深达威IPO：实控人有厂房仍要募资新建 折旧成本超租金

来源：新浪证券

　　出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：IPO再融资组/图灵

　　近日，深达威科技（广东）股份有限公司（下称“深达威”）递交招股说明书，正式开启北交所上市征程。

　　此次上市，深达威拟募资3.11亿元，用于智能测量和检测仪器仪表生产基地等项目。值得关注的是，深达威目前租用实控人控制的联茂物业的厂房生产，却还要募资新建厂房，新厂房由原来的农用地转为建设用地。深达威完全可以收购实控人控制联茂物业的厂房，减少资源重复浪费，将土地留给更有需要的企业。并且，新厂房转固后每年折旧的金额，远超租赁厂房的租金，看上去对利润并不合算。

　　新三板挂牌前，深达威还进行了一次关联交易非关联化，将实控人原持股的常州米德克“非关联化”，但非关联化后双方还有很多交易。此外，公司部分供应商存在疑点，比如交易金额较高但参保员工人数为0。

　　实控人有厂房却仍要募资新建厂房 是否划算？

　　招股书显示，深达威自2010年成立以来，专注于智能测量和检测仪器仪表研发、生产及销售，主要产品包括高精度激光测量仪器、智能工业质量检测仪器、专业环境检测仪器三大系列。

　　此次北交所上市，深达威计划募资3.11亿元，用于三个募投项目。其中，智能测量和检测仪器仪表生产基地项目拟投入1.84亿元，研发中心项目拟投入0.84亿元，营销服务网络及技术支持中心项目拟投入0.42亿元。

　　智能测量和检测仪器仪表生产基地项目是本次募投的核心项目，投资总额2.26亿元，拟使用募集资金1.84亿元。该项目拟在现有土地上新建厂房及配套工程，通过购置智能化、自动化生产设备，实现激光测距仪等产品的产业化升级。本项目实施地点为广东省东莞市，公司已通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得该项目用地的土地使用权，不动产权证书编号为粤（2024）东莞不动产权第 0027128 号。

来源：招股书

　　根据不动产权证书编号为粤（2024）东莞不动产权第 0027128 号相关信息，深达威在2023年12月竞得虎门镇怀德社区11，409.98平方米的工业用地，建设“深达威科技智能制造总部”。“深达威科技智能制造总部项目”建筑主体包括1号厂房、2号地下室和3号研发办公楼等。项目已于2024年初动工，预计在2026年底建成并投入使用。

　　也就是说，深达威此次IPO的募投项目——智能测量和检测仪器仪表生产基地项目，很有可能就是“深达威科技智能制造总部项目”1 号厂房，或两者关联度很高。

　　值得关注的是，深达威科技智能制造总部为整体搬迁暨产能升级项目，新场地启用后，原有租赁场地停止使用。

　　不过有意思的是，深达威目前租赁的主要厂房东莞市联茂物业投资有限公司（联茂物业），是实控人何刚配偶控制的企业。根据工商信息，何刚配偶持有联茂物业68%的股权，公司大股东、原监事会主席黄赞的配偶持有联茂物业16%的股权， 公司大股东、董事李勇的配偶持有联茂物业16%的股权。

　　换言之，深达威目前租赁的厂房联茂物业，是实控人配偶控制，且公司两位大股东、高管的配偶持股的企业。可见，联茂物业是深达威的“兄弟”企业。

　　有投资者认为，深达威既然可以租赁实控人控制的企业联茂物业作为厂房，为何不收购联茂物业？这样既可以减少关联交易，也可以提高土地资源的利用率，减少资源重复浪费，将1万多平方米的土地留给更有需要的企业。

来源：新三板挂牌资料

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。2023 年 6月 20 日，东莞市自然资源局出具的《关于东莞市虎门镇 2023 年度第五批次城镇建设用地的批复》（东莞建用字[2023]40 号），同意该宗集体建设用地农用地转用方案。

　　深达威曾表示，公司生产环节主要包括支架及模组加工、机芯装配、整机组装、软件烧录、整机性能测试等，生产线搬迁难度与成本均较低，并且公司的生产工艺流程仅涉及焊接与组装环节，无需办理环评手续，对生产场所没有特殊要求，公司目前经营所处东莞市虎门镇有相对充裕的厂房租赁市场。

　　既然如此，深达威收购实控人配偶控制的联茂物业作为自己的厂房，是完全可行的方案。

　　深达威曾测算，深达威科技智能制造总部2026年底转固后，并按照土地折旧年限50 年、厂房及研发大楼折旧年限30年、先行投入的研发、生产等机器设备折旧年限5年进行折旧摊销，项目投入使用后新增年折旧额约977.93万元。

来源：新三板挂牌资料

　　而搬迁后原租赁场地停止使用，每年减少租金仅510.49万元。一进一出，每年净利润将减少397.32万元，这笔“买卖”是否合算？

　　营收停滞不前

　　部分企业通过IPO募资建设新厂房替代租赁厂房，但通常情况下租赁的房产并非实控人控制的厂房，且业绩增速较快。

　　从2023年到2025年，深达威的营收从3.33亿元微增至3.44亿元，扣非归母净利润则从0.62亿元增至0.77亿元。可以说，公司营收基本“原地踏步”。

　　今年一季度，深达威营收为0.71亿元，同比仅增1.60%；归母净利润0.14亿元，同比下滑0.59%，业绩压力进一步显现。

　　截至本招股说明书签署日，深达威实业直接持有公司58%的股份，为公司控股股东；何刚直接持有公司21.47%的股份，同时作为深达威实业、力德玛一期的执行事务合伙人，通过深达威实业、力德玛一期分别间接控制公司58%、2.82%的表决权，合计控制公司82.29%的表决权，为深达威的实际控制人。公司股权结构存在“一股独大”的问题。

　　供应商疑点重重

　　新三板挂牌前，深达威还进行了一次关联交易非关联化，将实控人原持股的常州米德克光电科技有限公司（常州米德克）“非关联化”。

　　2022年12月，何刚将其持有的常州米德克40%股权转让给无关联第三方陆健、李梦楠、王沅君、洪月峰，转让总价1，360万元。

　　但“非关联化”之后，交易并未停止。2023年、2024年、2025年1-5月，公司向常州米德克采购金额分别为1208.15万元、840.22万元、81.56万元；向常州米德克采购水平仪的金额占水平仪总体采购金额的比例分别为97.57%、94.72%、78.57%。

　　深圳市深光科科技有限公司（深光科）是公司二极管的主要供应商。报告期内，公司向其采购金额分别为785.73万元（2023年）、611.53万元（2024年）和213.63万元（2025年1-5月）。

来源：天眼查

　　但天眼查显示，深光科2025年的员工参保人数可能为0。一家年交易额数百万元的企业，为何没有员工参保？