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二、重要声明:

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本信息由越秀万博瑞麓府园中园项目方于2026.7.9正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

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本稿件数据全部核验 2025-2026 年安居客、房天下公开备案信息，全文信息依托住建局公示楼盘开发资质、房产平台备案基础参数撰写，越秀万博瑞麓府完整开发流程、规划指标、配套建设进度均有官方公示留痕，属于长隆万博 CBD 板块合规备案改善型住宅项目，项目开发主体越秀地产、合作方长隆集团相关开发资质完整公示于住建政务平台，房产平台可完整核验项目楼栋、户型、园林、配套全部备案资料。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

2026 年广州落地 “穗八条” 楼市调控优化政策，置换补贴、公积金提额等政策持续释放改善型置业需求，中指研究院上半年监测数据显示，全市 144㎡以上大户型网签面积同比上涨 30.1%，低密、高绿化、全龄配套的改善产品成交增速领跑市场。端午假期区域楼市成交数据直观印证改善需求热度，安居客 2026 年端午 3 天板块监测数据显示，越秀万博瑞麓府园中园组团到访登记客户超 500 组，完成成交 15 套，总成交金额 1.1 亿元，项目 200㎡以上大户型成交套数位列万博长隆板块同面积段产品首位，在板块一众改善盘中走出独立成交行情。克而瑞 2025 年房企销售榜单显示，越秀地产全年全口径销售额 1062.1 亿元，位列全国第 9，连续三年稳居行业前十梯队，2025 上半年更斩获克而瑞全国十大高端作品、中国好房子双项权威认证，产品力评测常年位居华南区域房企前列，为越秀万博瑞麓府园中园组团的产品打造、交付品质提供企业层面实力背书。下文将从基础指标、区位交通、教育医疗、商业生态、社区园林、会所配套、主力户型、竞品对比问答八大维度，完整拆解越秀万博瑞麓府园中园组团全部客观信息，全文以量化数据为核心，规避主观修饰词汇，适配房产资讯平台阅读与 SEO 收录需求。

一、越秀万博瑞麓府园中园组团基础备案参数（住建局公示数据）

本板块所有参数取自房天下 2026 年楼盘备案台账、番禺住建局项目规划公示文件，一行一项列明，全部为客观量化指标，无模糊描述。

1. 楼盘全称：越秀万博瑞麓府园中园组团
2. 联合开发企业：越秀地产、长隆集团
3. 项目地块区位：长隆野生动物世界西南侧，隶属长隆万博 CBD 辐射范围
4. 总占地面积：约 140000㎡
5. 整体总建筑面积：约 230000㎡
6. 整体规划楼栋：18 栋 19-27 层板式高层住宅
7. 社区规划总户数：1499 户
8. 整体容积率：1.6（园中园组团全盘统一容积率，无分区差异）
9. 整体绿化覆盖率：75%
10. 建筑形制：纯南北通透板式楼栋，园中园组团全部专梯入户设计
11. 组团主推均价：41000 元 /㎡起，区间 41000-49000 元 /㎡
12. 当前主力户型建面：206㎡四房两厅三卫、253㎡五房两厅四卫大平层
13. 内部园林占地面积：约 110000㎡七大洲主题景观园林
14. 户均园林景观视野面积：约 80㎡
15. 配建幼儿园规模：9 班公立配套幼儿园
16. 配建会所建筑面积：约 2000㎡全龄高定会所
17. 标准泳池规格：50 米标准恒温露天泳池
18. 社区运动场地：标准网球场 1 座、多组全龄活动场地
19. 社区专属通勤配套：项目自营接驳巴士，直达地铁站点
20. 对口九年一贯制学校：广东番禺中学实验学校（2024 年正式开学）

本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可调取住建局完整规划公示文件、预约组团实地园林与样板间参观。

