5座“万象系”痛城，华润的局无人能破|深圳|万象城|万象汇|商业体|华润置地

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华润万象五大重仓区

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 小红书@杭州万象城

编者按Preface

城池非一日筑成。「围城之战」系列，关注头部商管企业在目标城市密集布阵的节奏与逻辑，以及后来者难以攻破的竞争壁垒。此为，华润篇

拉开2026年的中国商业版图，会看到一幅让人震撼的景象——深圳、北京、上海、杭州、合肥，五座城市合共超50座万象系商场（包括开业、在建项目）。

50座是什么概念？平均每座城市落子多于10个万象系商业体。华润万象生活用整整二十年，把“万象”二字刻入五座城市肌理，让它们成为了一座座“万象系”痛城。

华润万象生活在中国最核心城市群布下的这张纵横交错的网，以罗湖万象城与地铁1号线为起点，靠着两张王牌——TOD基因与造城定力，用万象城立旗、万象汇填空、万象天地引爆潮流，在深圳的后海、杭州的钱江新城、合肥的政务新区，催熟一个个城市板块。

“用商业为城市写剧本”，华润万象生活用5座“万象系痛城”向整个行业宣告：这门生意，你们学不来，也破不了局。

深圳：

大本营的“超级实验室”

深圳，华润万象生活的大本营，是万象商业的起点。2004年12月，总建筑面积约18.8万㎡深圳万象城（一期）在罗湖开业，深圳地铁1号线同月开通直达商场，这是万象系商业与轨道交通绑定的开端。

商业项目近20个，产品线最广、最全

作为华润万象生活的“实验田”，深圳诞生了全国第一座万象城、第一座万象天地，它是华润万象生活产品线最完整、项目数量最多、体量跨度最大、创新项目密度最高的城市，是万象生活唯一集齐“万象城+万象天地+万象汇+非标创新”全谱系的城市，拥有2座M1级重奢万象城、1座万象天地、2座万象汇、1座“天地系”公园商业。据赢商大数据统计，目前华润万象生活在深圳管理的商业项目包括筹开有近20个，其中12个已开业。

深圳作为华润置地大本营和商业帝国起点，总部效应带来了战略优先级——所有新产品线、新业态模式都首选深圳进行实验和验证，失败成本可控，成功则向全国输出。

体量跨度最大，客群定位光谱最完整

数据显示，华润万象生活的深圳项目商业面积从3万㎡到23万㎡，跨度居五城之首。

20万㎡级超大体量有深圳万象城、深圳湾万象城、怀德万象汇、合正方洲万象商业（在建）；10万㎡级中坚力量有万象天地、万象前海、布吉万象汇；小体量创新项目则有1234Space、大运天地、啤酒小镇等。

这种“大中小兼备”的体量配置，折射出总部城市最强的市场包容度，能够容纳从迷你探索到超级地标的全系列商业尝试。同时深圳多中心、多组团的城市格局（罗湖、福田、南山、前海、宝安、龙岗、坪山、光明），要求不同体量的项目适配不同层级的商圈定位。

核心商圈全渗透，深度扎根地铁沿线

从罗湖到南山，从福田到前海，从宝安到龙岗，从坪山到光明——华润万象生活在深圳的布局几乎覆盖了所有核心商圈与新兴增长极区域。

市级核心有罗湖万象城（大剧院商圈）、深圳湾万象城（后海商圈）；区域核心有布吉万象汇、怀德万象汇；创新前沿有万象前海（前海）、大运天地（龙岗）。

深圳作为华润万象生活的“压舱石”市场，长期深耕带来了极强的政企互信与资源获取能力。无论是在核心区拿地、获取城市更新项目，还是与政府合作开发新兴片区，华润万象生活都享有先发优势，能够以“造城者”身份深度嵌入城市扩张的每一个关键节点。

