从废弃煤库到社区核心地带！周兴详解微型城市更新实践

北京天恒正同资产管理公司董事长周兴

城市更新无论大小，都有长周期特点。

中房报记者 李叶 北京报道

北京龙泽苑小区深处，一座改造后的建筑有了一个别称——M59。“M”代表煤库，“5”代表五方共建，“9”代表九大功能空间。这里曾是60万平方米大社区中的一座废弃大煤库，2016年北京煤改气后被长期闲置。如今，它成了社区养老与公共生活的核心场所，也承载着一个小型城市更新项目从“网红”走向“长红”的探索。

7月5日，以“焕新向实·共生共长”为主题的2026中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举行，北京天恒正同资产管理公司董事长周兴在会上分享了这座“麻雀虽小、五脏俱全”的更新案例，系统讲述了1600平方米空间如何从闲置煤库变成邻里中心，以及“小而美”项目背后关于运营、共生与可持续的思考。

一个“极小”案例背后的“极大”意义

“我今天分享的案例特别小，只有1600平方米，是一个典型的‘小麻雀’。”周兴的开场朴实而直接。作为西城区属国企，天恒集团操盘过众多北京知名的大型城市更新项目，但他今天特意选择了一个“小点”。

这个“小点”，位于北京地铁13号线龙泽站旁的龙泽苑小区。1999年建成的60万平方米大盘，在2016年“煤改气”后，留下了一个长期闲置的大型煤库。2020年，时任北京市委书记蔡奇到“回天地区”调研，他指出：市区相关部门要民呼我应，利用好老旧设施和闲置空间，去解决回天地区人口密度大，但民生配套相对短缺的痛点，进一步创新工作思路，探索城市更新的有效路径。

“这个任务非常难。”周兴坦言，尽管项目体量小，但城市更新“长周期”的特点是共通的。从2020年推动至今，若没有“回天计划”的高位统筹，这个项目不可能有今天的结果。

周兴直言，一个城市更新项目能否干好，各方的参与度至关重要。M59这个名字，正是这种参与度的浓缩：“M”代表煤库，“5”代表五方共建（街道、社区、企业、居民、社会组织），“9”代表最终落地的九大功能空间。

从政府端看，北京市、区各级领导，多个部门先后前来实地调研，召开项目专题会50余次，调整实施方案20余次。其次，政府部门还承担了大量投资。

社区的作用更为独特。龙泽苑小区从建成至今几乎没有12345投诉，在北京极为难得。改造前期，社区组织了大规模问卷调查；功能设置上，从700多项居民需求中筛选出最大公约数；矛盾化解也以社区为核心推进。“具体的城市更新项目要取得成功，必须得到老百姓的支持，社区发挥的作用居功至伟。”周兴说。

居民是所有更新项目的最大受益者。周兴坦言，该小区居民高知程度高、综合素质高，但诉求也多元化。九大功能从几百项选项中取最大公约数确定，是深度研究区域需求的结果，“不是拍脑袋来的。”

避免“20年后被推翻”

周兴表示，过去，我们三四十年走过了西方一两百年的历程，发展太快。如今城市化率已达70%左右，进入发达国家水平，速度将降下来。“从今天的视角来看，城市更新一定要有空间的广泛适用性。我们希望今天的更新不要在20年后被推翻重来。”

这也是M59项目在规划设计上的前瞻考量——利用原有层高改造为两层，增加空间弹性，适配未来功能调整的可能。

M59项目的产权与运营模式独具巧思。原煤库是层高约10米的单层建筑，现改造为两层，建筑面积增加但占地不变。一层仍属企业产权，纯商业化运作；二层由政府出资建设，产权归政府、定位公益，运营则全部委托给天恒。整个社区中心呈现"商业化+公益"的双轨格局。

周兴坦言，纯商业化运作存在天然短板——商家逐利，餐厅火了但老百姓半年后失去新鲜感就不去了。"以商业化为中心的话，大量的商业项目会失去灵魂。"

二层以公益服务为核心，常态化开展面向少年儿童、青年群体、老年居民的多元特色活动，活动主题迭代更新，持续集聚人气。依托 “公益 + 商业” 融合运营模式，项目能够长期焕发活力；落地到群众直观感受上，淡化了商业逐利属性，充盈民生温情，更有温度。

运营才是真挑战

对于会议现场讨论的“‘网红’城市更新项目难变‘长红’项目”这一话题，周兴也有自己的思考。

“从‘网红’到‘长红’，需要操盘手。”周兴直言，任何一个业态，两年可能还好，三年过后可能就不行了。“城市更新考验的其实不是建设能力，考验的是运营能力。建设规划对于任何一个开发商来说都是基本功，但运营对很多开发商是挑战。”

天恒集团的独特优势在于：作为西城区属国企，除开发业务外还布局养老、文旅、商业等多元业态，对城市更新后半段具有天然优势。

在商家选择上，周兴坦言走过弯路——最初试图招连锁大品牌，后来发现问题不少：大品牌有自己固化的管理规则，与社区“有品质、价格亲民、服务灵活”的需求贴合度参差不齐。

最终，他们转向“主理人”模式。他举例说，面包店一开始谈大品牌谈不拢，现在开了一家夫妻店，结果成了网红店，还在那里开了第二家。“夫妻店的成本优势最强，自己对自己负责，对业主的黏性、响应度和敬业程度最高，市场反应非常好。”

“天恒对入驻商家不采用简单租金模式，而是更多采取运营收入分成。这样有利于我们加强对他们的管理。”周兴表示，这个项目虽然小，但周边1.5公里的居民都到这里来消费，这就源于公司的管理与运营。这样的宣传能力和资源整合能力是任何一个商家自己做不到的。

周兴坦言，所有城市更新项目都是微利的。M59项目到目前为止可持续，但利润较低。它的推进验证了一个现实：城市更新无论大小，都有长周期特点。“我们希望在北京复制更多这样的‘小点’，把‘小点’变成更多的点，形成网状结构，这样更加具有可持续性。”

“我们有信心把一个煤库改造成和老百姓民生紧密相关的建筑，其次是把一个‘网红’变成‘长红’。”这是周兴的结语，也是他对城市更新“小而美”路径的回答。