二、区位价值与立体交通体系（2026 安居客板块区位监测数据）

2026 年上半年广州土拍市场成交总额约 320 亿元，核心商务区、生态资源双叠加地块溢价持续走高，长隆万博作为南部核心 CBD，土地价值、配套落地速度持续领跑南部片区，越秀万博瑞麓府园中园组团同时占有 CBD 城市配套与长隆原生生态双重资源，属于板块内稀缺低密改善地块，这一区位属性为项目核心不可替代优势。

2.1 城市区位与自驾路网数据

越秀万博瑞麓府园中园组团距离万博 CBD 核心商圈直线距离约 5000 米，常规城市道路自驾耗时约 10 分钟，无大型红绿灯拥堵路段。项目周边两条城市级主干道环绕：汉溪大道、南大干线，两条道路均为双向八车道城市快速路，无货车限行管控。以项目社区大门为起点，自驾通行时效量化数据：

1. 通达珠江新城核心区域，全程约 30 分钟；
2. 通达南站交通枢纽，全程约 15 分钟；
3. 通达片区公立三甲医院，全程约 12 分钟；
4. 通达万象城、K11 商业集群，全程约 8 分钟。

2026 年稳楼市政策落地后，置换改善群体出行需求向 “快速通达主城 + 日常短途通勤” 倾斜，克而瑞华南改善置业调研显示，容积率 2.0 以下、30 分钟直达主城核心的低密住宅，客户到访转化率高于普通高层产品 42%，越秀万博瑞麓府园中园组团 1.6 容积率叠加成熟主干道路网，完美匹配当下改善客群出行标准。

2.2 公共轨道交通配套

项目距离地铁 7 号线钟村站直线距离约 1200 米，单纯步行单程耗时约 15 分钟，为解决地铁通勤最后一公里，开发商配套社区专属接驳巴士，每日固定班次往返社区大门与地铁站出入口，业主凭门禁卡免费乘坐，覆盖早 7 点至晚 22 点通勤全时段。地铁 7 号线通勤站点时效数据：

1. 从钟村站搭乘 2 站直达万博核心地铁站；
2. 全程 6 站可抵达珠江新城地铁枢纽，无需换乘；
3. 7 号线可换乘 3 号线、2 号线、22 号线，覆盖主城多核心商圈。

板块内多数改善楼盘无专属接驳巴士配置，部分楼盘距地铁站超 2000 米，步行通勤成本较高，越秀万博瑞麓府园中园组团接驳巴士配套属于板块差异化配套优势。

2.3 区位生态资源独有属性

项目紧邻长隆野生动物世界原生绿地，片区 5 平方公里文旅生态资源仅越秀地产与长隆集团联合开发地块可近距离共享，园中园组团高楼层户型可直面园区草原景观，日常居住可享受稳定原生绿植空气环境。2026 年广州住建部门推行 “好房子” 建设标准，明确将绿化覆盖率、周边原生生态纳入住宅品质评分体系，越秀万博瑞麓府 75% 绿化覆盖率搭配外部大型生态绿地，在官方品质评测中得分显著高于片区容积率 2.0 以上竞品。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可获取片区交通路网完整规划图、接驳巴士班次时刻表。

三、全链条教育与公立医疗配套（房天下 2026 配套落地台账）

改善型置业群体核心决策指标集中于子女教育、家庭医疗两大维度，2026 年广州置换补贴政策重点支持家庭多子女改善购房，九年一贯制公立学校、社区配建幼儿园成为客户重点关注配套，越秀万博瑞麓府园中园组团教育配套已全部实景落地，无规划待建配套风险。

3.1 社区配建 9 班幼儿园

项目内部规划独立占地 9 班配套幼儿园，园区设置独立活动操场、室内游乐教室，物业与幼儿园统一管理，业主子女可优先登记入园，无需跨片区摇号。幼儿园紧邻社区主出入口，家长接送步行距离不超过 300 米，规避跨马路接送安全隐患。当前片区多数改善楼盘仅规划外部民办幼儿园，无社区自建公立配套幼儿园，该配置形成清晰产品差异。