此外，总部城市让华润华润万象生活能够最早获取地铁上盖及沿线优质地块，与深圳地铁等轨道公司建立了最深度的合作关系，这种“基因级”的先发优势，后来者几乎无法复制。深圳万象城通过地铁1号线、2号线大剧院站实现直达；深圳湾万象城无缝对接地铁2号线、11号线、13号线；深圳万象天地、万象前海与地铁5号线桂湾站无缝接驳……TOD模式确保了华润万象生活每一个项目都能获得稳定的客流导入。

综上，华润万象生活在深圳近20个项目的强势布局，归根结底是总部城市带来的三重红利——战略优先级最高、政企信任最深、人才密度最厚，这也解释了为什么其他四城虽各有特色，却无一能在“全能性”上对标深圳——因为总部只有一个。

杭州：

与城共进的“造城者”

杭州，华润万象生活走出深圳的首站，是华润万象生活成为全国“造城者”的起点。

2010年，首个深圳之外万象城——杭州万象城落子钱江新城。以此为始，华润万象生活精准卡位杭州“东扩”战略启动期；此后十余年，踩准萧山融城、东站枢纽建设、大城北开发、后亚运红利等城市战略节点，逐步扩张至10个项目；2027年将迎来绿汀路万象城、申花万象天地等项目集中入市。

三件套齐全，10个项目3座万象城

目前，杭州已集齐华润万象生活产品线三件套，包括3座万象城（钱江新城万象城、城北万象城、绿汀路万象城）、2座万象天地（亚奥万象天地、申花万象天地）、2座万象汇（萧山万象汇、东站万象汇），此外还有杭州中心等城市综合体项目。

华润万象生活在杭州的布局策略，延续了“以旗舰立旗”策略——用万象城级产品占领城市战略高地，再用万象汇、万象天地做区域填空，形成“以点带面”的扩张路径。

中大型项目主导，以规模形成强影响力

华润万象生活在杭州的商业体量分布最为集中，以10-20万㎡商业面积的中大型综合体为主力。

杭州万象城，位于钱江新城、面积达27万㎡，是华润万象生活在杭州的绝对标杆。达15万㎡的城北万象城，以及在建的绿汀路万象城、申花万象天地与杭州万象城共同组成旗舰核心。

10万㎡左右的亚奥万象天地、萧山万象汇紧随其后；仅东站万象汇一个项目低于10万㎡，属高铁站周边配套商业。

杭州城市骨架快速扩张，每个新板块（钱江新城、未来科技城、良渚新城、奥体板块）都需要一个足够体量的商业中心来锚定板块价值。华润万象生活在杭州的策略是“不做试探、直接扎根”——用一个足够大的商业体，一次性完成对区域的话语权占领。

TOD绑定最深，地铁换乘站是最强锚点

华润万象生活在杭州一半以上商业项目位于地铁换乘站之上——杭州万象城（2/4换乘）、萧山万象汇（2/5号线换乘）、城北万象城（4/10号线换乘）、绿汀路万象城（3/5/16号线三线换乘）、东站万象汇（1/4/6/19号线，杭州东站换乘）——是五城中TOD绑定密度最高的城市之一。

杭州地铁网络自2012年起快速成网，城市扩张与地铁延伸高度同步。华润万象生活在杭州的布局时间线与杭州地铁建设周期几乎完全重合，这使得“地铁修到哪里，万象商业就盖到哪里”成为最自然的选址逻辑。更重要的是，杭州地铁换乘站往往是新兴板块的地理中心，华润万象生活通过提前锁定这些节点，实现了对城市流量入口的精准卡位。

杭州不是华润万象生活的总部，但却是其“与城共进”模式最完美的样本——因为这里有清晰的规划、快速的地铁建设和一个足够相信华润万象生活的政府。

巅峰赛场的“立体攻防”

