要做好“潮水退却”的准备，房价或将超出想象

中国房地产困境何时终结？前几天遇到一位常州的朋友，他手里五套房，三套在县城新区。

饭桌上他反反复复问一个问题：为什么隔壁小区已经跌了三成，还是没人接盘？为什么同一个城市，市中心的老破小反而卖得快？

他不是不聪明，只是脑子里的坐标系还停留在2016年。那套"闭眼买房、长期持有、坐等升值"的公式，曾让整整一代人赚到过钱，也让整整一代人从此不再相信别的公式。

问题是，公式失效的时候，往往没有人提前吹哨。等到大家都反应过来，通常已经在浪的另一边了。

几年前，中国房地产危机以及恒大等大型开发商的困境曾引发过一阵热议。后来媒体关注度慢慢消退，大概是因为许多人预测的那种急性崩盘并没真的到来。

但市场从未真正复苏，房价一直在悄悄下跌。

中国房地产危机的根源，其实要追溯到1970年代末、80年代初。

经济改革掀起了一场人类史上罕见的城市化浪潮，改革带来了城市地区的快速增长，几亿人涌入城市寻找工作和机会。

这个速度快到什么程度呢？中国城市人口比例从1980年的约20%，一路上升到今天接近70%，每年约有2000万人迁入城市。换算一下，每六个月就得建出一个相当于伦敦规模的新城。

快速城市化催生了对住房的巨大需求。开发商拼命建，可供应始终跟不上需求，房价就这么一路涨了上去。

1998年到2005年这段时间，房价中位数翻了五倍，一线城市涨幅更陡。

涨了这么多年之后，几乎所有人都笃信房价会永远涨下去。买家、开发商都开始大举借债入场。

开发商借钱建更多房子，购房者背着越来越重的按揭挤上"房产阶梯"。泡沫顺理成章地就出来了。

中国大城市的房价达到了家庭收入中位数的40倍——全球最高。

房地产占中国家庭财富的75%（英国这个数字大概是35%），占经济活动的20%到30%。

考虑到中国人口增长放缓、城市化率下降，这个泡沫的不可持续性也越来越明显。

为了提前把风险摁住，2020年8月中共推出了所谓的"三条红线"，实际上就是限制开发商能借多少钱。这一下，一批过度杠杆化的开发商就出了大问题，恒大是最典型的一个，它们突然就得开始还债了。

由于官方发出了不再容忍房价一路上涨的信号，市场信心受挫，房价开始下跌。

这场风波的热度后来慢慢淡下去，是因为事实证明，中国房地产市场和整体经济，并没有像YouTube上一堆预言者说的那样"崩溃"。

急性的、上头条那种危机是避开了，可中国的房地产困境远没结束。

根据Kenneth Rogoff和Yuan Chen Yang在布鲁金斯学会发表的最新论文，自恒大事件以来，中国房价一直以相当稳定的速度下跌，至今已经跌了近四年，一些重灾城市跌的时间更长。

放在任何一个西方国家，持续多年的房价下跌都会被视为一场全面的经济紧急事件。而随着低迷持续，中国房地产危机和1990年代日本那场危机的相似性也越来越难忽视。

日本在80年代经历了一场空前繁荣，随后在1990年到2000年这十年里，房地产市场彻底崩塌——住宅价格跌了约50%，商业地产跌了约85%。

值得注意也让人担忧的是：把中国目前的房地产低迷和日本危机的初期相比，两者看起来相当相似。

前述布鲁金斯论文指出，在各自危机的头四年里，中日两国住宅价格相对于危机前峰值都跌了约20%。

但中日之间目前最大的区别在于：日本的房地产危机把整个经济都拖下了水。日经225指数跌了约75%，经济增长率从80年代的约5%降到90年代的1%左右。

现在学界的共识是，这是因为日本经历了所谓的"资产负债表衰退"。什么意思呢？

就是日本家庭和企业在房价、资产价格上涨时借了太多债，等资产价格一跌，大家不约而同地开始拼命还债、修复自己的资产负债表。在个人层面这么做是合理的——房价大跌了，先把按揭还了、降低破产风险，谁不这么想？