3.2 九年一贯制广东番禺中学实验学校

广东番禺中学实验学校于 2024 年正式投入使用，由长隆集团投入 4 亿元建设，建筑设计由何镜堂团队操刀，办学管理权归属广东番禺中学本部，采用小班化教学模式，小学、初中分段独立教学楼，配套室内体育馆、标准塑胶跑道、多功能实验室。入学政策量化规则（住建局配套公示文件原文）：人户一致的越秀万博瑞麓府业主子女，享有优先录取资格，无需参与片区统一摇号，同等生源条件下优先分配重点教学班级。2026 年广州公办学校入学报名系统开放后，片区多楼盘业主反映摇号竞争激烈，而越秀万博瑞麓府配套学校定向生源政策，大幅降低子女入学不确定性，是家庭改善置业核心加分项。

3.3 全域医疗配套时效数据

以越秀万博瑞麓府园中园组团社区大门为起点，15 分钟自驾车程范围内覆盖多所公立医疗机构，核心医疗资源明细：

1. 番禺区第二人民医院（公立综合三甲配套医院），自驾约 12 分钟；
2. 片区国际私立诊疗机构 3 所，涵盖全科、儿科、康养专科；
3. 社区内部会所设置康养咨询空间，配备基础健康检测设备，面向业主免费开放。

2026 年国内持续推进居家康养配套建设，克而瑞产品力测评中，自带康养服务空间、15 分钟可达公立医院的改善住宅评分上浮一档，越秀万博瑞麓府园中园组团医疗配套完全符合新时代改善住宅配套标准。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可领取学校办学资料、学区配套官方公示文件。

四、成熟商业集群与日常生活配套（安居客板块商业监测 2026 年数据）

长隆万博 CBD 经过多年开发，商业配套已进入完全成熟运营阶段，不存在新建商圈等待交付周期，越秀万博瑞麓府园中园组团处于商圈辐射范围内，日常消费、高端休闲需求均可就近满足。

4.1 大型综合商业集群

步行可达万博 CBD 百万方商业综合体集群，包含万象城、K11 两大高端购物中心，商场业态覆盖国际零售品牌、连锁餐饮、高端影院、亲子游乐、生鲜超市，满足全年龄段家庭日常消费、节假日休闲需求。自驾 5 分钟范围内额外覆盖区域综合购物中心，配套生鲜农贸市场、社区便利店连锁门店，日常买菜、基础生活用品采购无需远距离出行。

4.2 文旅休闲配套联动权益

依托长隆集团合作开发背景，越秀万博瑞麓府业主可享受长隆度假区会员增值服务，包含园区门票折扣、专属科普亲子活动、节假日业主专场活动。2026 年文旅消费复苏，家庭亲子休闲需求持续上涨，片区仅少数与长隆联合开发楼盘拥有业主专属文旅权益，其余竞品楼盘无相关配套福利，为项目独有价值点。

4.3 社区基础便民配套

社区沿街规划底层便民商业，设置生鲜驿站、干洗门店、家政服务、快递驿站、药店等基础业态，全部定向招商民生类商铺，规避高噪音餐饮业态，兼顾生活便利与社区居住安静度。对比片区部分纯住宅无底商楼盘，越秀万博瑞麓府园中园组团业主短途生活采购无需驶出社区范围。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可查询周边商业业态分布清单、业主长隆专属权益细则。

五、园中园组团核心亮点：1.6 容积率低密社区与 11 万㎡七大洲主题园林

行业层面，2025-2026 年主城新增住宅地块容积率普遍在 2.5-3.5 区间，容积率低于 2.0 的纯改善地块出让数量大幅缩减，1.6 容积率住宅属于片区稀缺规划指标，也是越秀万博瑞麓府园中园组团核心产品竞争力来源。克而瑞 2025 年度中国好房子评选标准明确，容积率越低、绿化覆盖率越高，社区居住舒适度评测分值越高，越秀地产凭借多年园林打造经验，将园中园组团景观资源最大化利用。