1997年，华润置地第一个商业项目——华润时代广场在上海开业。但此后在魔都经历了长期沉寂，2010年起重启扩张，历经上海万象城7年开发期。2022年后，苏河湾万象天地、世博天地等密集入市，CP静安等轻资产项目接连落地，进入加速期；未来增量集中押注浦东新区。

高端旗舰缺位，中心型项目占绝对主力

目前，华润万象生活在上海虽已集齐“万象城+万象天地+万象汇”三件套，但拥有24万㎡体量的上海万象城最终未能成为重奢标杆，与深圳、杭州的万象城定位存在明显差距，上海至今缺乏一座M1级重奢万象城。

一方面，上海是中国商业竞争最激烈的市场，恒隆广场、国金中心、港汇恒隆等老牌重奢商场早已完成品牌矩阵卡位，并在上海万象城长达7年的开发周期内持续升级硬件、巩固品牌壁垒。另一方面，华润万象生活入场晚、开发周期长，招商空间被挤压，导致“起了个大早、赶了个晚集”。

除24万㎡的上海万象城外，华润万象生活目前在上海的已开业项目体量均在10万㎡以下——苏河湾万象天地仅6.1万㎡、CP静安7.3万㎡、世博天地5万㎡。在建项目中，云璟万象天地、龙阳万象天地均为10万㎡，体量克制。

上海核心城区土地极度稀缺且昂贵，大规模拿地开发重资产项目的门槛极高。同时，上海商业密度已趋饱和，在成熟商圈获取大体量地块几乎不可能。因此，华润万象生活在上海的扩张路径被迫从“拿地自建”转向“存量改造+轻资产运营”——用更小的体量、更轻的模式完成对核心商圈的渗透。

轻重并举，存量改造成为核心扩张手段

CP静安（原晶品购物中心）、国华广场等项目均为华润万象生活以轻资产模式接手运营的存量物业，而非自建项目。

“不盖楼也能插旗”的方式在上海尤为突出，这里是中国商业存量改造最活跃的城市，大量老旧商业体面临运营升级需求，为华润万象生活提供了轻资产输出的广阔市场。相比其他城市以重资产自建为主的扩张逻辑，上海是华润万象生活“二八法则”的例外——轻资产不是补充，而是主力。通过输出管理能力和品牌价值，华润万象生活在不用承受重资产资金压力的情况下，快速实现商圈卡位。

布局全域覆盖，但增量集中押注浦东

华润万象生活在上海的布局已覆盖静安寺、苏河湾、闵行、嘉定、宝山、杨浦、浦东等全市各级商圈。但从增量看，2024年末开业的世博天地、在建的云璟万象天地、龙阳万象天地、中企云翠森林万象商业等全部位于浦东新区。

一方面，浦西核心城区（静安、黄浦、徐汇）商业竞争已呈饱和状态，存量改造机会有限；另一方面，浦东新区是上海未来城市战略的核心承载区——世博片区、龙阳路枢纽、金桥、张江等板块正处于集中开发期，商业空白明显。

华润万象生活选择将“弹药”集中投向浦东，本质上是在竞争饱和的上海市场中，寻找最后一批结构性机会窗口——用TOD枢纽商业锚定浦东新兴增长极，规避与浦西成熟重奢商圈的正面竞争。

姗姗来迟的“旗舰补位”

华润万象生活进入北京时间虽早，但早期以社区配套商业为主（Plus365、凤凰汇），2011年清河五彩城（现万象汇）才开出首个区域型商业中心，节奏偏慢。此后万象汇密集开业，但万象城长期缺席，直到近两年才补上旗舰拼图。

万象汇为主力，万象城长期缺席

目前，华润万象生活在北京已布局7座万象汇，但长期缺乏万象城旗舰和万象天地。直到2025年、2026年才先后签约朝阳万象城（25万㎡）和丽泽万象城（20万㎡），姗姗来迟。

