落子东方市旧改 绿地控股“海南之旅”的进击与隐忧

观点网 70岁的张玉良，还在为多年前放言“绝不退出海南”亲力亲为。

据绿地集团官方披露，今年上半年，张玉良已两次亲临海南实地开展工作。且在去年12月，已携团队拜访了海南三亚市。

张玉良对海南这片土地似乎有所偏好，而绿地控股在海南又做了什么？

早在2013年，绿地控股就已打入海南房地产市场，先与海南省政府、海口市政府合作开发位于海口的多个大型综合体项目，后又陆续加码海口之外的其他区域及其他业态，各个项目都有所收获。

不过，后来随着全国土地市场降温，选择逆势加大杠杆的绿地控股，日子不太好过。直到目前仍有大量债务缠身，也形成了连年亏损的局面。

对此，绿地控股在2022年给出的解法是“二次创业”，缩减重资产地产业务的同时，开展城市更新、国际贸易、基建、物流、康养、金融等领域新业务。

从地域角度来看，旅游业大热的海南成为了绿地控股主要阵地之一。

全面进军

“自海南自贸港全岛正式封关运作以来，绿地集团全面进军海南。”

先就有最新进展的城市更新来看，近日，绿地控股联合东方城投共同推进东方市岛西林场城市更新项目获取实施主体资格。

据介绍，东方市岛西林场项目是东方市首宗纳入省级名录的城市更新项目，坐落于东方市八所镇福耀片区，为中心城区北部，北侧紧邻滨海片区，地块总用地面积77.37亩。

该项目定位为东方市首个浮岛住区与首座真正意义上的第四代住宅产品，涵盖高品质改善型住宅、民生安置房、配套幼儿园等多元业态。

不过，与项目新走向同样值得关注的是，城市更新项目的另一大意义是将影响居住质量的旧面貌彻底破除。

资料显示，岛西林场始建于1958年，曾是海南西部重要的木材战略储备基地。随着时间推移，片区面临基础设施老化、产业空心化、人口老龄化等问题，住房安全隐患比例高达81.67%，市政设施缺失、环境脏乱差等问题突出。

观点新媒体翻阅东方市人民政府网站也发现，站内发布了多篇题为《岛西林场：重视新闻舆论监督 整治脏乱差环境》《岛西林场垃圾成山堵路 居民盼整治》的要闻动态，发布时间多为2017年。

2025年，市政府发出《岛西林场城市更新项目补偿安置方案（征求意见稿）》。到了今年7月，随着该城更项目确定绿地控股、东方城投为实施主体，岛西林场的焕新工程步入新阶段。

回到绿地控股身上，岛西林场项目是今年步伐较快的一个海南城市更新项目，但不是唯一一个。

此前，绿地控股与海垦集团签约合作了海口白水塘片区产城融合城市更新项目，项目总用地约1371亩，规划总建筑面积107万平方米，预计总投资将超百亿元。

据其介绍，项目将打造集科创研发、国际贸易、生态居住、民生服务于一体的现代化产城融合综合体，全面整合绿地在商业、酒店、康养、科创等多元产业资源，实现多产业联动发展。

此外，绿地控股还与海控城运集团签约全面战略合作，并表示将在存量土地盘活与项目开发、城市更新和城市综合开发、园区综合开发和运营等多个领域开展长期深度合作。

城市更新之外，绿地控股还推进了一批基建项目。

最新消息显示，绿地控股旗下海南陵水数字文化产业园数字创意基地配套基础设施（二阶段）EPC总承包项目正式启动，三亚棚户区改造项目也进行了集中开工，并中标三亚凤凰机场连接线工程等等。

截至目前，绿城控股在海南自贸港累计落地中标签约13个项目，合同总额约18.9亿元。

商贸、物流板块，绿地控股年初便找来海南农垦控股集团，在热带农产品销售渠道拓宽、特色进出口贸易集散中心打造等领域全面合作。在4月举办的海南第六届消博会上，绿地控股集中首发25款丝路新品。

金融板块与康养板块的动作则相对缓慢，目前仍未传出已落地项目，多项工作仍处于试点或筹备当中。

绿地控股在海南布局的领域之宽、速度之快，似乎超出了市场预期。能否借助海南封关的契机实现翻身，这是存疑的。

疑惑主要源于连续多年较为消极的业绩及财务数据，与部分重资产项目“发育不良”的现状。

绿地控股的隐忧

从财务基本面看，2023年至2025年，绿地控股的归母净利润分别是-95.56亿元、-155.52亿元、-262.13亿元。

近三年，亏损超过500亿元。

最新一期的亏损原因主要涉及两个方面：

一是计提减值。年报显示，绿地控股计提信用减值损失54.35亿元，其中计提坏账损失43.24亿元，主要包括应收账款计提坏账损失20.99亿元、其他应收款计提坏账损失21.90亿元。

同时，因房地产、基建市场尚未走出困境，绿地控股计提资产减值损失85.39亿元，其中计提存货跌价损失43.17亿元、计提商誉减值损失4.83亿元、计提长期股权投资减值损失32.99亿元。

二是房地产和基建业务受到市场行情影响，业绩进一步承压。

期内，绿地控股房地产项目结转收入656.89亿元，同比减少38.15%，毛利率同比减少9.04个百分点至4.04%。

基建业务的业绩表现与房地产业务相似，营收同比减少16.55%至894.13亿元，毛利率同样减少至3.47%，而整体毛利率仅有3.58%。

负债端，截至2025年末，绿地控股总负债为9882.48亿元，资产负债率为92.1%，同比提升3.3个百分点。

巨额亏损与高额负债，是摆在绿地控股眼前的原生难题。但它的难题，显然不止这些漂浮在账目上的数据。

在离海南一千六百多公里的苏州，绿地控股把多年前激进扩张但无法妥善善后的项目几乎“拱手相让”。

近日，绿地控股旗下的苏州科技城商业项目，传出将由世纪金源接管，并入后者旗下轻资产品牌“方圆荟”。

观点新媒体了解到，2012年末，绿地控股以8.73亿元竞得该项目所在地块，总建筑面积为53.25万平方米。

其中，住宅部分早已销售完毕回笼资金，独留体量达12万平方米商业项目在2019年竣工之后，再无后续推进消息。

该商业项目最初定名为“绿地瞰湖广场”，商业面积约8.9万平方米，包括地面8层、地下3层，曾被视为高新区西部最大的商业综合体。

但绿地控股已陷入债务危机，在手资金无法支撑商业项目进一步装修与后续运营。

七年内，该商业项目经历了多次商业洽谈、二次更名（绿地元丰广场）并招商，但都没有更明晰的未来。

直到近期传出由世纪金源正式接管，暂定名为“苏州科技城方圆荟”，同时内部装修进场、招商全面启动，项目才有了更进一步的落地。

在苏州项目中，绿地控股仍留存有完整的产权与控股权，仅是将运营权交由世纪金源；而在徐州、武汉、西安等地的部分项目，绿地则是彻底出局。

例如，在2020年，绿地控股挥金164亿元拿下武汉空港国际商务新城7幅地块，计划以“世界级会展高地”为目标，总投资500亿元投建武汉天河国际会展中心项目，造势极大。

但好景不长，项目在2021年度开始停工，问题依旧出在债务暴雷、资金短缺上。

诸如此类的项目还有很多很多。

不过，现在的绿地控股已经转舵，不再大量持有重资产项目，转向以轻资产运营为主，规避了早期高速扩张的大部分风险。

需要注意的是，在当下基本面之下，这份转型仍然充满不确定性，绿地控股在海南最终能结出怎样的果实，依然需要时间检验。

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