利好来了，顶层设计文件出炉

记者丨张敏

编辑丨吴抒颖,张伟贤

利好来了，今后五年住房消费发力方向明确！

7月13日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）。《规划》提出，到2030年，消费市场总体规模持续扩大，居民消费率明显提高，全社会商品和服务消费较快增长，社会消费品零售总额达到60万亿元左右，消费对经济增长的拉动作用进一步增强。

这也被认为是消费领域最重要的一份顶层设计文件。

作为扩大消费的重要抓手，《规划》对住房领域着墨颇多。

《规划》将住房消费列入大宗耐用商品消费范畴，并提出，更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

《规划》还指出，促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。

在具体政策上，《规划》表示，清理优化不合理限制性措施。支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

资料图

继续强调财富效应

强调住房消费在促消费中的作用，早有信号释放。

今年6月，求是网发表题为《以更大力度提振消费》的评论员文章指出，“近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。”文章还强调，要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场。防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气。

在此之前，《求是》杂志已经两次在重要文章中提及房地产。

今年1月，《求是》杂志发表题为《改善和稳定房地产市场预期》的评论员文章，系统阐述房地产预期管理的重要性，并指出“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”。3月，该杂志在评论员文章《持续做好稳预期工作》中再度强调房地产的财富效应，指出“以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场”。

这一思路在上述《规划》中得以延续。

《规划》指出，促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。

对财富效应的强调，是今年以来对楼市的定调中，最受关注的内容之一。

中指研究院表示，房价下跌导致居民资产缩水，即使未出售房产，也会产生“财富损失感”，这会抑制居民的消费意愿和消费能力，也导致预防性储蓄增加，消费开支趋于保守。

该机构指出，这说明了稳定房地产市场是关乎民生和消费信心的全局性问题，房地产作为最大的内需之一，在提振消费方面应该发挥更大的作用。

住房消费新路径

近年来，随着城市进入内涵式发展阶段，房地产市场也从增量时代转向增量与存量并存的新阶段。这也意味着，住房消费的涵义在发生变化。

《规划》将房地产纳入大宗耐用商品消费的范畴，并提出扩容升级的三大方向：更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场；实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级；实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。

上述三大方向中，除住房消费本身外，还包括房屋品质提升和物业服务质量提升。分析人士指出，这不仅扩大了住房消费的内涵，还将着力点延伸至上下游产业链，凸显出房地产下一阶段的机遇所在。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，住房回归居住属性以后，成了大众消费品、耐用消费品，自然也就具有了单品消费金额大、产业链条长、带动性强的特征。房子的消费，能带动家具、家电、装饰装修、设计安装、建筑建材、纺织，甚至是汽车消费，可谓是消费的触发器。

他表示，此前在《提振消费专项行动》中，就已经将住房纳入了大宗耐用商品消费中。“十五五”是夯实新动能的关键期，自然离不开住房消费。

上海易居房地产研究院副院长严跃进也指出，从政策取向看，“十五五”期间房地产领域的消费促进逻辑已从过往单一的住房交易拉动，明确转向存量运营、品质提升与服务扩容三位一体的新路径。

商业地产也将迎来利好。

《规划》明确“扩大消费基础设施领域有效投资”，提出“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”。

严跃进指出，这对商业地产运营商构成直接利好。老旧商圈改造升级将获得政策和资金层面的倾斜支持，具备核心区位但设施老化的商业物业价值存在重估空间。

公积金政策有待继续发力

在政策端，《规划》表示，清理优化不合理限制性措施。同时提出政策优化的两大方向：支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求；深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

严跃进指出，该表述释放了明确的政策信号。一是各地在购房领域的限制性政策调整权限进一步下放至地方，“因城施策”的灵活度有望提升。

他指出，考虑到全国范围内购房限购政策已基本放松完毕，不应将该条款理解为“各地要进一步放松限购”。各地可将重心放在购房端的其他限制措施上，例如带押房产的过户、房产与户籍关系的限制，以及一些历史遗留的二手房交易问题（如老公房交易、双产证住房交易等）。

二是公积金制度的覆盖面和用途将扩大，除购房外，老旧小区改造、适老化装修、租房提取等场景也将纳入使用范围。

严跃进指出，这一表述在《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》中已有体现。总体来看，公积金在住房消费金融中的杠杆作用将得到更充分发挥。

随着积极信号的频繁释放，公积金政策的改革已经箭在弦上。

今年3月发布的政府工作报告提出，深化住房公积金制度改革。这是时隔十年后，公积金制度改革再度被写入政府工作报告。

此后，该项制度的改革进入快车道。6月5日，《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》发布，从拓宽住房消费支持场景、扩大缴存覆盖面、提升服务效能、优化资金管理等四个方面进行了完善。此次修订不仅回应了居民日益多元化的住房消费需求，也为各地因城施策优化公积金政策提供了制度依据。

地方政府层面，根据中指研究院的监测，今年上半年全国有超260个省市（县）出台楼市政策超560条，其中公积金为政策优化的主要方向，共落地政策超300条。

中指研究院指出，《住房公积金管理条例》修订在即，有望引导更多城市加快优化调整公积金政策，如扩大公积金使用范围和缴存覆盖面、提高贷款额度等。

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出品丨21财经客户端 21世纪经济报道

编辑丨江佩霞