北京核心商圈的高端商业格局早已被SKP、国贸商城、太古里等牢牢锁定，重奢品牌资源高度集中，华润万象生活在品牌招商一定程度受限。加之北京对大型商业项目审批严格、土地供应紧张，华润万象生活选择以“万象汇”这一区域型产品线先跑通市场，待品牌势能积累后再补旗舰短板——这是典型的先填空、后立旗策略。

体量整体偏小，10万㎡以上项目不足一半

华润万象生活在北京布局的一大特征是以中小体量项目为主。14个已开及在建商场中，仅有6个项目的商业面积大于10万㎡，分别为清河万象汇（20万㎡）、密云万象汇（15万㎡）、西三旗万象汇（12.9万㎡）、建设中的亦庄万象汇（18.8万㎡）及规划中的丽泽万象城（20万㎡）和朝阳万象城（25万㎡）。

北京核心城区土地极度稀缺，大规模拿地自建的成本和审批难度极高，华润万象生活长期选择“以小博大”——通过收购旧有商业体进行改造更新（姚家园万象汇由乐都汇改造、凤凰汇和西单更新场为收购后焕新），以中小体量项目卡位人口密集区，而非等待大体量地块的“赌博式”拿地。

北强东进，聚焦人口导入区与产业高地

华润万象生活在北京的布局并非均匀分布，而是高度集中于海淀和朝阳——清河、西三旗、西北旺一带覆盖中关村软件园、上地软件园等高知高薪人群；姚家园、望京、朝阳万象城沿东四环、东五环展开，覆盖CBD外溢区和使馆区；通州万象汇响应“城市副中心”战略。北京西南部长期缺席，直至丽泽万象城签约才补齐。

跟着产业走、跟着人口走，华润万象生活在北京的选址逻辑极为务实。海淀的互联网产业集群提供了稳定且高消费力的客群基础，这是万象汇作为区域型家庭购物中心最理想的市场。相比杭州“提前押注规划”的策略，北京华润万象生活更倾向于“等人口导入后再进入”的安全打法。这反映出北京城市规划兑现周期长、不确定性高的现实。

北京是五城中最“务实”的战场——华润万象生活在这里没有总部光环、没有首站标杆效应、没有清晰的TOD扩张主线，只有一套朴素的生存逻辑：用最小的成本、最轻的模式、最稳妥的选址，在北京的商业版图上尽可能多地插旗。

高歌猛进的“改造者”

合肥是五城中华润万象生活进入最晚、但崛起最快的城市。2013年试水社区项目，2014年蜀山五彩城跟进，2015年万象城立旗后加速扩张；2024年起密集落子，一年内连签4个项目，总数达到10座，速度居五城之首。

先小后大，“1+N”金字塔结构清晰

华润万象生活在合肥的布局呈现明显的“先试探、后铺开”节奏。早期蜀山五彩城（6.6万㎡）等均为小型社区项目；2015年合肥万象城（18万㎡）立旗成功后，后续项目体量均在10万㎡以上，滨湖万象汇更达24万㎡（全国最大万象汇）。

合肥并非华润万象生活的强势市场，早期以小型项目试探市场水温、积累本地运营经验和政府关系，是风险最低的入场方式。万象城的成功验证了合肥市场对华润品牌的接受度后，才启动规模化扩张。这种“先轻后重、先小后大”的节奏，折射出华润万象生活在非主场城市的谨慎与务实。

此节奏下，华润万象生活在合肥形成稳固的“1+N”金字塔——1座万象城奠定品牌高度，N座万象汇（蜀山、庐阳、包河、滨湖）+瑶海天地+收购项目实现区域全覆盖。

合肥是典型的单中心城市，政务区/天鹅湖商圈是绝对核心。华润万象生活的策略是先占领制高点（万象城），再向周边区域辐射（万象汇）。万象城为品牌背书，万象汇负责规模化复制，产品线分工明确——这与杭州“多旗舰并行”的策略不同，更契合合肥的城市能级与商圈结构。

