高善文对于房地产的预判

　　 本周金融界有个重大事件，就是高善文先生去世了。身处我们这个行业的人，对高博不会陌生。即便不是我们这个行业的人，我想对高博可能也有所耳闻。

　　分享一些高善文经典言论：

　　1. 解释过去头头是道，似乎有理；预测未来躲躲闪闪，误差惊人

　　2. 不要对宏观经济企稳、新周期等抱有太多想法接受经济下滑的现实，自下而上、埋头苦干才是应对的主要策略

　　3. 合理的价格并不是底部，显著的背离和低于合理价格才能形成底部。

　　4. 过去的日本，靠出海熬过三十年。在一个停滞的经济环境中，有竞争力的企业大量出海，能够进一步刺激和提高其回报率

　　5. 人们很容易把总量层面的问题和转型结构联系起来，甚至可能把总量的问题归结为转型的问题。

　　6. 掌握生产力的人，适合出海，掌握生产关系的人，适合留在国内

　　7. 对老年人而言有固定退休金，收入预期没有任何影响，可以继续搞夕阳红，跳广场舞。对年轻人而言，收入预期大幅下修，工作难找，纷纷节衣缩食。

　　高善文不仅认知很高，而且也是少有的敢说真话的人。他最后一次公开发言，应该就是2024年那句著名的“年轻人就洗洗睡吧”，随后便消失在大众的视野当中了。

　　 今天我来分享一篇高老师过去对于房地产的判断，一些洞察眼光直到今天也有指导意义。

　　 一、房地产市场是否超调？

　　 高善文认为，市场上的观点喜欢以房地产销售面积来预测未来，但这是不准确的，因为小地方与北京和上海修建一平米的住宅，两者的宏观经济的影响是不一样的，对整个金融体系的影响也是不一样的。

　　 所以对于房地产市场的预测，应该以房地产投资占整个GDP的比重来看，这一指标才能综合分析中国不同城市的房地产市场，而且也有国际不同国家间的比较意义。

　　 其实看国际间成熟的房地产市场，房地产行业投资占GDP的比重一般在7%左右。

　　 也就是说，如果高速城镇化时期过去，当结构稳定后，7%可以作为一个锚点。

　　 高老师还举了东北的案例，东北其实就先一步进入到城镇化末期、高速老龄化的时代，所以房地产行业占GDP比重在疫情前就已经降低到7%了。

　　 而中国是在疫情后才降低到7%的，而且由于前期泡沫太大，所以进一步下降到7%以下了。从这个数据来看，目前房地产市场还是超调了。

　　 这个数据分析楼市还是靠谱的，很多人说现在房子这么多，未来造出来的房子也没人要。但从实际需求和其他国家历史经验来看，新房子永远有市场需求。一个国家总有富人，富人总会需要最好最新的房子。

　　 我插一句，但这也注定了，之后房子的分化会不断加大。房子越造越多，之后肯定会过剩，而没啥人要的房子，市场会越来越窄。

　　 二、人口流动与房地产投资

　　 高善文提出一个非常反直觉的观点：一般来说，大家会认为人口流入越多的城市，房子越好卖；人口流出的城市，房子越难卖。但事实正好相反，大城市人口流入，卖得没有变多；小城市人口流出，房子反而越卖越多。

　　 从数据来看，70大城市2016年以后住宅销售规模基本上就稳定在7亿平米不再增长。但是大量的中小城市住宅的销售规模，却快速地上升到接近9亿平米的水平。

　　 也就是说，在过去从2010年到2020年的后半段，大城市人口流入多，住宅销售面积不增长；小城市人口流入少，但是住宅销售面积在快速增长。

　　 甚至看中小城市内部，都是人口流出越少，这个地方房子卖的越少，反而是人口流出越多，本地生活的人口越少，房子越好卖。

　　 为什么会有这么反直觉的现象？

　　 因为人口流入少的城市，就意味着更多人去大城市发展了。而在大城市发展的人，大部分是买不起大城市的房子的，所以就退而求其次买的老家的房子。越多的人去大城市去打工，他在大城市打工的钱回流到这些中小城市，支持了这些中小城市的繁荣，支持了这些中小城市房地产市场的上涨。

　　 因为价格的大幅上升，很多潜在的需求被消灭了，买不起了，很多的需求被从大城市驱赶到了小城市。

　　 所以全国房地产是一盘棋，就算有分化，但也是一荣俱荣，一损俱损，很难有哪些城市能够跳出房地产周期独善其身。

　　 三、疫情的影响

　　 70大城市疫情之前，城镇人口增速的均值是3.4，疫情以来下降到1.2，下降了2.2个百分点；而小城市从2.2下降到0.9，下降了1.3个百分点。

　　 大城市人口流入的下降显著快于小城市，表明大城市的经济活动受到了更大的冲击。

　　 经济也是这样，在疫情之前，大城市的经济增速比全国的水平要高0.8个点，比小城市至少要高一个点以上。但是在疫情以来，从20年到现在，大城市的经济增速与小城市基本一样，或者略低一些。

　　 从经济增长、零售、失业、人口流动等数据，我们非常清晰无误地看到大城市在疫情期间受到的创伤更大。

　　 为什么会这样呢？

　　 最重要的原因就是房地产行业下滑的冲击，大城市房地产的占比更大，所以房地产市场调整带来了大城市经济受到更大的冲击，反过头来也会刺激大城市的房地产市场更剧烈的 调整。并且通过大城市的经济调整和就业调整，把这个调整传导到了中小城市。

　　 文章的最后，再 纪念下高老师。高老师最令我倾佩的不是他的学识，而是他真的敢说真话。说真话不利于升官发财，但是他有一份学者的责任感。他的很多预判，当时很多人不理解，其实说的很透彻。

　　 我在知识星球也选了一些高老师最近的发言稿，再重温下过去的经典。

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