“科技创新周期”与“写字楼市场再平衡周期”双周期共振，促市场回归良性循环

本报记者 董红艳 北京报道

AI、硬科技产业扩租需求持续落地，托举北京甲级写字楼市场二季度去化大幅回暖。据高力国际2026年二季度北京写字楼市场报告，单季北京甲级写字楼市场净吸纳量、空置率、租金三大核心指标同步改善，中关村、CBD科创板块行情走强，市场呈分化局面。

但值得关注的是，今年下半年北京甲级写字楼市场将再次面临空置率抬升的压力。高力国际数据显示，北京甲级写字楼市场将从下半年至2027年，迎来长达约18个月的高供应周期，期间新增供应量将接近150万平米。

对此，高力国际方面向《华夏时报》记者分析表示，宏观有效需求不足仍是制约市场复苏的深层次系统性约束。短期内新增需求的总体量级较之即将入市的庞大供应量仍显薄弱。长期来看，高力国际方面对市场仍充满信心，认为假以时日市场将重新回归供需平衡的轨道。

科技型需求落地

进入2026年二季度，宏观经济呈现出鲜明的结构性分化，“新强旧弱”与“外强内弱”并存。AI等新质生产力持续释放增长动能，带动信息传输、软件及租赁商务服务业高速增长。高力国际方面向《华夏时报》记者指出，在此驱动下，科技类生产性服务业的办公需求正从局部热点向全域扩散，加速落地。

北京甲级写字楼市场延续去化态势。高力国际数据显示，2026年第二季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量达14.6万平方米，创近三年单季新高；上半年全市场累计净吸纳量约20.3万平方米，延续了半年去化20万平方米的趋势。

持续去化也带动空置率指标向好。高力国际数据显示，叠加核心区域子市场无新增供应影响，需求侧放量推动北京甲级写字楼市场整体空置率于二季度末回落至17.5%，较去年末下降1.6个百分点。

与此同时，整体市场平均租金降幅持续收窄。高力国际数据显示，北京甲级写字楼市场二季度平均净有效租金降至208.2元/月/平米，环比降幅为2.1%，为近三年来单季最小降幅。

据相关中介人员向《华夏时报》记者透露，2025年三季度末，位于中关村的甲级写字楼鼎好大厦的挂牌价约为14元/平米/天。而据7月8日贝壳找房APP挂牌数据，鼎好大厦1093.07平米的写字楼空间的挂牌单价为15元/平米/天，另一650平米的空间，挂牌单价为13元/平米/天，整体和去年三季度末的挂牌单价差距并不算很大。

子市场走向分化

然而，亮眼的市场总量数据之下，子市场表现严重分化。高力国际数据显示，受益于科创企业的强势扩张，本季度中关村甲级写字楼市场再度录得约4万平方米的去化。

中关村甲级写字楼市场的空置率也得到明显的回落。高力国际数据显示，在所监控的中关村26栋甲级写字楼中，空置率高于10%的楼宇仅10栋，其中还有2栋是近两年才入市的次新项目。截至二季度，中关村空置率进一步环比回落1.1个百分点至16.3%，较2024年末逾22%的高位已累计回落约6个百分点。

中关村平均租金价格已显现明确触底信号。高力国际数据显示，二季度26栋甲级楼宇中仅5栋租金环比下跌，市场平均租金环比降幅收窄至0.9%。

在北京，同样受惠于科技创新红利的还有CBD区域。高力国际数据显示，得益于头部硬科技企业总部搬迁至CBD核心区，在连续三年净吸纳量为负之后，二季度CBD甲级写字楼净吸纳量实现近4.4万平方米的去化。

空置率面临上升压力

展望下半年，需求端仍将是北京甲级写字楼市场去化的核心驱动力。高力国际方面表示，下半年，宏观经济正经历的K型复苏轨迹将持续深刻影响写字楼市场的需求结构变化，更多具备高行业景气度的子市场有望进一步受益于快速释放的新增需求，需求侧的结构性行情仍将贯穿下半年。

同时值得关注的是，集中入市的新增供应将对市场构成显著空置压力。高力国际数据显示，从2025年开始至本季度，北京甲级写字楼市场空置率回落的窗口期已基本结束，市场将从下半年至2027年，迎来长达约18个月的高供应周期，期间新增供应量将接近150万平方米，其中今年下半年核心市场将迎来逾70万平方米的新增供应，约60万平方米集中在东部市场，空置率预计将会再次突破前期高点。届时，新增供应集中放量的子市场去化压力将显著上升，优质客户争夺战势必升级，北京写字楼市场在地理区位上的供需错配问题亦将进一步加剧。

高力国际方面向《华夏时报》记者分析称，宏观有效需求不足仍是制约市场复苏的深层系统性约束，整体市场结构性行情基调不改。尽管科创企业如期释放更多新增办公需求，但新增需求的总体量级较之即将入市的庞大供应量仍显薄弱，尚不足以拉动整体市场实现短期内空置率快速回落。

当前市场仍以结构性行情与区域分化为主旋律，市场重新回归供需再平衡的轨道仍需时日。长期来看，高力国际方面对市场仍充满信心，认为本轮“科技创新周期”与“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革与效率提升为核心的“新供给侧改革”；市场正稳步回归“产业升级—供需再平衡—资产价值重塑”的良性循环，迎来可持续的高质量增长新阶段。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