紧跟城市南移战略，精准卡位政务区与滨湖区

合肥近20年城市发展重心明显南移，从老城区向政务区、滨湖区迁移。华润万象生活10个项目中4个位于蜀山区（万象城、蜀山万象汇、天鹅湖TOD、青龙岗TOD），包河万象汇落位包河区，滨湖万象汇直指滨湖新区——几乎全部卡在城市南移的主轴上。

此外，因合肥是“后发地铁城市”。华润万象生活在合肥的TOD策略也因此呈现“前期被动、后期主动”的特征——早期无地铁可绑，只能先占位；地铁成网后，迅速将新项目全部锚定在地铁节点上。

作为典型的规划驱动型城市，合肥政务区、滨湖新区的崛起高度依赖政府主导的公共资源导入。华润万象生活在杭州已经验证了“与城共进”策略的有效性，在合肥复制同一套剧本——跟准政府发展方向，提前卡位新区，等待城市战略兑现后的价值红利。这是一种经过验证的路径依赖。

收购存量快速上量，轻资产助力弯道超车

华润万象生活布局在合肥的10个项目中，滨湖万象汇（原宝能环球汇）、庐阳万象商业（原苏宁广场）均为收购存量项目改造而来，而非全部自建。这种“收购+自建”双轨并行的方式，让华润万象生活在短时间内快速实现10个项目布局。

过去几年，合肥商业地产市场经历了大量项目烂尾、停工（宝能、苏宁均为典型），华润万象生活凭借央企信用和商业运营能力，以低价收购存量不良资产，既解决了历史遗留问题，又实现了低成本快速扩张。这是后发城市的“捡漏”机会——在其他开发商退场的地方，华润万象生活以“白衣骑士”身份入场，用轻量化的资本撬动规模化布局。

合肥是华润万象生活重仓的五城中进入最晚、崛起最快的城市——从2013年第一个项目到2026年达到10座，仅用13年，比其他四城都快。这背后既有华润万象生活“与城共进”方法论的可复制性，也有合肥作为后发城市给予华润万象生活的后发红利——更低的进入门槛、更清晰的规划蓝图、更便宜的存量资产。

华润万象生活能在深圳、北京、上海、杭州、合肥五城各布局10个或以上项目，背后是一套可复制的方法论与不可复制的资源禀赋的组合。

四大共性特征，贯穿五城：

一是与城共进，华润万象生活从不被动选址，而是主动参与城市板块的定位与激活。在杭州钱江新城尚属滩涂时入局，在合肥政务区仍处郊区时立旗，用一座商业体为整个板块重新定价。

二是TOD基因，从深圳万象城与地铁1号线同月诞生，到杭州绿汀路万象城锚定三线换乘站，地铁延伸到哪里，万象商业就扎根到哪里，TOD是华润万象生活选址的底层操作系统。

三是产品适配，万象城立旗、万象汇填空、万象天地引爆潮流，同一套工具箱在不同城市拼出截然不同的版图——深圳全谱系、杭州多旗舰、北京万象汇为主、合肥“1+N”金字塔。

四是长期主义，五城无一例外深耕超过十年，用时间换空间，用持续深耕换取政企互信与品牌认知。

四张底牌，构筑无可复制的壁垒。央企身份赋予的逆周期操盘能力，市场下行时华润置地仍能低价收购存量资产、持续重资产投入，对手抄不起；万象商业品牌势能，二十年完成中国商业地产最完整的产品线认知占领，一座万象城能为整个板块定价；“造城者”能力模型，用商业为城市写剧本，商场未开、地价先涨，这种议价权无人能及；先发优势的自我强化，项目越多、信任越深、拿项目越易、版图越扩，飞轮一旦转动，后来者连切入的机会都没有。

其他企业要么缺资源、要么缺耐心、要么缺品牌、要么缺时间——华润万象生活的局，确实无人能破。

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