半年预亏2800万！新六百YOUNG之后，老牌国企徐家汇，又斥巨资16亿，豪赌新地标！值得期待吗？

来源：市场资讯

（来源：锐艺商业品牌观察）

引来众多爷叔阿姨的共鸣：

作为消费者，我很能和这些“准顾客”共鸣，也对新六百YOUNG的这种“彻底革新”的做法表示遗憾，只是革新后的效果还需要时间来验证！但在这之前，徐家汇将面临严峻挑战！

要知道，徐家汇（国企，非商圈名称）去年上半年同期还有466万的微利。这是徐家汇多年来首次在上半年转亏。

新六百HUB效果图

除了我们上文探过的新六百YOUNG，还有旁边老六百原址上正在重建的“新六百HUB”，以及集团其他盘子的状况，这次预亏可能不是偶然，而是整个徐家汇系转型的“阵痛”开端！

公告里很坦诚，说了两点：

一是关低效门店和人员优化，带来一次性人力成本抬升；

二是新六百YOUNG刚开业，还在培育期，营销投入大，还没贡献利润。

的确如此！新六百YOUNG那3.06亿砸下去，招商调性切到“年轻家庭+潮牌+MUJI”，老街坊被劝退！老客的“稳定消费”断了，新客的“场景化消费”还没养出来。中间这段真空，就是培育期的代价。

再加上关店补偿金、N+1这些真金白银的人力支出，上半年这笔账确实是“旧钱在漏、新钱在烧”。

其实，徐家汇在去年全年已经亏了1560万，今年一季度又续亏60万。也就是说，这次H1的大幅预亏，不是某个季度的偶发，而是2025年亏损趋势的延续和扩大。

回到YOUNG这个项目本身。它是原太平洋百货徐汇店的改造体，定位“家庭亲子+年轻潮流”，今年一季度刚试营业。

从运营逻辑看，YOUNG的算盘很清楚：甩掉太平洋时代的“老牌百货”包袱，接住美罗城（二次元）和港汇（重奢）之间的空白，再和即将建成的HUB、已有的汇金形成“矩阵”。

但问题也恰恰在这：“家庭+年轻”是个窄赛道，徐家汇这个区位能不能撑起来？

我上篇写过，老人被劝退了，年轻人愿不愿意从滨江、前滩、南西的同类项目里专程跑一趟徐家汇YOUNG？目前看信号还不明显。

零售业的培育期一般要18-24个月，意味着YOUNG至少还要烧到2027年中，这期间它在上市公司的业绩表里都是“减项”。

然而，更重的还在后面，新六百HUB的16.98亿

图源：第一地产

老六百2024年2月闭店拆除，原址新建的HUB最新数据相当惊人：

总投资从最初的7.08亿追加到16.98亿（今年5月还花了4.6亿拿扩大用地）；

体量4.25万㎡，地上30层、地下2层，高约130米；

业态主打公寓式酒店（主楼）加品牌旗舰店（裙房），彻底告别纯百货模式；

预计2028年才能亮相，届时将与YOUNG、汇金通过空中连廊打通，形成7万㎡的商业矩阵。

新六百HUB外观效果图

16.98亿是什么概念？

徐家汇2025年全年营收才3.65亿。HUB一个项目的投资额，相当于上市公司目前一年营收的4.6倍。

这笔钱砸下去，2026-2028这三年是纯投入期：建设成本、财务费用、接下来的招商预热……全是出血点。（应该有外部融资，不然国企估计很难拿出这么多钱）

而且，前几天我路过肇嘉浜路那侧，HUB的塔吊已经在转了，围挡上那个硕大的“2028”字样，比当初YOUNG开业时的倒计时还要显眼。

这也意味着，徐家汇商圈的“工地模式”还将持续至少两年。

HUB的定位本身也有赌性：公寓式酒店+旗舰店，在上海并不新鲜。前者供给过剩，空置率不少；而后者所谓的旗舰店，多数品牌都是同质化竞争，尤其是在徐家汇商圈，很难做出差异化！

隔壁港汇恒隆汇集各种重奢、轻奢，美罗城的二次元、ITC的高端线，都是硬茬。

HUB想靠“商务居住+首店旗舰”切一块蛋糕，前提是YOUNG先把“年轻潮流”这块阵地立住，给它源源不断地输送客流！但问题是，YOUNG自己的培育期还要多久？不知道！

也就是说，徐家汇（集团）现在的状态是：YOUNG在烧，HUB在盖，汇金在小修（五楼改男士服饰馆），集团其他板块（如T20、南站项目）大多在上市公司体外。

这意味着，未来两三年，上市公司主体基本就靠汇金+六百系+汇联在扛，而这几位主角都在“施工中”。未来的财务报表不会太好看了！

很多人问，徐家汇背靠徐汇国资，十几亿的投资兜得住，怕什么？

怕的是三件事：

1. 培育期叠加，现金流持续承压

YOUNG培育到2027年中，HUB建设到2028，中间这2-3年，上市公司几乎没有“新增长点”兑现。2026全年、乃至2027年，业绩大概率继续承压，这对国资考核和二级市场信心都是巨大考验。

2. 定位能否跑通，要打一个大大的问号

YOUNG的“去老龄化”我们聊过了，老人赶走了，年轻人接不接得住还不好说。

HUB的“公寓式酒店+旗舰店”，在上海同类项目遍地走，徐家汇这个非核心商务区的位置，能不能撑起30层酒店的入住率和旗舰店的租金？都要等到2028年才见分晓。

3. 商圈“施工遮罩效应”会持续抑制客流

未来两年，徐家汇商圈本身是“大工地”。围挡、噪音、绕行，对客流天然有抑制作用。等HUB在2028年正式开业，连廊全网打通，那才是“新徐家汇”的第一次完整亮相。

但这2-3年的过渡期，是最难熬的。

但不管怎样，“改”是势在必行的！但所有的执行风险都压在“时间”上。

作为国企，半年预亏2000万-2800万，真不算什么，这是徐家汇这个30多年的老牌国企，终于下定决心转型的代价单。

新六百YOUNG的“3.06亿改造”，和HUB的16.98亿豪赌也说明：不破不立，但破的时候，疼是真的疼。

暂时的亏损可能是“转型必须付的利息”，也可能是是“国资最后一次豪赌的起点”。

那么，你觉得徐家汇这步棋，赌得值吗？ 欢迎在评论区聊聊，你最近一次去徐家汇，是去了港汇、美罗，还是试了新六百YOUNG？