如何提升超大城市党建引领物业治理能力？六把“金钥匙”解难题

物业治理看似是“家门口的小事”，实则是牵动千家万户的民生大事，更是检验城市治理效能的重要标尺。今年1月，上海出台了《关于加强党建引领物业治理的若干措施》（以下简称《若干措施》），将党建引领物业治理作为推进城市基层治理现代化的重要抓手，也是破解城市治理“最后一公里”裉节难题的关键举措。

从紧迫性看，住宅小区环境脏乱、飞线充电、停车困难、邻里矛盾、公共收益不透明、流浪猫管理难等问题长期困扰居民日常生活，相关投诉在市民服务热线中持续高位运行。党建引领物业治理，就是要坚持问题导向，通过党组织统筹协调，整合治理力量与服务资源，将“问题清单”转化为“成效清单”。上海作为超大城市，拥有1.3万多个住宅小区，类型多样，问题复杂：既有老旧小区加装电梯的难题，也有商品房外墙脱落的隐患，还有动迁安置小区服务适配的矛盾。物业问题处理不当易引发“破窗效应”，增加治理难度；有效化解则能提升城市精细化治理水平。

从重要性看，基层党组织的战斗堡垒作用，最终要体现在服务群众、破解难题的实践中。物业治理是基层党组织联系服务群众的重要载体，也是检验基层党建成效的“试金石”。

《若干措施》提出了十项内容，包括明确四级党组织工作职责，健全居民区党组织领导的居委会、业委会、物业服务企业协调运行机制，破解业委会组建难、换届难、选人难，提高业委会规范化运作水平等。要推进这些措施落实落地，重在修复居民区内外各种主体间的关系。

因此，党建引领物业治理绝非单向推动的“线性工程”，而是多元主体、多重目标、多种路径交织的“系统工程”。《若干措施》为这一系统工程提供了制度框架，而要真正破解治理难题，必须运用系统性思维，重点把握好以下六对关系，以整体性、长期性、精准性、复合性、协同性和特殊性的视角，全面提升物业治理效能。

一是把握好先进和后进的关系，体现物业治理的整体性。

党建引领物业治理，既要发挥好先进小区的“示范带动”作用，更要抓好矛盾突出的后进小区。通过抓两头带中间，提升物业治理的全域水平。先进小区与后进小区的关系，是物业治理不均衡性的集中体现。先进典型小区往往组织体系健全、协同机制顺畅、服务质效优良、居民参与度满意度高，其本质是党建引领坚强、资源获取有力、治理能力突出的综合体现；后进小区普遍存在协调能力欠缺、服务资源缺乏、矛盾纠纷频发等问题，症结在于党建引领弱化、资源获取不足、居民参与不够。若放任落后小区不管，会加剧“强者愈强、弱者愈弱”的治理失衡。

要建立结对帮带机制，强化先进经验转化。简单复制先进小区的经验可能“水土不服”，但可以提供组织建设指导和治理经验分享。要优化资源配置机制，精准赋能后进提升。建立治理资源向后进层面倾斜的保障制度，同时引导社会资源参与改造提升。要激活内生动力，推动自我提升。通过培育党员骨干、积极分子，提升居民参与意识和自治能力；建立提升激励机制，畅通问题反馈渠道，增强居民对社区工作的认同感和参与感。

二是把握好显绩和潜绩的关系，体现物业治理的长期性。

显绩是物业治理中居民“看得见、摸得着”的短期成效，如小区环境整治、电梯加装、解决停车难题等；潜绩是打基础、利长远的制度建设和能力培育，如组织体系完善、治理机制健全、信任关系构建、居民自治能力提升等。显绩是潜绩的直观体现，潜绩是显绩的根本支撑，两者相辅相成。脱离显绩，潜绩建设会陷入“虚功虚做”的困境，难以获得群众认可；脱离潜绩，显绩容易出现“整治后反弹”“问题反复出现”等现象。

要统筹推进显绩与潜绩建设。既要引导居民区聚焦环境整治、设施改造等短期工作，更要重视组织建设、机制完善等长期工作。以显绩破题，回应急难愁盼，增强居民对社区工作的信任。以潜绩固本，筑牢“治理根基”，构建长效治理机制。要加强组织潜绩建设，实现业委会、物业服务企业党组织全覆盖，建立“双向进入、交叉任职”长效机制；加强制度潜绩建设，完善“联席会议、协商议事、监督评价”等机制，优化治理流程；加强信任潜绩建设，建立“透明物业”“共管账户”等办法，培育业主与物业、党组织的信任关系。