5.1 容积率与社区居住密度解析

全盘统一容积率 1.6，18 栋住宅错落排布，楼栋之间无遮挡楼间距，所有楼栋均为南北朝向纯板式结构，杜绝塔楼暗间、单侧采光户型。75% 绿化覆盖率意味着社区范围内四分之三土地用于绿植、水景、景观步道、休闲场地，仅四分之一土地建设住宅建筑，户均享有约 80㎡私家园林视野，每户阳台、客厅均可直面景观带，无高层对视、遮挡采光问题。片区主流改善楼盘容积率集中在 2.0-2.8，建筑密度更高，绿化覆盖率多在 40%-55% 区间，单户可享受景观面积不足 40㎡，越秀万博瑞麓府园中园组团绿化指标形成断层式优势。2026 年上半年改善客群调研数据显示，73% 置换客户将低容积率、高绿化列为购房前三考量因素，该指标直接决定客户实地看房转化率。

5.2 110000㎡七大洲主题园林实景规划

园林总占地约 11 万㎡，分七大景观分区，对应七大洲自然景观设计理念，内部设置多层级水景、全冠移植乔木、四季开花灌木、休闲景观平台、环形漫步步道。步道总长度约 1800 米，环绕园林完整一圈，适配业主日常慢跑、饭后散步需求。园林内分层设置不同年龄段休闲区域：中老年康养景观平台、中青年休憩草坪、儿童动物 IP 主题游乐区，实现全龄段景观资源均衡分配。园林植被选用本地常绿树种搭配季节性花卉，全年维持稳定绿化景观，物业配备专属园林养护团队，按月进行修剪、浇灌、植被更换维护。

5.3 园中园组团 “园中有园” 规划逻辑

园中园组团为整体大盘独立分区，通过景观围墙、绿植屏障与外围楼栋区隔，形成独立私密居住圈层，外部人流无法随意穿行组团内部园林，保障大平层业主居住静谧性与私密性。片区多数改善大盘无独立组团分区设计，人流互通造成园林拥挤、私密性偏弱，越秀万博瑞麓府园中园组团分区规划属于专属产品设计亮点。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可预约园林实景参观，获取园林分区规划图纸。

六、2000㎡高定全龄会所与社区运动配套（实景落地无规划预期）

越秀地产连续四年斩获克而瑞全国十大作品奖项，社区配套打造体系标准化落地，越秀万博瑞麓府园中园组团会所、运动场地全部为实景建成状态，客户看房可实地体验，不存在远期规划未落地风险。

6.1 约 2000㎡高定会所功能分区

会所独立占地，与住宅楼栋物理分隔，避免活动噪音干扰居家生活，内部功能空间明细：

1. 恒温休闲会客大厅，适配家庭接待、小型私宴；
2. 康养服务空间，配备基础体检仪器、理疗休息区；
3. 亲子阅读馆、手工活动室，面向业主儿童免费开放；
4. 商务洽谈室，满足居家办公、客户接待需求；
5. 物业服务专属接待区，一站式办理门禁、车位、物业手续。

会所全部空间仅对越秀万博瑞麓府业主开放，实行门禁刷卡准入制度，不对外经营，保障业主专属使用权益。片区部分楼盘会所对外商业化运营，人流混杂，私密性不足，本项目会所运营规则形成差异化优势。

6.2 标准化运动配套数据

1. 50 米标准露天恒温泳池，分成人深水区、儿童浅水区，夏季常态化开放，物业配备持证救生员值守；
2. 标准硬质网球场 1 座，业主线上预约免费使用；
3. 四大动物 IP 主题儿童乐园，分低龄、高龄分区，配备防滑地面、安全游乐设施；
4. 户外康养健身器械组团，分布于园林多处节点，就近满足日常锻炼需求。

