北京
文/深圳进深 李奕和
深圳南山的珠光和山悦花园，又又又刷了一波存在感。
前几天，深圳住建局披露了2026年第三季度计划入市商品房房源信息情况。
珠光和山悦花园，又一次榜上有名。
项目计划入市住宅450套。另外，商业24套，办公15套。
之所以让外界关注，并不是因为珠光和山悦简单出现在深圳三季度计划入市名单。
而是这个项目曾历次上榜，但始终没个准，至今没有入市。
01
早在深圳2025年第四季度计划入市楼盘清单中，它就出现过。
当时计划推出住宅448套，商务公寓24套，商业15套。
2026年1月发布的深圳一季度计划入市楼盘清单，短暂没了踪影。
而在二季度清单中，珠光和山悦再次出现。
当时计划推出432套住宅，商务公寓24套，商业15套。
前后几次纳入入市计划，但项目始终没有真正开盘。
而且计划推出的住宅套数，也一变再变。很是纠结。
这一次又出现在第三季度入市名单，你说它会不会又一次放鸽子？
很难说。
据市场消息，珠光和山悦预计本月底前开放展示区，正式开盘时间则定于8月份。
与这些消息一起放出的，还有细化后的户型。
项目主推建筑面积约113、120、140㎡的产品，涵盖三房及四房产品。
1）113㎡户型，四房二卫，竖厅格局。
这个户型有两点做得不那么好：
一个是入户门进来没有过渡玄关，进门就是餐厅。
另外，连接客厅阳台的次卧，宽度很小，大概率只能用作多功能房。
2）120㎡户型，四房二卫，竖厅格局。
同样，连接客厅阳台的次卧，宽度感觉不大够。
3）138㎡户型，四房三卫，竖厅格局。
两个套卫，一个公卫，卧室的空间尺度感，比前面两个要好一些。
02
其实，不仅项目的入市一鸽再鸽，珠光和山悦的历程也堪称漫长。
珠光和山悦开发企业为深圳市宝祥源投资发展有限公司，执行董事、总经理为乔宇。
股权上，宝祥源投资由深圳市恒和基房地产开发有限公司100%持股，背后实际控制方为花伴里集团。
花伴里集团创立于1998年，是国内较早从事城市更新行业的企业之一。已形成以地产开发为主，涵盖建筑工程、商业运营、物业管理、创新投资等领域的业务版图，资产规模超过350亿元。
项目原为珠光村旧改，早在2010年首次被纳入城市更新计划。
旧改分两期实施，一期又分为A、B项目。其中A项目即珠光和山悦，B项目为京基地产地块。
整个项目是一个包含超高层住宅、商务公寓、写字楼、大型商业的综合体，在西丽被称为是航母级的项目。
不过因为历史遗留、产权复杂、开发主体更替等原因，一直推进缓慢。
直到2021年12月，珠光村旧改才取得规划批复。一期A项目珠光和山悦用地批复，则于2023年8月通过，同年9月正式动工。
至今已足足有16年之久。
珠光和山悦总建面46万㎡，分两个地块，03-01地块为住宅和商业、公寓，03-02地块主要为保障房、回迁房和幼儿园。
优缺点方面，项目优势主要是区位、交通跟环境。
1）位于西丽核心辐射区，靠近留仙洞总部基地、西丽湖科教城，产业、高校与研究机构聚集。
2）项目直线距离地铁7号线珠光站400米左右，2站可到在建西丽高铁站。
3）背靠塘朗山，自然生态、景观是一大亮点。
不过珠光和山悦缺点也较为明显。
1）项目三栋住宅均是43、44层超高层，舒适度上会有一定影响。
2）小区住宅跟公寓混住，后期入住人员繁杂，流动性人口多，对管理、安全问题都会有比较大的影响。
3）周边方面，距离大型商业较远，项目虽然有2栋2层的商业，但体量估计不大；
另外，旧改项目附近老旧小区较多，城市界面改善需要一定时间。
价格上，珠光和山悦传出吹风价7-8.5万/㎡。
周边项目，最近的两个在售新盘，鼎胜金域阳光家园参考均价7.4万/㎡，总章翡翠公馆7.7万/㎡。
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