历史性突破！国家把住房租赁纳入大宗消费，释放了什么信号？

据中国政府网7月13日消息，国务院印发批复同意《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）。

这次《规划》重磅落地，首次将住房租赁与汽车、家电并列纳入扩大消费的核心抓手。

这不是一次简单的政策归位，而是一场关乎2.7亿租赁人口、2.37万亿市场规模的深刻变革。从“有房住”到“住好房”，从“过渡选择”到“长期生活方式”——当“好房子”理念照进租赁领域，当公积金、落户限制、金融支持等制度堵点逐一打通，住房租赁行业正站在从规模扩张到品质竞争的历史拐点上。

未来五年，谁能在“安全、舒适、绿色、智慧”的赛道上率先卡位，谁就能在这轮消费大潮中占据先机。

战略定位：住房租赁纳入扩大消费核心框架

《扩大消费“十五五”规划》将住房租赁纳入“推动商品消费扩容升级”篇章，在“促进大宗耐用商品消费”部分明确提出：“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。”

这一表述释放了关键的政策信号。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹曾指出，“十四五”是补短板、建体系、打基础的五年，“十五五”则是住房租赁行业迈向高质量、规范化、专业化的关键五年。

从政策演进脉络来看，住房租赁经历了从2015年首次纳入生活服务业、2016年国办发39号文出台、2017年“租购并举”确立，到2021年保障性租赁住房体系成型的发展历程。

而此次《规划》将其置于扩大消费的国家战略框架下，标志着住房租赁已从单一的住房保障议题，上升为扩大内需、提振消费的重要抓手。

租房不再仅是简单的居住行为，而是被视作拉动内需、激活上下游产业的关键消费环节。未来各地将因城施策，进一步优化租赁供给、提升服务品质，推动形成“租购并举”的住房消费新格局 。

市场空间：三大趋势锁定长期需求

《规划》将住房租赁纳入扩大消费体系，背后是深刻的市场逻辑。

三重不可逆的趋势已经在发生：

第一，城镇化催生庞大租赁刚需。2025年底常住人口城镇化率已超67.89%，但与发达国家80%的平均水平仍有差距。人口持续向城市群、都市圈流动，每年新增大量稳定租赁需求。据“七普”数据，全国住房租赁市场总规模已达2.37万亿元/年；预测到2030年，租赁人口将突破2.7亿。住房租赁是新市民、青年人融入城市的第一站。

第二，住房消费观念深刻转变。

相关调研显示80%的受访者接受租房，近四成暂不考虑购房。90后、00后住房消费理念发生深刻变化，租客结构也在熟龄化——30岁以上租客占比首破五成，超70%租客为家庭租住。租赁正从过渡性选择变为长期居住方式。

第三，供需矛盾倒逼供给模式变革。

当前市场存在严重的结构性失衡——房龄结构、户型结构、区域结构均存在错配；虚假房源、二房东多收费、押金难退等乱象长期存在。我国住房租赁市场机构化率仅约10%，远低于发达国家水平，专业化运营空间巨大。

这些趋势表明，住房租赁市场扩容既有需求基础，也有制度空间，《规划》的出台恰逢其时。

品质升级：“好房子”理念延伸至租赁领域

《规划》提出“实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”。虽然这一表述覆盖整个住房领域，但其对住房租赁行业的影响不容忽视。

“好房子”理念延伸至租赁领域，意味着租赁住房不再仅仅是“有地方住”，而是要向安全、舒适、绿色、智慧四个维度全面升级。具体而言：

安全：随着《住房租赁条例》的全面实施，行业安全底线被划定，租赁住房的结构安全、消防安防、资金安全等将得到系统性保障。

舒适：租赁产品将从“有房可租”转向“优房可租”，品质白领公寓、家庭型租赁住房等产品类型将加速发展。

绿色：与《规划》提出的“推广绿色消费”相呼应，绿色租赁住房、环保装修、节能运营将成为行业新标准。

智慧：《规划》支持“家居家电消费智能化升级”“推动单品智能向全屋智能发展”，智能门锁、智能水电表、物联网管理系统将在租赁社区加速普及。

与此同时，《规划》提出“实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”，这将推动租赁运营企业从单纯的“房东”角色向综合生活服务提供商转型，拓展增值服务空间。

制度保障：多项政策协同发力

《规划》中多项配套制度安排将为住房租赁行业提供系统性支撑：

（一）住房公积金制度改革。

《规划》要求“深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求”。这意味着公积金在租房提取、支付租金等方面的功能将进一步增强，直接提升租赁消费能力。

（二）清理不合理限制。

《规划》将清理住房消费不合理限制性措施作为重要任务。租房落户限制的破除、公积金跨区域流动的畅通等，将从制度层面释放被压抑的租赁需求。

（三）财政金融支持。

《规划》提出“支持金融机构扩大消费领域信贷投放”“优化实施个人消费贷款和服务业经营主体贷款贴息政策”。对住房租赁行业而言，这意味着租赁企业融资渠道拓宽、租赁消费信贷成本降低。行业融资仍以债权类为主力，但住房租赁REITs市场持续扩容提速，金融闭环正在加速成型。

（四）休息休假制度落实。

《规划》强调“全面落实劳动法，切实保障劳动者合法休息休假权益”“严格落实职工带薪休假制度”。休息时间的增加将带动灵活长短租需求增长，为住房租赁市场创造新的需求场景。

综合来看，《扩大消费“十五五”规划》对住房租赁行业的深远影响可归纳为以下几个维度：

从政策定位看，住房租赁首次被明确纳入国家扩大消费的战略框架，与汽车、家居家电等大宗消费并列。

这意味着住房租赁不再是单纯的民生保障议题，而是扩大内需、畅通国内大循环的重要引擎。

从发展阶段看，“十五五”是住房租赁行业从“规模扩张”转向“质量竞争”的关键五年。行业重心将从“有没有”转向“好不好”，从“促规模”转向“提质量、稳秩序、优结构”。

从竞争格局看，行业将走向多元竞争、存量扩容、分层供给、城市分化的高质量发展新阶段。地方国企加速发力长租公寓，市场化专业化租赁企业加速培育，机构化率有望显著提升。

从消费者视角看，租房将不再是“过渡方案”，而是越来越多人的“长期选择”。随着租赁品质提升、权益保障完善、租购同权推进，租赁消费将成为居民消费的重要组成部分，真正实现“更好满足住房消费需求”的政策目标。

总而言之，《扩大消费“十五五”规划》为住房租赁行业锚定了“规范发展”的政策基调，打开了“品质升级”的发展空间，打通了“制度保障”的关键堵点。未来五年，将是住房租赁行业迈向高质量、规范化、专业化的关键窗口期，也是行业从“政策驱动”走向“市场驱动”的重要转折点。

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