三是把握好共性和个性的关系，体现物业治理的精准性。

共性问题与个性需求的关系，是物业治理中“普遍性规范”与“差异化服务”的辩证统一。共性问题是指物业治理中普遍存在的“短板”，如物业服务标准不一、公共收益管理不透明、业委会规范化不足等；个性需求是不同类型小区、不同群体的“诉求”，如老旧小区需要兜底的“基础服务”，新建商品房需要“高品质服务”等。若只抓共性问题，会导致“一刀切”式治理，难以满足个性需求；若只盯个性需求，则会分散治理资源，无法破解普遍矛盾。两者必须统筹兼顾，实现“系统治理”与“精准服务”的有机结合。

要制定统一规范，系统性破解“共性问题”。比如针对业委会组建、维修资金使用、公共收益监管等共性问题，出台统一的政策规范和操作指南，明确标准流程，实现“共性问题制度化解决”。要分类施策，精准化回应“个性需求”。

根据小区类型制定差异化策略，建立需求清单和治理台账，实行“一小区一方案”。要强化共性与个性衔接，提升治理适配性。统一的制度规范在落实到具体小区时，如果缺乏灵活的调整空间，则会导致制度执行效果大打折扣。因此，要结合小区实际情况，在共性制度框架下制定个性化治理措施，实现“共性合规、个性适配”。

四是把握好硬件和软件的关系，体现物业治理的复合性。

硬件提升与软件优化的关系，是物业治理中“物质基础”与“精神文化”的辩证统一。硬件提升是物业治理的物质基础，主要是指小区基础设施改造、智慧物业建设、公共空间更新等；软件优化是物业治理的精神支柱，主要是指物业服务理念提升、服务流程优化、社区文化培育、信任关系构建等。硬件设施是物业治理的“骨架”，精神文化是物业治理的“血肉”，两者同步推进、相互支撑，才能实现物业服务品质的全面升级。

硬件提升要聚焦“民生短板”，优先推进老旧小区电梯加装、美丽家园建设、“智慧小区”硬件平台建设等，让居民生活更舒适、更便捷。软件优化要聚焦“服务与文化”，强化物业企业的“软件服务”，提升居民满意度。培育社区文化，开展“邻里节”等活动，强化居民的社区认同感与归属感。此外，在硬件项目实施的过程中，搭建居民议事平台，实现既改善居住环境又能够提升居民参与度的叠加效果。

五是把握好政府负责和居民自治的关系，体现物业治理的协同性。

政府在物业治理中扮演着统筹协调者、资源提供者、规则制定者和兜底保障者的角色，负责搭建治理平台、完善政策体系、协调跨部门资源；居民自治是物业治理的内生动力，业主作为治理主体，通过业委会、议事会等载体实现自我管理、自我服务、自我监督。政府过度干预会弱化居民自治能力，导致“等靠要”依赖；放任居民自治则易因意见分歧大、能力不足陷入治理僵局，关键是要推动“政府治理”与“居民自治”的有效衔接和良性互动。

政府要做到不越位、不缺位，解决居民自治“办不了、办不好、不愿办”的难题，比如物业行业监管、化解跨部门矛盾、协调相关部门联合执法等。要激活居民“主体意识”，提升自治能力。加强对业委会成员、业主骨干的培训，搭建议事协商平台，让业主从“旁观者”变为“参与者”。同时建立自上而下和自下而上的双向反馈机制，形成治理闭环。

六是把握好党建引领和市场运作的关系，体现物业治理的特殊性。

物业服务的特殊性在于具有准公共服务属性，物业服务无法分割，物业服务也不能完全由市场自由定价。党建引领与市场运作的关系，是物业治理公共属性与市场活力的有机统一。党建引领是物业治理的方向保证，破解市场逐利性带来的服务缺位、信息不透明等问题；市场运作是物业治理的活力源泉，通过市场化机制激发物业企业的服务动力，从而提升服务效率和质量。两者并非对立的关系，脱离党建引领，市场运作可能陷入“逐利最大化”；脱离市场运作，党建引领可能陷入“行政包揽”。关键是要实现企业发展与基层治理同频共振。

要广泛开展“红色物业”创建，深化物业服务企业党建全覆盖，积极选树物业服务企业、项目经理、物业从业人员中的先进典型，发挥示范带动作用。同时，尊重物业服务企业的市场主体地位，不直接干预物业服务企业日常经营活动。建立激励约束机制，对物业企业服务质量进行常态化评估，构建质价相符的物业行业市场调节机制。既保障业主权益，也保障企业合法收益。

综上所述，以系统性思维提升党建引领物业治理能力，核心在于将党的政治优势、组织优势转化为治理效能，把物业这一“关键小事”作为提升超大城市治理现代化的“重要切口”。通过统筹好以上六对关系，为上海建设现代化人民城市提供坚实有力的基础支撑。

（本文作者系中共上海市委党校社会学教研部教授）

原标题：《如何提升超大城市党建引领物业治理能力？六把“金钥匙”解难题》