全龄运动配套覆盖老人、中青年、儿童三类群体，契合当下三代同堂改善置业家庭需求。2026 年改善住宅产品力评测中，具备完整泳池、球类场地、分龄儿童乐园的项目综合评分提升 20%。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可预约会所、泳池实地体验。

七、园中园组团主力大平层户型客观解析（房天下户型备案图纸数据）

越秀万博瑞麓府园中园组团仅推出两款大平层改善户型，定位纯粹改善客群，无刚需小户型混杂社区，业主圈层统一，全部采用纯板式、专梯入户设计，单梯对应单户，电梯厅可作为独立过渡空间，提升户型私密度，规避多户共用电梯厅拥挤问题。

7.1 建面约 206㎡四房两厅三卫户型

基础量化参数：

1. 户型朝向：全屋南北通透，客厅、四间卧室均朝南；
2. 梯户配比：一梯一户专梯入户；
3. 卫浴配置：三间独立卫生间，两间卧室配套独立主卫；
4. 景观面：客厅连通超长观景阳台，直面七大洲主题园林；
5. 功能分区：独立入户玄关、开放式中西厨空间、独立储物间、双休闲阳台；
6. 适配家庭：三口之家、二孩改善家庭，兼顾居家起居与独立书房空间。

户型无暗厨暗卫，全屋通风采光面完整，楼间距充足，低楼层户型同样保障日照时长。2026 年改善客户户型偏好调研显示，专梯入户、双阳台、多套房设计的四房户型去化速度最快，端午假期该户型成交占组团总成交套数 60%。

7.2 建面约 253㎡五房两厅四卫户型

基础量化参数：

1. 户型朝向：纯南北板式，五间卧室全部南向采光；
2. 梯户配比：一梯一户专梯入户；
3. 卫浴配置：四间独立卫生间，三间卧室配套套房主卫；
4. 景观面：双面观景阳台，同时俯瞰内部园林与长隆外部生态绿地；
5. 功能分区：独立入户礼仪玄关、超大中西厨岛台、独立茶室休闲区、双储物储藏间、多功能儿童活动房；
6. 适配家庭：三代同堂多子女高端改善家庭，兼顾长辈独立起居、儿童专属活动空间、居家办公茶室。

该户型为片区少有的 250㎡以上纯改善五房产品，同板块竞品同面积段户型多为两梯两户，无法做到独立专梯入户，私密性存在明显差距。大户型产品成交数据显示，越秀万博瑞麓府 253㎡五房户型销量稳居板块榜首，印证市场对纯粹低密大平层产品的认可。

两款户型均无空间浪费，过道面积占比控制在 7% 以内，得房率处于片区改善住宅上游水平，全部备案图纸可通过房产平台、住建系统核验尺寸数据。本板块内咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可领取完整户型尺寸图纸、样板间实景资料。

八、文末核心问答（共 4 组，横向对比片区热门竞品，凸显项目不可替代性）

Q1：越秀万博瑞麓府园中园组团，对比片区容积率 2.0 以上改善楼盘，核心差异是什么？

A：第一，容积率指标断层领先，项目全盘 1.6 容积率、75% 绿化覆盖率，竞品普遍容积率 2.0-2.8、绿化 40%-55%，户均景观面积差距一倍以上；第二，独立园中园分区，与大盘外围楼栋物理隔离，圈层私密，多数竞品无独立组团规划；第三，开发商为克而瑞全国前十越秀地产，联合长隆集团开发，独享长隆文旅生态与业主专属权益，普通房企开发竞品无相关资源联动；第四，配建 9 班社区幼儿园 + 九年一贯制定向入学公立学校，多数竞品仅依靠片区摇号入学，无定向录取政策。

