资兴“杏福家园”项目深陷纠纷：745户医护职工的安居梦何去何从？

导语

2019年，湖南省资兴市医疗集团牵头启动“杏福家园人才楼”团购项目，计划总投资超3亿元，共建4栋住宅，面向全市医疗系统745户职工团购。参与购房者多为一线医护人员，购房款多为家庭多年积蓄。然而，随着项目推进，开发商资质、项目审批、施工建设、房屋交付等多个环节接连曝出问题。其中，强制捆绑销售无产权车位问题尤为突出，成为业主反映最集中的焦点。

一、开发商资质存疑，审批流程引关注

承建该项目的资兴佳泰房地产开发有限公司，成立于2018年12月，此前无房地产开发经验，至今也未承建过其他工程。该公司成立仅4个月便完成项目规划图纸，成立7个月即由医疗集团召开职代会讨论相关事项，成立1年3个月便签下了超3亿元的团购合同。

据业主反映，项目的部分楼栋在规划未获批、团购合同未签订的情况下便已先行开工，最早开工的楼栋无证施工长达半年，直到2020年9月才取得《建筑工程施工许可证》。一家新成立的公司能够拿下如此规模的民生项目，其合规性及背后是否存在利益输送，值得关注。

二、强制捆绑销售无产权车位：争议的核心焦点

在项目曝出的诸多问题中，强制捆绑销售无产权车位是业主反映最集中、矛盾最激烈的环节。

1. 多版本合同设下圈套

据业主反映，开发商在团购过程中使用了多个不同版本的合同，核心差异均围绕车位条款：有的合同完全不提车位，有的明确写着“必须购买”，有的模糊表述，有的直接将“购买车位”作为交房的前置条件。这种操作让部分业主在不知情的情况下陷入被动。

2. 无产权车位高价销售

据业主介绍，小区地下车位仅690多个，包含一拖二、一拖三的叠加车位以及人防车位，实际可用的独立车位不足745户，且所有车位均无产权。即便如此，开发商仍将无产权车位以7万元/个的价格，要求1、2、3栋的医护业主购买。

对比当地市场行情，同期同地段有产权车位售价约4万元，无产权车位约2-3万元。业主认为，这一价格明显偏高，涉嫌暴利。

3. 付清房款后才被告知需购车位

据业主反映，大部分业主已于2022年12月前付清了全部房款，而开发商直到2023年12月才首次在业主群内提及“强制购买车位”。这意味着，业主在付清房款后，才被要求额外支付7万元购买无产权车位，否则不予交房。

业主还反映，职代会表决的相关事项从未在医院工作群公示，多数业主直至被开发商起诉后，才从法院材料中首次看到相关内容。

4. 未购车位业主陆续被起诉

目前，多名未购买车位的业主已被开发商起诉。部分业主应诉败诉后，仍被以“未买车位”为由拒绝交房，陷入“付清房款、官司败诉、拿不到房”的困境。

值得注意的是，项目4栋作为优质房源对外销售时，购房者大多无需购买车位即可收房。这种区别对待，让医护职工感到不公。

5. 监管部门已认定违法，但问题未止

据了解，资兴市市场监督管理局已出具行政处罚决定书，认定强制捆绑销售车位属于违法行为。然而，据业主反映，相关问题至今未得到有效解决，开发商的起诉行为仍在继续。

三、优质房源被排除在团购之外

除了车位问题，业主还反映，项目内位置、采光、户型最优的4栋房源被全部划归开发商对外销售，未纳入职工团购范围。团购合同仅约定“小区部分房屋可留给开发商作为补偿”，并未明确将整栋4栋划归开发商处置。

然而，选房时职工被告知无权选择4栋房源。这一决策未提前公示、未征求业主意见，职工在选房时才得知。目前4栋已全部对外售出，多数购房者已收房并办理不动产权证。

四、施工监管问题显现

据业主反映，项目建设阶段存在无证施工、验收时间倒挂等问题。合同约定的交房时间为2022年12月31日，而项目综合验收实际完成于2023年7月6日，消防验收迟至2024年9月14日才完成。

施工质量方面，有业主反映交付后出现墙体开裂、空鼓脱落、地面平整度不达标等问题，电梯故障也时有发生，影响日常生活。

五、规划变更致出行不便

按最初规划，小区应设置正式人行主入口。但开发商将原主入口区域改建为商业门面，导致小区至今无正式步行大门。业主反映，目前只能从地下车库进出，人车混行，老人小孩出行存在安全隐患。这一规划变更是否合规，有待进一步核查。

六、物业费与服务不匹配

开发商在购房合同中规定物业费标准为1.6元/㎡/月。有业主反映，同期同地段多数小区物业费不超过1.4元/㎡/月。与此同时，小区绿化、安保、保洁等配套服务被指滞后，形成了“高价低质”的局面。

七、维权面临程序障碍

据业主反映，在维权过程中存在程序性障碍：开发商起诉业主无时间限制，而业主要求支付逾期交房违约金的诉讼，被限定在6月1日前提起。这一“双重标准”被业主质疑为偏袒开发商。

法院在审理相关案件时，有业主反映存在对违约金无视不判等情况。即便合同约定逾期交房应按每日0.5‰支付违约金，法院以“疫情”为由豁免了开发商部分责任。扣除相关期限后，逾期时间仍较长，但业主未能获得相应赔偿。

八、结语

“杏福家园”项目暴露出的问题，涉及开发商资质、审批监管、施工质量、规划执行、合同履行、司法程序等多个层面。其中，强制捆绑销售无产权车位问题尤为突出，成为745户医护职工安居路上的主要障碍。当前，资兴市正在集中整治群众身边的不正之风和腐败问题，工程建设领域也是重点整治范畴。745户医护职工期待，有关部门能够依法依规调查处理此事，维护其合法权益。

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