西红门6038调规8个月未入市，开发商在等啥？

去年11月中建壹品19.04亿底价，摘得西红门6038地块，楼面价3万/㎡，

至今8个月，案名未定，预售未获取，调规多次。

是大兴区第一个实现每个户型都带南向阳台的项目。

是西红门板块唯一一个地下直连地铁的TOD新房。

最新扒出规划图几个关键细节，看完就知道值不值得等：

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1、社区北高南低排布

整个小区总规划12栋住宅楼，采用北高南低的错落组团排布。

地块北侧这4栋是14-18层小高层，南侧剩余8栋全部是9-11层纯洋房。

总户数644户，容积率2.3，

85-98-109-129-139五种户型，总价400-750万，

其中129及139大户型合计84户，占比13%，

主力户型总价段集中450-600万。

6038地块用的是优化版梅花桩组团布局，不是密密麻麻点状扎堆，基本都错开了。

最大楼间距做到56.3米，比西红门同板块其他新房楼间距宽10米以上，选低楼层房源采光也不太受影响。

2、大兴绝对的好房子

风雨连廊、下沉庭院、下沉式广场、多处架空层，立体园林全配齐~

6号楼北侧架空层外侧，正对项目的下沉式庭院，双侧搭配风雨连廊、环形步道。

当然6号楼也是整个小区居住品质最高的楼栋，前后双景观，日常休闲散步体验感拉满。

另外4号楼、9号楼都做了架空层，所以整个园林的空间是更加立体的。

3、大兴首个全带开敞阳台的产品

这次6038地块，每个楼栋南向都设置了开敞阳台，进深控制在1.8米以内，所以是赠送一半面积。

有的楼栋北侧是做了设备平台的，属于全赠送。

6038地块也成了大兴首个南向全部带开敞阳台的新房，之前的要么是部分，要么是奇偶错层。

大概率交付的时候阳台会封啊，这个划个重点记一下，到时候样板间出来了咱们实际看看。

4、85平-129平三至四居得房率90%以上

小窝团队测算下来的话，6038的整体得房率区间可达93%至99%，总价420万上车四环外西红门板块，当然这是推测的啊。

100平左右的户型能多出6-8平的使用面积，相应的套内单价就更划算了。

咱们再来推测一下户型面积段，项目还是更侧重刚需刚改啊，有极少量的136平左右的大四居，分布在中间楼王的7号楼。

起步的面积段应该是在85平左右，分布在南边的楼栋，像4、9、10、11号楼的东西边户，5、12号楼全部做的是这个户型。

另外还有95平左右的三居在北侧三栋楼上。

105平左右的三居户型，南向是三面宽，北向可以看到有设备平台的赠送。

这样的设计未来小区进出地铁站方便的同时，底商也能解决日常吃饭购物的需求，很爽啊。

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5、再来看看外部的配套：

6038地块所在的四环西红门东，是大兴的门户，丽泽、中关村丰台科技园及丰台总部基地北京西南部发展的三大板块的辐射区域。

地铁19号线南延的西红门东站距离6038地块是最近的，项目和地铁属于廊桥直连。

教育方面，板块内已引入黄城根小学大兴校区和北京四中。

黄城根小学已经开学，北京四中也已经签约，预计下半年动工，就在地块南侧。

商业方面，西红门在北京早已定位为区域级商业中心。

距离不远处就是城南最大的商业综合体——西红门荟聚，以及北京目前最大的山姆超市，在南城的地位无可撼动。

生态配套方面，周边有星光生态文化休闲公园、海子公园、槐新公园、南苑公园等。

其他的大兴“好房子”，要么地铁不足，要么学校差点意思，就像小窝曾经在其他文章评论区回复中讲的：“大兴只能打造一个西红门。”

再放眼整个西红门东板块，6038地块目前位置最好，楼面价又是最低的，只有3万左右。

结合已经入市的6030地块来看，6038估计定价会在5.5万左右，总价420万左右能买到三居。

而且，6038是西红门首个真正的四代宅，对于19号线沿线或者想在南城改善的小伙伴还是很友好的，关注项目的

6、6038迟迟不入市的原因

旁边同为中建壹品旗下项目，

壹品兴创·元启目前库存压力极大。

项目整体千套房源，开盘至今成交589套，

剩余476套房源积压在售，且集中在东西向及大户型产品，

之前我们分析了，大户型难销，

所以，元启去化周期被持续拉长。

当下市场购买力偏弱，客户总量有限。

板块客源基本固定，一旦6038开盘，会形成致命的内部竞争。

更高得房率、更大赠送、更全社区配置。

同等预算下，购房者会毫不犹豫选择6038。

所以，中建壹品选择延后开盘，

其实是先稳住元启现有成交与价格体系，

逐步消化存量，再推出全新6038地块，避免内部消耗。

7、市场预期走弱，求稳求利最大化

2026 年上半年，北京楼市虽政策宽松，但整体仍处调整周期。

西红门板块橡树湾三期、中建玖玥府逐渐步入尾声。

兴创万象茗筑开盘一个月网签31套，均价4.9万/㎡，

虽产品竞争力（设计、精装及社区配套等）弱，但价格已破5万。

元启一枝独秀，2026年累计去化285套，均价5.04万/㎡，

但元启的拿地价4.2万/㎡，5万的均价，负利润，

6038势必要带着元启一起跑利润率，

三局对入市节点的把控，压力重重。

从7月拖到了10月，6038的延迟入市，

给了元启更多的时间库存消化，避开市场低谷、减少同质化竞争、实景打磨完成，

最终实现更高定价、更稳去化、更多利润的目标。

西红门板块还在纠结买入哪个项目，纠结买入哪个户型的同学，

不妨加我 xiaowo2027 聊一聊，入群蹲后续官方户型图、开盘折扣、返现~