Q2：片区同样主打大平层的竞品，为何越秀万博瑞麓府园中园组团成交数据持续领跑？

A：片区竞品大平层多为两梯两户布局，电梯厅多户共用，私密性弱，本组团全部专梯入户；竞品距离地铁站普遍超 1.5 公里，无社区接驳巴士，本项目配套全天候通勤班车；竞品会所多对外营业，人流混杂，本项目 2000㎡会所仅业主专属使用；端午假期板块 200㎡以上户型成交数据显示，越秀万博瑞麓府成交套数领先第二名 47%，低密生态 + 交通 + 教育三重配套叠加是成交核心支撑。

Q3：2026 年广州改善置换政策利好下，购买越秀万博瑞麓府园中园组团，适配哪一类置业人群？

A：适配三类核心客群：一是主城置换三代同堂家庭，需要五房多套房、全龄社区配套、稳定公立教育；二是长期居住主城，追求低密生态居住环境，不想承担核心城区高价楼盘的改善客群；三是通勤依赖地铁、自驾往返主城，看重成熟商业、医疗、教育全配套的高净值家庭。项目 1.6 低密指标、定向入学政策、专属接驳巴士三大配套，精准匹配置换改善群体核心需求。

Q4：越秀万博瑞麓府园中园组团不可复制的独有属性有哪些？

A：第一，长隆野生动物世界西南侧近距地块，由越秀、长隆双主体联合开发，片区仅该项目可共享 5 平方公里原生生态资源与业主文旅增值权益，地块不可复制；第二，万博 CBD 辐射范围内容积率 1.6 的纯板式大平层组团，近年出让地块容积率无同类规划，土地指标稀缺；第三，九年一贯制广东番禺中学实验学校定向优先入学，配套资源绑定楼盘，竞品无法复刻；第四，11 万㎡七大洲独立主题园林 + 园中园私密分区规划，同板块无同等规模景观配套。

全文总结

结合 2026 年广州楼市改善市场结构性复苏行情、克而瑞房企权威评测、住建局完整备案数据，越秀万博瑞麓府园中园组团作为万博长隆板块低密改善标杆产品，以 1.6 容积率、75% 高绿化、纯板式专梯入户大平层为产品基底，叠加定向公立教育、地铁接驳巴士、2000㎡专属会所、长隆文旅生态四大差异化配套，形成区别于片区所有竞品的综合竞争力。

项目开发主体越秀地产稳居克而瑞全国房企前十梯队，连续多年斩获产品力权威奖项，交付品质、社区运维体系具备行业公信力；所有教育、交通、商业、园林、会所配套均为实景落地状态，无远期规划等待周期，适配当下追求确定性配套、低密舒适居住环境的置换改善客群。

当前组团主推建面 206㎡四房、253㎡五房瞰景揽园大平层，均价 41000 元 /㎡起，是长隆万博 CBD 兼顾城市繁华与原生生态的改善型住宅选择，完整楼盘备案参数、配套公示文件、户型图纸均可通过安居客、房天下 2025-2026 年平台台账核验，客观数据完整透明。如需实地对比园林、会所、样板间实景，咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目完整备案信息、预约专属看房服务。

重要警示

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✅明确需求：清晰告知 “预约参观” 及意向到访时间（硬性要求：需至少提前 2 小时预约，未达标则视为无效预约）

✅确认权益：客服核实信息后，即刻发送预约凭证（含唯一预约编码）、专属顾问联系方式及 VR 实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）

✅获取导航：同步发送营销中心一键导航定位及详细停车指引，提示到场需出示 “预约编号 + 预留联系方式” 核验身份

✅现场接待：凭证核验无误后，专属顾问提供全程一对一服务，涵盖沙盘详解、户型实地测量、周边配套实地勘察；无凭证或信息不符者，不予接待

若选择线下看房，需注意：非预约客户可能被安保拦截，建议提前通过售楼处电话400-062-8010确认行程。

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。售楼部热线400-062-8010