威观宁夏：银川老城城市更新，原拆原建可以不修那么高的楼吗？

去年，在老城范围内（周边）的城市更新中，连着拆除了多个老旧小区（棚户区），今年陶瓷小区、西桥巷也开始了拆迁工作。

很多人都在在欢庆和期待老城焕新，却少有人想过，老城还需要修建那么高的楼房吗？

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威记前两天走过阳澄巷（如今更名为西桥巷），看到北塔村（队）的原拆原建的小区楼房已经矗立起来了。看着高高的样子（没仔细数有多少层），确实高大上，富有现代小区的气势。

新楼立起来，外立面现代，单元门气派，停车位地下化，比原先那些50-60年代的红砖筒子楼、70-80年代的预制板楼，不知道高到哪里去了。
村民（原住民）拿到新房，面积大了、有电梯了、有物业了，欢庆是合理的。

不过也同时想到，在老城的核心区域的那些已经拆除的地方，如果是原拆原建，也修这样高的楼房，会怎么样？

毫无疑问，对于拆迁小区来说，肯定是漂亮。像如今光明广场的东边就是如此。

可是要是放在老城城市风貌的整体来说，那就有些突兀了。

银川作为历史文化名城，很大程度上是因为兴庆区的老城风韵和气质，以及历史沉淀所呈现出来的那种韵味和厚重感。如果在城市更新中不加以保护，只着重于“焕新”，那么对于老城的风貌，将会是不可逆的破坏！

原拆原建修十几层，单栋看是“焕新”，连片看是“灭城”——灭的不是房子，是“这是银川老城”的那个辨识度。等哪天再登西塔向四周看，全是十几层新楼的屋顶，还能分得清这是银川、还是随便哪个三四线新城吗？分不清了。

威记曾登过西塔，看到只有老城的局促，而不是一览全城秀色的旖旎，不得不说可惜了！

所以，当下银川老城城市更新，如果是原拆原建的话，可以不要修那么高的楼吗？

趁还没有动工，可以思考挽救！

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有人可能又会说了，如果不修高楼，成本怎么回来？原住居民又怎么安置等等。

这是开发商、更新主体、甚至部分居民最真实的顾虑，不是抬杠。

原拆原建的逻辑是：拆1平米旧楼，要还1.x平米新楼 + 公摊 + 配套设施 + 利润，容积率不往上堆，账算不平。原住居民也想“拆一还一+多出一间给孩子”，楼层低了套数就少，安置不完。

但威记想说：老城更新的账，不能只算“开发账”，得算“名城账”。兴庆老城不是一张白纸去开发，是一张有千年底子的画，动一笔，全局都动。

大概有几种解法，别的地方一些名城都试过，银川可以参考：

第一，降容积率 + 混合安置。

原拆原建的地块，不必全“原址回迁”——可以一部分原址回迁（低矮化，比如限高4-6层），一部分外迁到老城边缘或金凤的新安置区。外迁那部分给多点面积补偿或现金补偿，原址让出来的容积率就降下来了。这样既保了“老城低”，又保了“居民套数”。

第二，政策给“风貌奖励”。

银川作为历史文化名城，完全可以出台一条：老城核心区（比如西塔、北塔、玉皇阁周边500米）原拆原建，限高9米/12米/18米分级管控，降容积率的部分，地方给城市更新专项资金补贴，或在其他地块给开发商“容积率转移”。

简单说，在老城少盖点，在别处（比如兴庆东部、德胜）让多盖点——账就平了。

第三，“微更新”替代“大拆大建”。

不是所有老旧小区都得推平。全拆是最省事的（对开发商而言），但不是最优的（对老城而言）。留个3-4层的老楼，改改外立面做成“新中式”，比推了盖十几层有味道多了。

第四，天际线和视线廊道立法。

西塔、北塔、玉皇阁、鼓楼这几个点之间，划“视线通廊”——通廊范围内限高，通廊外可以稍高。这样老城核心区保住“塔+低房”的经典画面，边缘区（比如南熏路以南、清和街以东）可以适当高一点，不破坏整体感。

03

现在老城更新的叙事是“焕新”——“拆了破的，盖了新的，居民高兴，城市好看”。但这个叙事里漏了一样东西：“老城还是老城吗？”

如果再过十年，兴庆老城核心区（西塔周边、北塔周边、玉皇阁周边）全是十几层原拆原建的新小区，外立面再仿古、再“新中式”，那味儿也不对——因为老城的味儿不在“仿”，在“低”。

低，才有巷子深；

低，塔才露得出来；

低，走在巷子里才觉得“这是银川，不是别处”。

威记不是反对更新，是反对“用新城的逻辑更新老城”。新城可以高、可以密、可以玻璃幕墙；老城得低、得疏、得让塔尖露出来、得让巷子还能拐弯。

04

“可以不要修那么高吗？”

威记会说：可以，但得换算法。

算法从“开发账”换成“名城账”，从“焕新套数”换成“老城辨识度”，从“拆一还一”换成“混合安置+风貌奖励+微更新”。

这些别的名城都走通了，银川没理由走不通。

不然再过十年：

“哎，那是银川？”

“对，就是那个有西塔的银川。”

“塔呢？”

“被后面那十几层新楼挡了，你得踮脚看。”

这对话，威记不想听见。

但有时候，也不得不听！

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