建筑规模指标“活起来”了 ——平谷区中关村兴谷园以动态统筹破题城市更新

导 读

建筑规模是国土空间规划的核心指标之一，也是城市更新资源要素保障的关键内容。近年来，北京市陆续发布《北京市建筑规模管理办法（试行）》《关于深化建筑规模管理激励城市更新的管理规定（试行）》等政策，明确了建筑规模指标按需投放、弹性统筹。平谷区以中关村兴谷园区工业产业转型升级为应用场景，创新引入“流量池”动态管理机制，让建筑规模指标真正“活起来”，为工业园区转型升级谋划出一条新路。

中关村兴谷园区现状航拍图

破局之困：盘活存量迫在眉睫

兴谷园区位于平谷新城北部，规划范围总面积约530公顷，其中现状工业用地约210公顷，现状工业建筑规模约170万平方米，平均容积率仅0.8。历经30余年发展，传统汽车零部件等制造业比重持续下滑，由于早期入园企业缺乏退出机制，闲置低效现象突出。按照分区规划和街区控规要求，园区需立足平谷区农业基础，聚焦食品科技创新，做强涉农产业集群，打造中关村“现代食品营养谷”核心区。盘活存量、适度提容，成为园区转型的必答题。

兴谷园区在平谷新城的位置示意图

兴谷园区现状卫星影像图

解题之策：从“切蛋糕”到“流量池”

传统静态指标分配管理模式难以满足项目实时、精准、高效需求。平谷区以“指标流量”管理为技术手段，推动指标从“静态空间方案”向“动态资源台账”管理方式转型，重点解决指标“向谁投、何时投、如何弹性投”。具体分四步走：

夯实现状底数

以“证载”文件为依据，按照“合同约定优先、其他手续补充、无手续需认定”原则，全面校核现状建筑规模，建立企业“一户一档”台账。

统筹指标资源

将街区控规建筑规模指标进一步分解至园区，明确总量上限与指标余量，做好“规划任务帐”与“指标资源帐”精准衔接。

明确分配原则

余量指标全部纳入“指标池”，实行总量管控、时序调控，优先保障“三大设施”、重点产业项目，并预留弹性空间。

长期运行维护

依托空间规划“一张图”要求，随项目实施落地实时更新维护，确保流量与存量动态平衡。

工业转型升级背景下的项目建设需求示意图

兴谷园区建筑规模“指标流量”管理示意图

实施之径：因类施策+灵活保障

针对企业手续差异，平谷区制定三类供应政策：

出让合同是唯一值、审批和不动产登记手续齐全——维持现状规模，确有更新需求的，则从预留弹性指标（更新指标池）中保障。

出让合同为区间值，且实际建设未达上限——按上限预留，符合产业发展导向直接投放指标；现状暂不符合须先转型升级，再申请投放。

无手续或手续不全的——须先完成合法处置，再从预留弹性指标中保障。

同时，灵活运用城市更新激励政策：

对于老旧厂房、老旧低效楼宇等更新改造过程中，为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施和室外开敞性公共空间的，增加的建筑规模可以不计入区级建筑管控规模。

在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的绿地率可以按照区域统筹核算，人防工程、建筑退线、建筑间距、日照时间、机动车停车数量等无法达到现行标准和规范的，可以按照改造后不低于现状的标准进行审批。

鼓励推动规划综合实施方案与城市更新方案合并编制，有效降低项目成本，加速项目落地。

厂房内部改造示意图

见效之果：指标“滴灌”项目加速落地

通过指标统筹与政策叠加，园区内多个工业产业项目已纳入城市更新项目库。为提高土地开发强度，新增建筑规模由区级建筑规模指标池统筹解决。

兴谷传感器设备研发生产项目（已建成）

民营企业自主更新，盘活闲置产业用地。项目用地规模约0.2公顷，容积率由0.6提升至1.2，建筑规模增加约0.12万㎡。

改造前：原金海湖天然饮品厂（闲置）

改造后：兴谷传感器设备研发生产项目

平谷区宠物经济产业园（已开工建设）

打造经济高质量发展新引擎，挂牌全市首家宠物经济产业园区。项目用地规模约12公顷，容积率由0.76提升至1.0，建筑规模增加约2.89万㎡。

改造前：平谷锐E空间实景

平谷区宠物经济产业园开工

联东U谷工业产业园（已开工建设）

北京联东金岳科技有限公司以法拍形式取得存量闲置地块使用权。落实街区控规要求，项目主动腾退0.72公顷权属用地，建设城市道路及公园绿地。腾退后，项目用地规模约5.73公顷，容积率由1.0提升至1.2，建筑规模增加约0.6万㎡。

项目地卫星影像图（原为大林万达汽车零部件厂）

项目效果图

中南高科-农科智城产业园东地块（规综已批）

打造中关村食品营养谷，建设现代化科技产业园区。项目用地规模约4.1公顷，容积率由1.0提升至1.2，建筑规模增加约0.82万㎡。

项目地卫星影像图

设计效果图

沃华达茜医疗设备项目（规综已公示）

推动产业转型升级，助力医疗健康产业发展。项目用地规模约1.18公顷 ，容积率由0.26提升至0.9，建筑规模增加约0.75万㎡。

项目地现状卫星影像图

项目效果图

建筑规模指标的动态统筹与流量使用，是深化落实北京城市总体规划和分区规划减量目标、保障城市更新项目落地的重要抓手。下一步，平谷区将持续加强规划指标流量池动态管理，精准匹配建设项目资源，推动城市高质量发展。

本内容由详规处、实施三处、平谷分局提供