将住房划入“大宗耐用消费品”，消费“十五五”规划释放哪些信号？

(文/孙梅欣 编辑/吕栋）

7月13日，国务院对《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）进行了正式批复。这份针对中国未来五年消费领域的规划要求中，坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。

根据规划要求，到2030年，消费市场总体规模持续扩大，居民消费率明显提高，全社会商品和服务消费较快增长，社会消费品零售总额达到60万亿元左右，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。

在《规划》重点部署的28条重点任务中，有多条举措与住房密切相关，房地产领域再度被重点提及。

尤其是对于住房的定位，在《规划》被纳入大宗耐用消费商品类目，是推动商品消费扩容升级的重要环节。

《规划》提到，明确要求更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。

实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

在谈及增加居民财产性收入时，提出促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，通过多渠道增加城乡居民财产性收入，作为着力提升消费能力的一部分。

在完善促进消费制度机制方面，要求清理优化不合理限制性措施，其中提到深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

可以说，此次《规划》涉及了包括保障性住房、改善性住房、租赁住房在内的优化住房供给结构、提升房屋品质与推进城市更新改造、稳定房地产市场预期以增加居民财产性收入，以及通过公积金制度改革和因城施策的房地产政策调整来更好满足居民住房需求，覆盖面较为广泛。

克而瑞地产研究分析师王峥嵘认为，此次《规划》将住房纳入国家消费战略框架，明确了房地产作为消费基础而非增长引擎的定位，对行业中长期发展路径具有方向性指引意义。

定调住房消费属性

在《规划》中被重点提及的住房相关举措，也为市场释放出多个重要信号。

克而瑞地产研究分析师王峥嵘认为，首先将住房与汽车消费、智能家居消费共同列入“大宗耐用商品消费”类别，是将购房行为在政策语境中被更明确地定位为消费行为，而非投资行为或宏观调控工具。

事实上，从“十四五”时期提及促进住房消费健康发展到本次消费《规划》，住房回归消费品的政策路径得到延续确认。

从数据来看，2025年新建商品房销售额83937亿元，即便不考虑二手房交易和住房相关消费，仅新房销售额就相当于同年社会消费品零售总额的约17%，住房消费在居民消费中占据重要地位。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，住房回归居住属性以后，成了大众消费品、耐用消费品，自然也就具有了单品消费额度大，产业链条长、带动性强的特征。

“房屋消费能带动家具家电、装饰装修、设计安装、建筑建材、纺织，甚至是汽车消费，可谓是消费的触发器。”李宇嘉表示，此前在《提振消费专项行动》中，就已经将住房纳入到了大宗耐用商品消费中：“未来‘十五五’是夯实新动能的关键期，自然离不开住房消费。”

他表示，新时期住房消费也有新的结构性机会。例如人口老龄化、鼓励生育，一老一小在适老化改造、全龄友好、社区一老一小服务等方面有巨大的潜力；社区管理和养老对于智能化、智慧化的服务有需求；晚婚晚育背景下，年轻人对于单身公寓、宠物照料等需求。

另外，物业服务也正从对物的管理，转向对人的服务，即服务社区居民在家政、养老、托幼、助餐、康养等居民生活服务领域的转型，在年轻人收发、照看宠物等方面，需求也很大。

“未来长租需求、由租转买、二手带动新房、刚需带动改善，增量和存量结合，住房消费内部就会形成多元的循环消费。同时，也会由住房消费带动居民家庭生活消费，这是稳定和壮大消费动力，打造消费和内需新动能的触发点和引擎。”李宇嘉分析。

存量改造将重点发力

其次，存量改造将会成为政策发力的重点。事实上，就在今年5月，国务院关于印发《城市更新“十五五”规划》的通知中，就对城市更新、存量旧改、危旧房改造、城中村改造进行了重点提及。

根据《城市更新“十五五”规划》，要求到2030年城镇危旧房改造数量达到30万套/间，较2025年的规划数量翻了一倍；新开工改造城镇老旧小区数量11.5万个；城中村改造数量4000个，和到2025年的规划数量基本持平。

另外，要求激活城市存量资源潜力，全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。

同时，要求加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新等等方面。

李宇嘉表示，旧改方面会告别大拆大建，投资规模会下降，但住房消费潜力会释放：“包括城中村改造按文明城市补短板，老旧小区补足基础类、完善类、提升类的公共服务和市政短板，同时还要按照完整社区来发展15分钟生活圈，打造儿童友好、老年友好、青年友好型社区。”

他还提到，对于危旧房超过30年楼龄的，特别是计划经济短缺时间建设的福利房，大部分都要原拆原建，具备投资带动消费的潜力：“社区微改造以后，例如加装了电梯、翻修了外立面和楼道，本身会带动业主对房屋的二次装修。”

公积金用途或被进一步释放

此次《规划》中，对公积金政策的提及颇为值得关注。对于公积金在消费《规划》中的作用，被放在了“清理优化不合理限制性措施，扩大使用范围”的要求中，过往被专门用于购房、租房用途的公积金，不排除会有更广泛的使用范围，

实际上从今年以来，国内多个城市已经对公积金政策的使用场景和使用额度进行了调整。

例如，上海将首套家庭最高额度提高至240万元，叠加多子女、绿色建筑政策后可达324万元，并支持提取公积金支付首付款；深圳、广州可提取公积金付购房首付和契税；福州、成都支持提取公积金用于装修、加装电梯、支付车位款；南京、杭州、海南等地出台或优化“代际互助”相关政策；合肥、苏州、沈阳等地则支持物业费用途提取或公积金用于抵扣物业费的政策。

另外，长三角地区、粤港澳大湾区、重庆和四川等地的公积金，有跨区域互认政策，使得在部分人口流动性较高的地区，能够更加灵活地使用公积金。

《每日经济新闻》根据多个城市陆续披露的2025年公积金年报统计后显示，33座城市去年公积金缴存额总计超2.13万亿元，当年提取额共1.63万亿元，缴存余额达6.18万亿元，共20座城市提取人数占比不足50%，超过半数的存缴人只缴不用。

王峥嵘认为，公积金制度改革的现实需求十分迫切，在贷款市场的占有率仍有较大提升空间，同时在租房、适老化改造、加装电梯等场景中的应用比例有望显著提升，对减轻居民住房消费负担具有实质意义。

克而瑞研究院报告认为，此次消费《规划》对房地产领域释放出多重信号，增量开发的时代红利已基本消退，但以“好房子”指向的产品力竞争、存量房指向的服务模式转型，以及物业服务拓展指向的社区增值服务是未来值得关注的领域。

报告还提到，对购房者而言，《规划》传递的更多是中长期制度层面的方向预期，而非短期市场利好。从市场数据看，行业仍处于调整筑底阶段。因城施策仍是核心原则，不同城市政策未来将继续走向分化。