历史惊人相似！房价不断下跌，中国房地产很可能会走日本“老路”

关于房价会不会一路走低，中国房地产是否要重走日本当年的老路，这两年在饭桌上、在中介门店里、在写字楼的电梯间里，几乎每隔几个月就要被翻出来重新议论一遍。

有人翻出九十年代东京房价崩盘的曲线图，把它平移到国内近几年的走势上，惊呼两条线的形状确实有几分神似。

三十年沉浮东瀛，暖意藏在寒潮里

外界惯用“失去的三十年”来定义邻邦那段日子，可若换个视角，把它看成“漫长等待”的三十年或许更为贴切。泡沫破裂之后，东京的物价与资产价格陷入了一种近乎凝固的状态，如今在东京便利店买一瓶矿泉水的花费，与1990年前后拉不开多少距离。

对于以日元计薪、以日元度日的普通家庭而言，汇率的起起落落几乎构不成生活层面的冲击。真正让局面出现松动的，是最近这两三年的一轮反弹。

东京首都圈、京阪神以及名古屋等核心都市圈近年住宅价格明显回升，新建公寓价格一度处在较高水平。

而就租金回报率这项指标而言，东京部分房源具备相对稳定的现金流。

但撑起这套现金流模型的，是长期低利率环境把融资成本压到了极低的位置。不过东京并不能代言整个日本。

远离都心的地方，人口在慢慢流失，房子挂出去半年无人问津的事屡见不鲜。泡沫破裂留在几代人心里的那道“疤痕”至今没有彻底愈合，很多年轻人手头即便有些余钱，也宁可租一辈子也不愿背上按揭。

加之日本推行租售同权，租房与买房在户籍、子女入学等公共服务上并无明显落差，“长期租客”这种生活方式有制度层面的托底。

反观国内四十岁到六十岁这一代，“有自己的一套房”仍是根深蒂固的执念。在住房观念这件事上，隔海相望的邻邦确实比国内先走了一段路。

数据切片看当下，冷热之间见结构

那么国内当下究竟处在什么样的段位？

2026年6月16日发布的最新数据显示，1至5月份，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%，其中住宅投资23426亿元，下降15.6%，房屋新开工面积17929万平方米，同比下降22.6%，住宅新开工面积下降23.4%。

同期，新建商品房销售面积31320万平方米，同比下降10.8%，销售额29366亿元，同比下降13.5%；5月末，商品房待售面积77182万平方米，同比下降0.4%，其中待售3年以下面积同比下降2.8%。房地产开发企业到位资金32756亿元，同比下降19.0%。

投资端的收缩比销售端更为剧烈，这一层不用回避。但同时也要看到一个正在发生的微妙变化，那就是价格端已经不再是清一色的下跌。

回看2026年5月18日国家统计局公布的4月份70城数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，其中上海、广州、深圳分别上涨0.4%、0.1%、0.1%，北京环比小幅下降0.2%；二手住宅方面，一线四城全部录得环比正增长，上海更是达到0.7%，北京为0.4%。

二线城市新房环比下降0.1%，三线城市下降0.3%，降幅或收窄或与上月持平。核心城市率先止跌企稳，这不是行情自我说服的产物，而是白纸黑字的官方统计。

中原地产首席分析师张大伟对此的看法是，一线城市土地供应自2021年以来连续四年下滑，新增房源本就有限，叠加人口净流入与教育、医疗资源的持续集聚，刚需与改善需求都还有真实的支撑。

国家统计局2026年2月28日发布的《2025年国民经济和社会发展统计公报》显示，2025年末我国城镇常住人口95380万人，常住人口城镇化率为67.89%，比上年末提高0.89个百分点。

国务院2024年印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》里，把未来五年常住人口城镇化率提升至“接近70%”作为明确目标。同时截至2023年末，户籍人口城镇化率仅为48.3%，尚有约2.97亿农民工在城镇未完成完全市民化。

这两个数字之间那十几个百分点的落差，正是国内房地产不同于九十年代邻邦的关键底盘。日本泡沫破裂那年，其城镇化率早已迈过顶部，而国内脚下这条曲线还在爬坡。

因此，国内仍存在结构性的居住改善和新市民住房需求，但这些需求能否转化为商品房购买力，还取决于收入预期、库存去化、城市能级和政策支持。

老路未必再重蹈，稳字当头觅新程

眼下最扎手的问题在库存和预期。

三四线城市的去化周期偏长，房企拿地意愿低迷，年内新开工面积同比降幅超过两成，这些数字若不放在完整的政策链条里去读，很容易得出悲观结论。

但把2024年下半年以来的调控组合翻出来看，思路已经不同于以往任何一轮。“四个取消、四个降低、两个增加”密集落地，中央政治局会议将基调从“止跌回稳”进一步升级为“着力稳定房地产市场”，各线城市限购、限贷、公积金政策全面松绑，以旧换新、多子女家庭购房补贴等结构性工具层出不穷。

据机构统计，2026年一季度多地继续优化房地产政策，方向包括公积金调整、以旧换新、多子女家庭支持等。

而政策工具箱里还留有余量，这一点与九十年代邻邦被动应对的姿态有本质区别。

中国房地产的证券化程度并不深，缺少当年邻邦市场那种复杂的表外杠杆与交叉持股链条，风险扩散的速度和范围都要小很多。日本当年最深的教训并不在于泡沫破了，而在于面对泡沫时既心存傲慢又手忙脚乱，错过了从容拆弹的黄金窗口。

攥着这份现成的经验，配合仍在推进的城镇化进程和更强的政策调节工具，中国房地产未必会简单复刻日本剧本，但结构分化和长期调整压力仍不能低估。

当然，建筑业的周期规律摆在那儿，一轮完整的调整通常要吃掉十几二十年的时间，指望明年就来一轮报复性反弹并不现实。

价格企稳需要时间，投资见底同样需要时间，市场信心的修复更是慢功夫。

核心城市率先走出下跌通道之后，接下来考验的是二三线城市能否跟上节奏，是保障房与商品房双轨制能否真正搭起来，是那些握有大量待售面积的房企能否体面地熬到春天。

告别“闭眼买就能躺赢”的旧剧本，回到“房子是用来住的、不是用来炒的”这句朴素的定位，前路必然与过去二十年不同。

但不同并不等同于下坡，恰恰相反，这种不同或许正是这个庞大市场重新校准坐标、找回底气的开端。相似不等于重演，历史押韵却未必重复。

参考文献：

国家统计局：《2026年1—5月份全国房地产市场基本情况》，2026年6月16日发布。

国家统计局城市司首席统计师王中华：《解读2026年4月份商品住宅销售价格变动情况统计数据》，2026年5月18日发布。