青山21街坊的居民忙着装修搬新家、武昌湖北大学危旧改项目冲刺9月交付、江汉万松园路251号的地基初具雏形、黄陂六中小区的新楼主体结构加紧施工、东西湖祁家山新村56号的底商已有年轻小店入驻……

实际上，早在2023年8月，武汉启动“居民主体、政府支持、市场运作”的合作化改造探索。12月，青山21街坊134户居民自己成立了联合社，第一个“吃螃蟹”。

钱从哪来？居民出一点，政府补一点，企业让一点。湖北大学危旧改项目中，居民按1∶1.12置换旧房，超面积按市场价补差价；政府提供1.6亿元贷款，开绿色通道；企业贴着成本定价，分期滚动建设。

地怎么供？万松园路251号的改造原本卡在容积率和日照等硬约束上，找到“原址、原面积、原高度”重建的新路，不重新供地，不走开发程序。

居民们的诉求怎么统一？有人想拆迁拿钱走人，有人拿不出钱参与改造。江岸区时代汽车项目专班工作人员一家一户上门去算经济账、生活账、长远账。方案改了40多稿，居民自己定“改什么、怎么改”。

手续怎么办？老房子很难适用现行规定。武汉定了一条弹性规则：改造后不低于现状条件。6月1日起施行的《武汉市城市更新条例》更以制度为之护航。

四道关卡逐一击破，意味着原拆原建从理论设想彻底变为可操作的现实路径。这不是靠特事特办，而是用试点打通堵点，为全市拓面清障。

武汉最新通知：这类老房子可“原拆原建”

7月15日，武汉市召开城市更新工作推进会。会上，《关于加快推进危旧住房自主更新原拆原建试点工作的通知》正式发布，为武汉市探索危旧住房改造开辟了新路径。

根据通知，危旧住房自主更新、原拆原建是对老旧小区（含单栋住宅楼）进行拆除重建。

适用范围为武汉市行政区域内国有土地上，符合国土空间详细规划，且符合三类情形之一：

小区部分房屋出现主要承重构件损坏，被鉴定为C级或D级危房，需整体拆除的；

无独立厨房、卫生间等非成套住房，影响居住功能的；

80%以上面积的建筑建成时间超过25年，确需改造改善居住条件的。

试点项目选取还要经过“三看”遴选标准，即“一看”社区攻坚能力、“二看”改造基础条件、“三看”居民改造意愿。

改造方式上，条件受限的项目，按“三原”方式改造，即原则上不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度，不增加户数与建筑规模；具备条件的项目，鼓励业主自主更新、原拆原建，原则上不增加户数，可适当增加地上建筑规模，无需办理供地手续。

在居民参与程序上，业主可成立联合社或自主更新委员会，经专有部分面积占80%以上的业主且人数占比80%以上的业主同意后，向属地街道申请，经区人民政府同意，报市住房和城市更新部门纳入试点。

项目实施方案经业主依法表决通过后，须报区城市更新主管部门审查，并经区人民政府或其授权的机构批准。此后，由联合社组织业主与项目实施主体签订协议；协议需经专有部分面积占90%以上的业主且人数占比90%以上的业主签订，方可启动规划、建设审批手续办理；未达该比例的，项目自动终止。

资金方面，为改善居住条件，项目可适当增加地上建筑规模，增量原则上不超过原不动产权证登记的地上建筑面积的30%。原土地使用权类型为划拨的，更新后可保留划拨，无需补缴土地出让金。符合条件的试点项目，可申请中央财政城镇保障性安居工程补助资金、省级城乡建设发展引导资金、武汉市“五改四好”城市更新市级专项资金、老旧小区改造资金等。业主还可按规定提取公积金、申请公积金贷款。政府对试点项目给予专项补贴，补贴金额逐年递减。

此外，通知提出推动责任规划师、建筑师和评估师“三师”进社区，协助居民参与改造。各区将探索优化审批机制，精简改造工程审批事项和环节。改造资金由区人民政府、监管银行、申请主体共同监管。

