辽宁
高盛对中国楼市的态度，又变了。
就在上个月，高盛中国房地产团队主管王逸明确表示：上海和深圳的房地产市场，预计今年年底见底。 2026年底到2028年底，两城房价整体回升15%。
15%。
要知道，就在2025年12月，高盛发布的《中国房地产2026年度展望》里，给出的结论是——本轮楼市调整只走完了40%到50%，2026到2027年全国房价还要再跌10%到15%，整体市场2027年才能触底。 当时高盛甚至认为，就算是一线城市也逃不掉，上海、深圳房价还有5%到8%的下行空间。
从“还得再跌”到“马上要涨”，前后也就隔了半年。
高盛这些年对中国楼市的判断，简直像坐过山车。 2015到2016年，政策宽松、行情起来的时候，他们是看好的。 2017年开始，态度逐渐转向谨慎。 2021年恒大爆雷之后，悲观情绪直线上升。 到了2024年5月，他们直接套用了美国2006到2012年房地产下行周期的模型，认为中国楼市需要经历24个季度的调整。
2025年上半年，高盛还在警告：如果房价再跌15%，可能产生9000亿按揭不良贷款。
那为什么突然改口了？
高盛自己给出的理由是“四大支柱”——人口、收入、负担能力、供应。 上海和深圳的人口一直是净流入的，高附加值第三产业（软件信息、金融）合计贡献了当地GDP的三成左右。 房贷利率处在历史低位。 供应端也在收缩——截至2025年，沪深新房供应和销售大约只占总量交易的35%到40%。
但光看这些宏观理由，还不太够。
真正让市场在意的，是数据本身已经在说话了。
中指研究院7月1日发布的数据显示，2026年6月，上海二手房价格环比上涨0.10%，已经是连续第四个月上涨。 深圳更关键——由跌转涨，环比微增0.03%。 数字虽小，但这是深圳房价长时间下跌后第一次扭头向上。
北京虽然价格还在小幅下跌，但成交量已经疯了——6月二手住宅成交1.7万套，同比增长9.8%，连续3个月创近五年同期新高。
全国百城二手住宅均价还在跌，环比跌0.42%。 但一线城市已经开始和全国大盘走出不一样的曲线了。
高盛把香港楼市当作一个参照物。 2024年2月香港全面“撤辣”，取消所有楼市“辣招”。 效果怎么样？ 2025年全年，香港整体楼宇买卖合约80702宗，创4年新高。 一手私人住宅成交量达2万宗，创“一手新例”后新高。 反映二手楼价的中原城市领先指数全年升了4.70%，是2021年以来第一次年度上涨。 高盛认为，上海、深圳有相似的经济基础和人口吸引力。
但高盛自己也承认，这不是普涨。
王逸的原话是：当前房地产市场需求仍处于分化状态，复苏由高端需求和中心城区“老破小”成交驱动，中间层级仍在调整。
什么叫“中间层级仍在调整”？ 就是普通改善型住房的需求反弹延后了。
上海新房市场已经能看到这个趋势了。 根据上海中原地产数据，6月15日至21日那一周，上海新房成交前十榜单中，豪宅类产品占了5席。 受10万元/平方米以上产品签约稳定的影响，当周市场成交均价达到79318元/平方米，环比上涨9.92%。 有个叫澐启滨江的项目，首批122套房源认购率223.77%，后面几次开盘去化率也多次超过90%，目前均价在16万元每平米左右。
高端在跑，刚需在等，中间在熬。
高盛预测的复苏时间表也很清晰——上海、深圳2026年底触底，北京2027年上半年，广州和其他新一线城市更晚。 大部分二三线城市，可能还要继续等。 沪深两市的复苏时间，比其他一线和二线城市提前了6到24个月。
至于那个15%，高盛自己说了，大部分涨幅会出现在2027到2028年，2026年的关键词是“见底”，不是“大涨”。
换句话说，从现在到今年年底，高盛认为上海和深圳的房价主要是在“找底”，而不是“起飞”。
当然，高盛的预测也不是没被质疑过。 从2023年到现在，他们的判断至少调整了四五次——看空、更看空、谨慎乐观、悲观、结构性看多，来回切换。 每次改口都引发一轮讨论，这次也不例外。
但有一点值得注意——这一次的“改口”，背后有实际的市场数据在支撑。 上海二手房四连涨、深圳由跌转涨、北京成交创新高，这些不是预测，是已经发生的事实。
一线城市正在和三四线城市走出完全不同的行情。 这种分化，可能比涨还是跌本身更值得关注。
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