北京
北京进深 徐迪 7月10日，中建智地亦庄瀛海新盘案名发布：亦庄国贤府。
智领未来，府敬国贤。
国贤府作为中建智地旗下的高端产品序列，以“国贤”为名、以“府”为制，溯源盛唐建筑规制。从最初的房山近郊起步，现已扩展至昌平、丰台、怀柔及亦庄等区域，形成了多盘联动的品牌矩阵。
截至目前，中建智地在北京已布局八座“国贤府”系列项目。
在亦庄国贤府之前，还有中建房山国贤府、京华国贤府；昌平的北京国贤府一、二期和国贤府PARK；首个主城区产品——丰台中建方程国贤府，以及近日刚公示案名的怀柔国贤府。
亦庄国贤府所在亦庄新城0802街区1401-1地块成交4月21日，由中建智地13.24亿元竞得，折合楼面价2.56万元/㎡，溢价率8.7%。
这也是北京今年以来首宗拍出溢价的地块。土拍现场吸引了建发房产、中国金茂、保利发展、中建智地和招商蛇口等5家房企，瀛海地块的价值可见一斑。
经历了49轮线下出价，最终由中建智地成功拿下。一周后，项目开发主体成立，北京兴晟房地产开发有限公司，注册资本4亿元，由中建智地100%持股。
中建智地董事长樊飞军担任项目公司法定代表人、董事长，京三公司城市负责人邓涛担任项目总经理。
上周，亦庄国贤府已公示项目设计中标候选人，7月7日发布了施工招标资格预审公告。
有消息称，地块围档也于近日陆续拆除，应该很快就要进场施工了。
拆分入市
在2025年初发布的北京拟供地清单中，亦庄供有4宗涉宅地块。
但是在当年1月底，亦庄X24也就是招商序所在地块完成出让后，11个月的时间里，亦庄没有宅地上架。
去年7月2日，亦庄0802街区1401地块规划综合实施方案公示。
随后，该地块被列入第八轮拟出让清单，也是迟迟未被激活，一直到上周，1401地块才进入用地预申请。
为了降低开发压力，1401地块从中间划了一道线，拆成南北两幅。
拆分之后，两幅地与亦庄招商序规模相当。
与此同时，1401地块的容积率，也从2.5调降至2.0，小区舒适度将大幅提升。
率先被激活的是北侧1号地块，占地约2.59公顷，规划地上建面5.18万㎡，折合楼面价2.35万元/㎡。
招商序的成交楼面价是4万元/㎡。
当然，招商序所在的河西板块属于亦庄最成熟的高品质居住区；而1401地块所在的瀛海板块则是亦庄扩区后的生活配套延伸区，靠近大兴区，主打临铁低密。
原地块接近正方形，拆开之后，也颇为方正，东西长而南北短，面宽资源优秀。
朝向沿道路略向西侧倾斜，角度不大，整体来看地形条件还是非常不错的。
出让文件中明确提到，打造“亦庄好房子”模式，鼓励依据“好房子”技术要点提升住宅项目品质。
01地块背了一小包袱，须配建西面4.1公顷的绿地。虽然还不清楚它的建安标准，至少也砸个4000万元。
这让它楼面价增加了大约770元/㎡。
强排方案预测
两块地分开出让，最大的问题，是楼栋的退线。
这两块地一南一北排列，中间没有道路，只有一条用地红线，未来也就是一堵墙。
从建筑设计规划讲，两块地须统筹考虑，权益退线是个大问题。
如果两个房企分别拿地，但凡谁占了便宜，对方就得吃亏了，除非，某房企把两块地通吃。
它们的南面有中海寰宇时代，北面有瑞福园，这都是要考虑退线问题。
幸好两个老盘对它们影响不大，有马路和绿化带隔开。
建筑形态上，预计北侧01地块南排是16层，北排分别是17/18/14层。
户型方面，预计主力面积段75-125㎡，少量140㎡户型，全周期改善产品，以刚改为主，总套数约470套。
瀛海首个好房子
宗地位于大兴区瀛海镇，五环至六环之间，东侧隔着一片规划商业就是地铁8号线瀛海站。
周边有瀛海环宇坊、瀛海公园、兴海休闲公园等，生活配套较完善。
亦庄扩容把瀛海纳入，定位综合配套服务区，未来这里将聚集人口27.4万。
距离1401地块最近的次新盘是南边的中海寰宇时代，2019年入市，网签均价约5.2万元/㎡。
向西2公里是大兴发展开发的亦生悦、亦生共悦，以及中建壹品星光里等共产房项目。
“好房子”新规后，亦庄共有两个项目入市，分别是招商序和北京润府二期，一个在河西，一个在北神树，距离都比较远。
瀛海片区首次出现新规盘，预计会吸引一部分置换客群的关注。
相关公司：中建智地
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