北京买房：理清思路，购房建议1941

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们工作地点在永定门内，现在只是想买个暂时几年居住的小房子，尽量保值。根据通勤看了西罗园的几个小区，感觉房子老些但交通挺方便，该有的配套也都有，您觉得合适吗？而且居然发现这里是华润开发的！挺神奇，能说明质量好吗？

A：

1、没什么不合适的。西罗园算是改开后第二批开发的大规模宿舍区，所以离市区很近。现在算是南三环，其实过去都是说南二环外的，那自然是交通方便了。而且优势就是价格不高，同等预算之下能买到更大的面积，也就意味着性价比高。

不过既然是南三环，那有个说法就是“南三不如北五”，南部的房价走势是略弱于北部的。但既然您家是“暂住几年”那就无所谓，不会落后什么，都是时间长了才明显的。

2、华润这别当真，名义上的而已。这里的开发商其实是华远，当年的西城大国企，业内排名北京第一，开发了大量的国有宿舍区。但后来华远先是跟华润合作关系，后来除名字之外的业务都被收购，当时所开发小区的手续还都没办完，于是就都挂华润的名字了。质量中等吧，都老小区了没必要纠结这个。

三环外木樨园旁边还有个“华润小区”呢，但其实也跟华润没什么关系。这是华远开发的，快盖完的时候赶上二次房改了，福利房+安置房的团购停止，所以就给拖成华润的了。

3、总之西罗园几个区的优劣势都挺明显，优势就是居住角度的性价比高，保值角度肯定是跟随本地大盘，但长期看的话有可能略弱于北部，短期无所谓。开发商别在意，也没人在乎这个。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，北京人都知道西罗园，但除了当地人，很少有知道“东罗园”的。实际上既然有西就有东，毕竟最早这都是一个村子，都是老罗家的产业。

按当地人的说法，早期这里都是农田+荒地+坟地，姓罗的是大姓，所以叫罗家庄。再之后就是村子太大分了家，以中轴路为界分成了东罗园与西罗园。

西罗园开发的很早，应该是80年代初就开始了，以西城安置房+机关单位宿舍区为主，没有商品房。但这里是北京最早公房私下交易的重灾区，在80年代末90年代初的时候，4/5万块钱就能买到一套小两居的居住权（承租权），交易火爆。当然那会儿所有公房宿舍都有这种交易，只不过西罗园更出名而已。

东罗园现在应该还是行政村，位置在中轴路以东，三环外，面积不太大，村里人口应该也不太多，我印象中前些年也就千把人。到现在这里还存在着不少平房呢，算是城乡结合部，但如果拆迁也是值钱地段儿了。

二

Q:

家里爸爸西直门工作，有强政保，我们只是想要一套自住面积稍大的住房，养养花草，不想要溢价高的学区房，学区对我们没用。我们目前租住在玉桃园这套房屋的隔壁单元，同户型精装修带露台，1.2w月租，上个月刚租，住起来除了爬楼其他都很惊喜，外加看到隔壁在卖，随即动了心思。

外加后续打算自住至老二高中毕业（23年出生，29年小升初黄小四中我们距离都还能接受）正好爸爸退休，我们再去郊区换大房子养老。不知道还有没有更加适合我们的选择，想要听听您的建议。

A：

1、不想要溢价高的，您上次说的顶复就应该是相对低的。如果是售价550万，但租金就能达到1.2万，那租售比才458，租金回报率2.6%，扣除各项成本也接近2.5%呢，相当划算了。

而我刚才问了问当地中介，回复是80多平三居的平均租金在1.2万没问题，但售价一般都在8/900万左右了。也就是租售比在700，这是西城的平均值。

也就是说，如果您说的数字都是实际情况，我认为这套顶复很划算。因为租售比仅相当于当地中间层的66%，可以看作没有溢价了。

2、这可以跟北京顶复的标杆板块天通苑比较一下。天通苑价值550万的顶复基本都200多平，租金也不过是1万多块钱，租售比和您这套西城的差不多。天通苑是肯定没学区溢价的，那您这套如果数字都对也就可以看作没溢价了。

或者说全北京现在的平均租售比650，老破小为500-550左右，步梯顶楼400-450吧。而您这套房458，那还要什么自行车啊？

3、如果数字都对，也能接受爬楼梯，那这套房就挺合适啊。其他的则是理论上有可能在居住的性价比更高的，旁边海淀的北太平庄、花园路和学院路等学区，因为热度不算太高，所以整体的学区溢价低于海淀平均值，更低于西城的。如果买大户型，那从理论上能买到溢价很低甚至不带溢价的。

但您既然在西城已经找到很划算的了，那就没必要去海淀了。所以还是让当地中介给确认一下吧，都是实际情况就甭折腾其他的了。

仅供参考。

三

Q:

双井优士阁您还建议吗？我去年看了您建议就想买，但听中介说租金下跌了所以就没买，现在还是300多万的资金预算，您还建议吗？

A：

1、我什么时候建议过优士阁啊？我不记得了，大概率建议的不是让买，而是建议再考虑一下。毕竟这里是典型的商住公寓，只不过是70年产权而已，我一般不会建议这种形式的。

2、租金下跌的事儿我不知道，应该有可能吧。而且如果租金下跌了，那房价大概率会随之下降，因为公寓的支撑就是房租，房租涨了房价未必涨，但跌了就大多数跟着跌。

3、如果注重租金收益就买吧。我刚看了一下，这里的租金坪效是每月每平100块钱左右，那既然是均价3万多，租售比就是300多，挺好的，比普宅的收益率高了50%左右，跟50年产权的公寓都差不多了。

或者这么说吧，70年产权的优势就是租金收益不低于50年公寓，但产权和贷款落户等优势超过50年公寓。所以如果是这两种性质的产品想比较，那我建议买优士阁这种的。

4、总之如果注重租金收益就买，其他的就再考虑一下。毕竟公寓的价格走势都一般，像优士阁早期比旁边富力城的价格都高，而现在这里3万多，富力城跌完了还9万以上呢。

仅供参考。

四

Q:

我们去看了您推荐的东高地学区了，不是很满意，都是老破小，除了便宜没有优点，而且中介说不能保证直升钱学森中学。所以我们再来请教您还有没有更适合我们的，要求不高，只要小两居，楼龄尽量新点，带厅的就行，然后学校不错能直升的。

A：

1、我帮不上忙，您的要求不是一般的高，在北京估计是没什么可能了。

2、主要是您的预算是200万啊，而带厅的两居基本就是商品房了，至少7/80平吧，而北京哪儿有2万多的学区房啊？而且还得是能直升的优质校，我太难了。人家钱校不是不能保证直升，而是根本就没有直升政策，连京籍都不可能，除非政保。

3、总之我什么都说不出来了。对了，您咨询的时候一定说清楚没有北京户籍啊，然后再问人家是否能够保证？

仅供参考。

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