但如果整个经济体的所有人同时都这么干，经济就会陷入停滞。

按理说，这样的剧本本该在中国上演。

毕竟和90年代日本一样，中国大量家庭财富都压在了房子上，房地产低迷对家庭和消费者的冲击是实打实的。

中国GDP始终稳定在5%左右，股市也出人意料地扛住了——上证综指在2021年到2024年下跌之后，目前正处于历史高位。

原因大致有两条：国内消费者信心是受损了，但中国经济通过越来越依赖出口来对冲。

这就是为什么这几年中国出口一直在增长，进口却基本停滞，贸易顺差不断创新高。

中国政府对银行体系保有很强的控制力，中共基本上在指示银行把钱投到制造业里去。反观日本，房地产低迷带崩了整体信心，银行不愿意放贷，企业也不敢借新债。

这套打法迄今为止运作良好，但也让中国经济不可否认地更依赖出口，也就更容易受到全球保护主义抬头的冲击。

这不是崩盘论，也不是抄底论，而是一个更冷静的判断：房子这个东西，正在从"金融资产"重新变回"耐用消费品"。

而这个过程带来的价格分化，比大多数人想象中要剧烈得多。支撑过去二十年普涨行情的三个引擎，都在同步减速。人口引擎在减速。

国家统计局的数据里，人均住房建筑面积已经到了41.76平方米，25到44岁的核心购房年龄段人口逐年萎缩。这两个数据组合起来意味着，从宏观层面看，"住"这个刚需基本饱和了。

2026年1至5月，全国房地产开发投资同比下降16.2%，住宅新开工面积同比下降23.4%。这个降幅说明开发商比购房者还清醒——他们用真金白银投票，主动收缩产能。一个行业主动去产能，通常只有一种解释：过去建得太多了。

居民部门的杠杆率已经不低，再靠加杠杆撬动整体房价，边际效果越来越弱。

这也是为什么这一轮政策工具箱里的利率下调、首付降低，虽然稳住了核心城市，却没有引发全国性反弹。

给持房者一句话：你手上的不是"房产"，而是"某座城市、某个地段、某个小区、某个户型"的一串坐标。未来它值多少钱，取决于这串坐标。

同样是"房子"，深圳南山科技园附近的三居室，和东北某县级市新区的三居室，未来五年走势会完全相反。它们在统计意义上都叫"住宅"，在资产意义上已经是两种完全不同的东西。

国家统计局2026年5月70城数据里，一线新房、二手房环比都在小幅上涨，上海、深圳二手房环比涨幅0.6%。真实居住需求叠加改善需求，撑住了核心资产的底。

但拉开视角，全国只有约十分之一的城市二手房价保持环比上行。我个人非常看重的一个数据是库存去化周期——它比房价指数诚实得多。

核心一二线城市普遍在12到18个月的健康区间，而部分县域新区已经拉到十年以上。

聊政策，我想重点说一个很多人还没充分重视的信号——住房以旧换新。这个政策目前已经在多个城市铺开，配套了税费减免、贷款提额、补贴等一揽子工具。

表面上看，是帮改善需求家庭降低置换成本。但往深里看，它其实是一次官方主导的资产再分配。政策的意图很清晰：盘活存量，把资源从低效房产转移到优质房产。

官方对楼市的态度是"稳"，不是"托"，稳的是核心城市的核心资产。未来资产的价格差距会被政策进一步放大——被换掉的旧房进入二手市场，会加剧弱势房源的价格竞争；被换入的改善房源，则会因为需求集中而更加坚挺。

上一轮的旧常识是"农业时代思维"——地是稀缺的，只要买了就能保值。这轮的新常识是"工业时代思维"——房子会折旧，位置会分化，需求会迁移，资产要主动管理。

中国的城镇化并没有结束，只是从"广度扩张"进入"深度重塑"。人还在向头部城市群集中，产业还在向都市圈集聚。这些底层逻辑没有改变，只是它们锚定的资产范围，从"全国房子"收窄到了"特定城市的特定房子"。

潮水退却之后，真正的海岸线才会显露出来。

有人会看到荒滩，有人会看到礁石，有人会看到贝壳。决定你看到什么的，不是潮水，而是你站的位置。

对普通家庭而言，最想说的一句话是：别再想"靠房子致富"这件事了，认真想想"如何让房子服务于生活"。

前一种思维成就了过去二十年很多人，但它属于那个特殊时代。

新的常识，从接受"房子不再是永动机"开始。