“亚洲REITs之王”换帅 领展想要的“轻资产”等待兑现

观点网 一场酝酿一年有余的管理层更迭，正将“亚洲REITs之王”推向新的战略关口。

7月6日，领展房产基金宣布，委任连成德为新任行政总裁，任期自2027年3月1日起生效。这位49岁的资管老将，将接替掌舵16年的王国龙，成为这家房托基金新掌门。

从本土运营派出身的王国龙，到全球跨境资管背景的连成德，领展此番换帅，被市场普遍解读为从“自持型零售物业运营商”向“亚太不动产资管平台”战略转型的标志性动作。花旗、里昂、瑞银等多家机构对此持看多立场，认为长期战略方向清晰。

但市场也在观察，连成德在欧洲零售地产的资管经验，能否适配亚太本土市场？LREP第三方基金平台落地成效几何？领展能否借此突破增长瓶颈？仍有待时间检验。

换帅逻辑

这场人事变动的序幕，早在一年前便已拉开。

2025年7月21日，在任16年的王国龙宣布将于2026年6月退休。此后，集团首席投资总裁宋俊彦与首席财务总裁黄国祥组成临时领导团队，共同承担行政总裁职责。

直至2026年7月，接棒人选正式落定。最新公告显示，领展房产基金将委任连成德为新任行政总裁，而其任期要到2027年3月才正式生效。

从王国龙退休到连成德上任，横跨近一年半的超长过渡期，在大型企业换帅中并不多见，这种缓着陆式的安排，显然意在最大程度对冲管理层更迭带来的不确定性，确保战略连续性不因人事变动而断层。

公告显示，连成德现年49岁，职业生涯起点于Man Group，负责债务投资组合管理，涉及跨境衍生工具及另类资产基金业务，在全球机构资本架构搭建方面积累深厚。

此后，他转战Aberdeen Investments，主导产品架构设计、税务、法律及跨资产债务融资事务，并建立及管理SLI房地产投资业务，出任全球实质资产主管兼全球房地产主管。

真正奠定其行业地位的，是2023年起执掌欧洲最大零售房地产运营商Redevco的经历。

任期内，他主导收购德国汉堡redos公司多数股权，整合出欧洲最大零售仓储公园平台之一。同时推动伦敦、巴黎、汉堡、阿姆斯特丹等多个混合用途及住宅开发项目。

2026年，他延揽前abrdn高管Veronica Gallo-Alvarez出任投资主管，并成立专注房地产特殊机会的Redevco Capital Partners，持续拓展资本合作版图。

领展主席欧敦勤在公告中表示，连成德的委任“经过全面、国际化及竞争激烈的物色及甄选程序”，其在房地产运营及投资方面的出色成绩，以及多年上市公司高级管理经验，是最终胜出的关键。

连成德为何成为领展锁定的目标？答案藏在领展近年推出的“3.0战略”之中。

资料显示，领展“3.0战略”于2022年落地，旨在通过资产、运营、基金管理三大板块协作，加速拓展步伐，将管理规模的增长作为业务核心。

王国龙此前在接受观点新媒体采访时透露，“3.0战略”在实施手段上，主要是通过多元化投资优化旗下投资组合、尝试轻资产运营管理、透过资本伙伴合作扩大资产管理规模是着眼点。

其核心目的是逐步推进领展从“房托”到“房托+”的转型。

而2025年5月推出的基金管理业务——领展房地产投资（LREP），正是这一战略的关键载体。

LREP的独特之处在于，它完全独立于上市REIT主体，财务与资产负债表均与房托隔离，不占用REIT杠杆额度。

更重要的是，领展引入了跟投绑定机制，自身作为LP与其他投资者共同出资，利益深度绑定。此前，王国龙便强调，与大部分基金经理不同，领展会投放大量资金与其他投资者共同投资，利益一致有助于增加投资者对领展的信心。

通过这一架构，领展既可获取稳定的基础管理费，也有望从项目退出中分享超额收益分成，从而构建第二增长曲线。

事实上，基金管理业务的诞生，是领展对自身发展瓶颈的清醒认知。

商业客查阅发现，在香港，REITs的负债（直接或通过SPV）比率不能超过总资产价值的45%。而截至2026年3月31日止年度，领展的净负债比率为23.9%，虽仍处于安全边界，但如果领展继续沿用过往的重资产收并购模式，其举债空间将会迅速被消耗。

此外，单纯重资产借贷扩张存在规模天花板，过去市场长期将领展视为传统收租REIT，若转型为亚太零售不动产资管平台，则有望获得资管业务的估值溢价，弱化周期波动带来的估值压制。