商圈外摆松绑、危旧房可原拆原建

武汉10条城市更新专项支持政策上新

7月15日，武汉召开城市更新工作推进会，《关于支持城市更新的若干政策措施（第三批）》正式印发，围绕“四新”融合、服务保障和土地支持推出10项具体举措。其中，危旧住房自主更新原拆原建、鼓励发展临时性消费场景、工业用地提容不增收土地价款等一批突破性措施引人关注。

危旧房自主更新可“原拆原建”探索增面积。新政明确按照“业主自愿、市场运作；党建引领、多元参与”原则，有序开展危旧住房自主更新原拆原建试点工作。业主可依法成立联合社组织，负责试点项目的申报与推进，积极稳妥推动治理模式创新。项目可探索增加地上建筑规模，增加面积应主要用于厨房、卫生间成套化改造，以及增设必要的市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。

允许外摆经营，营造更新片区“烟火气”。新政鼓励发展临时性消费场景，支持符合条件的商业载体利用城市更新片区内的开放式商业街区、特色消费街区自有空间等自有用地（红线）范围，在合理规划的经营区域内（消防通道除外），临时占用公共空间开展外摆经营活动。优化商业体临时性广告设施审批流程，辖区街道加强对外摆经营活动监督管理。

在强化土地政策支持方面，工业用地节约集约利用力度加大。单个工业项目经批准在原用地范围内通过技术改造、建设多层厂房、加层或利用地下空间而提高容积率的，由区级主管部门会审后报辖区政府批准调整，不再增收土地价款。

其他创新举措同步推出。科创载体方面，鼓励各区利用老旧街区、老旧四区、闲置厂房、闲置商业楼宇等存量资源改造建设科技型企业孵化器、中试基地、概念验证中心等科创载体，改造项目可推行告知承诺制，落实容积率奖励、土地混合利用、建筑功能转换等支持措施。

工业园区方面，构建体检指标体系，对老旧园区和重点园区实施体检诊断，指导制订更新改造方案并提供全过程支撑服务。数字赋能方面，探索“BIM+CIM+AI”治理模式，构建城市更新综合管理平台，搭建城市三维数字底座，打造“城市更新一张图”，推动智能网联汽车、智慧城市场景接入城市运行管理平台。

服务保障方面，支持城市更新人才申报“武汉英才计划”等各级人才计划，各区对更新片区引进的产业人才、运营人才等提供政策咨询、安居保障等“一站式”服务，支持申报相应系列职称评审。土地政策方面，更新片区内公建类项目可先确定方案再公开出让；利用公共管理与公共服务用地、公园与绿地的地下空间建设面向社会提供公共服务的非营利性地下停车设施的，可不收取土地价款；经营性项目因统一规划需并宗实施的，剩余年限较短地块可申请延长至与剩余年限较长地块一致，最长不超过法定最高年限。

江岸区76个项目纳入原拆原建储备库

江岸区住更局有关负责人介绍，截至目前，全区各街道共上报自主更新、原拆原建项目调查摸底底数76个，已由时代汽车项目“单点突破”向“多点开花”转变。

长航大酒店作为江岸区第一个原拆原建的商业型项目，拟通过结构加固与设施升级，引入国际高端酒店品牌，建设约150间客房，借景解放公园，打造旅游精品酒店，目前已经初步完成规划设计方案论证工作。

劳动街道79号院项目、丹水池街道迁出线项目已启动前期方案策划工作，居民宣传工作同步开展。

其中，劳动街道79号院项目拟按照“增容不增户、提升居住环境，消除安全隐患”的原则，创新“危旧房合作化改造+保租房运营+产权归集置换办公”的资金平衡模式。

该项目现已成立筹备组，与区更新专班、区更新公司等加紧推进相关工作。综合来源：湖北日报、长江日报等

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