曹德旺没骗人！2026年还在囤房的人，五年后可能要拍大腿

这段时间刷到好多楼市数据，不少人还在说楼市要回暖，赶紧多囤几套坐等升值。可翻完最新的官方数据，再想起曹德旺好几年前说的那番话，真的忍不住一身冷汗。当年他劝大家多余房子赶紧卖，被一堆人骂不懂行，现在看来，这话简直是提前开了上帝视角。

2026年7月中上旬，国家统计局副局长毛盛勇在国新办发布会上说，房地产市场供需关系在逐步改善，一线城市房价已经连续四个月环比上涨。同一天易居研究院也出了数据，北京上海广州深圳等8个重点城市，二手房挂牌量比去年同期少了19%。光看这俩数据，不少人已经开始喊房价要涨了，可别着急下结论，还有个更扎心的数字没说。15个典型城市到6月底，二手房挂牌总量还有190万套，卖出去的那点，不过是池子里舀出去一勺，水照样深不见底。

这事放出来，不少老网友应该想起曹德旺早年间说的那些话。早在2017到2018年，全国人民都挤在售楼处通宵摇号抢房的时候，这位玻璃大王就直接泼了冷水。他说房子就是砖头水泥，没什么投资价值，手里多余的赶紧卖。那时候没人信他啊，上市公司都在忙着囤房，所有人都觉得买房才是稳赚不赔的买卖，曹德旺这番话直接被当成外行唱衰，扣了一堆帽子。

他可不是随口说说蹭热度，连自己亲妹妹都没放过。妹妹手里握着好几套房子，坚信房子能保值抗通胀，他苦口婆心劝了好多次，让妹妹趁早出手。他当时还半开玩笑说，以后多余的房子卖不掉租不出去，年年还要交物业费维修费，空着就是个烫手包袱。他自己更是说到做到，一辈子只留一套自住，早年投资地产亏了三个亿之后，就再也不碰房地产这块了。

到2023年底，他又拿自己老家福清说事，说当地房价从每平米上万跌到几千块，到处都是空房子卖不掉。2024年他直接点破了楼市最核心的问题，现在65岁以上老人超过两个亿，新生儿不到一千万，真正要买房的年轻人越来越少。这话放到2026年的今天听，每一句都踩在点子上，半点儿错没有。

说回2026年的楼市，中指研究院的数据摆在这里，上半年百城二手住宅价格累计跌了2.9%。虽说跌幅比去年下半年收窄了一点，但跌了就是跌了，没什么好洗的。三四线城市更难，广义库存去化周期普遍超过30个月，不少地方甚至超过了50个月，等于要四年多才能卖完。

燕郊就是摆到眼前的活生生例子。2026年7月，潮白人家小区一套102平米的精装三居室，挂牌价才59.8万，算下来单价才5862块。放到九年前，同样的户型成交价能到418万，巅峰时候单价四万多，现在跌到五千多，跌幅超过八成五。别说首付跌没了，欠银行的贷款一分都不能少，照样得按月还，这种憋屈谁遇上谁难受。

曹德旺当年说过一句话，有钱人都好几套房子，真正需要房子的人又没钱，以后你多余的房子打算卖给谁。现在看这句话真的比预言还准。全国拥有两套及以上住宅的家庭占比超过42%，空置的住宅总量超过1.2亿套，够3.6亿人住。房子比需要的人还多，接盘侠上哪儿找去。

不少人可能会杠，现在政策不是一直在救市吗？救市是没错，但救的是什么，你得拎清。2026年7月国务院批复印发了《扩大消费“十五五”规划》，把住房消费归到大宗耐用消费品，还排在了第一位。听起来像是天大的利好，可仔细看内容，政策重心放在好房子建设、老旧住房改造、提升物业服务这块。说白了就是推动存量运营和品质升级，不是让你囤个几套等着涨价发财。

再说城市更新，未来五年少说能撬动15万亿投资，绝大多数钱都投去了地下管网、老旧小区改造、公园和医疗配套。和商品房沾边的城中村改造、存量收储，收购价固定在市场价的八五到九折，收过去直接转成保租房和人才房。国家队进场是来托稳市场的，不是来给你囤的房子抬轿子接盘的。

换购住房的个人所得税退税政策延长到2027年底，好多地方还出了卖旧买新的补贴。你得看明白，这些政策是给你换优质资产搭方便的，不是给那些非优质房产托底。政策是帮你把手里差的换成好的，不是让你把差的捂在手里等涨价。

就算你不急着卖，捂在手里的成本现在也越来越高。不管住不住，物业费一分不能少，北方还有供暖费，老旧小区动不动换管道换电梯，所有费用都是按户摊。一套房子一年几千块看着不多，手里三五套加起来，一年就是小几万出去了。更坑的是租金回报，多数三四线城市和远郊小区，租金回报率不到1.8%，连大额存单和国债都比不过。

物业费、维修费、空置损耗年年都要出，房子早就不是那种躺赚的被动收入了，变成了年年要往里贴钱的负资产。现在不少地方都出现了以租养贷倒挂的情况，收的租金连月供都覆盖不了，每个月还要从工资里掏钱养房子。拿工资养一堆砖头水泥，想想都憋屈。

当然也不是说所有房子都不能碰，现在楼市分化得特别厉害。一线和强二线核心城市，有扎实的产业基础，还能不断吸引外来人口流入，需求韧性还是挺足的。2026年上半年，上海二手房价格连续四个月环比上涨，深圳六月也转涨了，三到六月一线城市新房价格月环比涨幅在0.1%到0.2%之间，核心地段配套成熟的房子，依旧有市场支撑。

可远郊、县城、人口一直往外流的三四线城市，完全是另一个样子。三四线城市非核心地段的房子，成交周期普遍超过180天，不少降价四成都没人问。2025年，全国三四线城市人口净流出312万人。人都走光了，房子留给谁接盘啊。

曹德旺说过，房子是用来住的，不是用来炒的，炒到天价终会回落。2026年的楼市，正在用一个个冰冷的数字验证这个判断。那些现在还抱着囤房等翻身想法的人，五年之后回头看，大概率真的要拍大腿。不是拍大腿庆幸赚了，是拍大腿后悔没早出手。

参考资料：央视新闻 扩大消费“十五五”规划印发