而从收入结构的角度来看，单一自持资产收入波动较大，近年来，香港社区商场续租持续负调整、内地商业租金降幅更大，导致领展整体经营性租金收入刚性下行。

对比国际成熟的不动产资管平台，无论是Redevco，还是凯德，大多采用“自持租金+第三方管理费”双轮收入结构，前者提供基础现金流，后者基于第三方管理资产规模收取费用，不受单项目租金涨跌影响，属于跨周期稳定收入。

要从零售物业运营商向资管平台转变，领展缺乏的正是稳定的持续性收入增长来源。

在此背景下，一位具备全球资管视野、熟悉跨境资本运作、有零售平台运营实绩的领导者，成为领展3.0战略最后一块“拼图”。

新总裁的挑战

设想是美好的，但是新总裁的到来，也面临着诸多挑战。

财报显示，截至2026年3月31日止年度，领展的物业组合包括140项零售物业、停车场及相关资产、9幢办公大楼及6项物流资产，遍布香港、中国内地、澳洲、新加坡及英国，总估值2164.89亿港元。

规模虽仍稳居“亚洲REIT之王”宝座，但增长压力已清晰可见。

先来看香港市场，作为领展基本盘，香港物业组合包括130项资产，以民生商场为主，还包括约5.7万个泊车位。这类资产贴近居民日常消费，过去被视为最具抗风险能力的组合。但“港人北上”的消费趋势与电商渗透的双重冲击，正逐步侵蚀这一护城河。

期内，香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年下降3.0%及4.6%，零售物业收益同比下滑3.9%。虽然出租率仍维持在97.8%，但全年续租租金调整率录得负8.2%，较上一财年的负2.2%显著恶化；平均每月每平方呎租金从63.3港元降至60.1港元。

内地市场压力更为突出。领展在内地持有6个零售项目、1处办公楼及5个物流仓储项目，布局于四大超一线城市及环上海卫星城市。以人民币计算，期内收益及物业收入净额分别减少5.1%及5.8%，主因是续租租金调整率录得双位数下滑，降幅较香港市场更为显著。

如何稳定租金水平、平滑估值波动，是连成德上任后的首道考题。

除此之外，在今年业绩会上，管理层重申领展的定位是“亚洲商场运营者”，并明确约5%-10%的物业组合被视为非核心资产，正审慎考虑适时出售，并将部分出售所得资金用于投资核心零售资产组合。

哪些是非核心资产？领展首席投资总裁宋俊彦解释称，非核心资产主要指办公楼等非商场物业，香港资产和商场资产是核心资产。

出售非核心资产的同时，领展明确无意将业务拓展至欧洲，海外重心将聚焦新加坡及澳洲等主要市场。

这意味着，新总裁面临的第二项挑战，是在收缩与扩张之间找到最优解，如何优化亚太多元布局，对冲单一市场周期风险，同时避免因海外标的稀缺而陷入资产配置僵局。

新总裁的第三个挑战，则是资管平台从0到1的突破，这也正是本次换帅的核心诉求。

LREP已于2025年初正式设立独立私募基金平台，由宋俊彦兼任CEO，并搭建了来自贝莱德、安本、德意志银行等机构的国际化专业团队。但目前平台仍处于初期阶段，连成德正式履职后，如何对接全球成熟LP资源、打造完整的基金产品设计及募资投管体系，将是最大挑战。

综合来看，领展当下最迫切的三件事情，一是稳定基本盘；二是处置低效资产、加码海外优质零售，优化重资产包；三是落地LREP轻资产私募基金，打造第二增长曲线。

而连成德的全球资管视野、零售平台运营经验及跨境资本架构搭建能力，精准对应领展当前的需求。

但硬币的另一面同样不容忽视。

一方面，连成德的职业生涯集中于欧美市场，缺乏香港民生商场的运营实践，而领展核心资产的改造调租逻辑，与欧美标准化商业地产运营存在显著差异，同时，内地市场的政策环境、城市更新节奏、消费生态及跨境资金流动等方面，亦需要较长时间的磨合与适应。

另一方面，领展明确不进入欧洲市场，但澳洲核心区域优质购物中心高度稀缺、新加坡市场体量有限，难以充分承接非核心资产出售后回笼的大规模资金，资产组合调整的实际操作空间可能小于预期。

第三方面，由于连成德2027年3月才正式上任，LREP资管业务的大规模落地至少延后半年，短期内难以提供可见的业绩增量。

从王国龙到连成德，领展完成了一次基因的切换，可以预见，接下来，这家房托基金将从重资产扩张转向轻资产运营。战略方向虽已明确，但本土化落地的摩擦力、时间表的不确定性，以及亚太市场结构性调整的复杂性，都意味着这场转型不会容易。

领展能否依托资管型CEO撬动新一轮增长周期，市场正在等待答案。

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