等了40年，深圳螺岭旧改启动集中签约，超9成居民期盼新居

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（来源：中国房地产报大湾区）

螺岭片区旧改项目现场指挥部。郑钢/摄

深圳螺岭的旧改总体呈现三大创新：政府从监管者，变主导者；资金从市场来，变政策来；市民从单一选项，变多元选择，在全市率先大规模推行房票安置。

郑钢中房报记者曾冬梅深圳报道

深圳罗湖区东门街道的螺岭社区，有一片建筑，最早的一批住宅建于1961年。65年过去，这片藏在深圳核心区里的连片老宅，终于在2026年7月4日正式启动了城市更新的签约仪式。

签约现场，不少老住户眼眶泛红，很多人等这一天等了整整40年，当日共有735户签约，占片区权利人总数1598户的近46%。

从1961年第一批住房建起，到2024年列入全国城中村改造专项借款支持项目清单，2025年市属国企天健集团中标实施，2026年6月规划审议通过，7月签约仪式启动,螺岭人的这条“新居路”，走了整整65年。

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片区发展滞后，旧改众望所归

螺岭社区现状。郑钢/摄

早在2013年，深圳罗湖区曾将螺岭片区纳入拟更新单元，但当年旧改进程止步于征集意愿阶段。迟迟推不动，是因为螺岭本身就是深圳旧改“硬骨头”。

首先是产权复杂，螺岭片区位于深圳罗湖区东门街道，东至文锦中路、南至东门中兴路、西至东门中路、北至雅园立交，是深圳超高密度的老旧生活区。

片区内共有307栋、2400余套房屋，最早的楼栋建于1961年，更有超7成楼栋是超过40年楼龄的自建房，其中有一半是C级以上危房。在整体12万平方米的改造范围里，城中村占比就超过了5成，产权问题交错。

片区居民结构也较为复杂。据深圳罗湖区政府网站公告，区域内1598户权利人中，有近6成是60岁已上老人，除了原住民、深圳特区建设时期的外来人口，还有部分港澳台及外籍人士，甚至一部分权利人已过世，进一步为旧改工作增加了难度。

另外，配套与片区交通状况也存在很大短板。过去这些城中村的建设缺乏科学规划，整个片区没有留存土地，公园、社康、文体场馆这类配套无法建设；地势高低不平，将近10米的高地落差导致排水不畅，每年5~10月的雨季，很多低洼地方常常水浸，居民往往需要蹚着水出门；仅有两条进出主路，早晚高峰常年拥堵。

签约现场，70岁的刘奶奶操着一口“粤普”表示了对旧改的支持：“我在这里住了快30年，房子全是老楼，很多配套都跟不上了。我家在顶楼，每天爬楼梯很辛苦，早点签约，早点住新楼，非常开心。”

刘奶奶对片区未来的规划也非常满意。根据6月17日公布的《罗湖区螺岭片区改造项目综合方案》，项目规划总建面37.69万平方米，建成后，将有住宅328539平方米，商业、办公及旅馆业建筑35066平方米，公共配套设施13300平方米，不仅解决了“刘奶奶们”住新楼的愿望，还配建了幼儿园、社康中心、长者服务站、文化活动室、社区警务室、消防站等配套，彻底补上民生短板。

深圳罗湖区东门街道工作人员表示，在前期改造意愿征集过程中，有超过9成居民支持旧改。螺岭片区的旧改，将彻底改变原来交通拥挤、片区设施老旧等基础设施难题，从而将居住、商业、公共服务配套等完善，提升片区城市界面和发展水平。

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政府亲自下场，国企兜底

螺岭社区现状。郑钢/摄

深圳螺岭片区旧改最关键的突破，是开发模式的根本切换。

过去，深圳旧改项目多数是走开发商主导模式，拿地、拆迁、开发一条龙，然而市场一旦下行，或者开发商资金链出现问题，项目就容易停滞。螺岭的旧改换了一条路，采用“政府主导+国企实施、净地出让+市场参与”新模式。

项目的操盘方是深圳市属国企天健集团，天健集团在2025年2月通过公开招标中标成为项目合作单位，负责提供搬迁补偿服务，中标利润率仅4%，从“开发商”变成“服务商”，仅收取固定服务费。

这种由“政府主导+国企兜底”的方式，被业内视为杜绝烂尾风险的关键。"我们不仅要守住民生底线，更要以‘绣花功夫'把这件好事办好。"天健集团相关负责人表示。

资金保障方面，螺岭旧改引用了专项债和政策性借款双渠道，项目获得了国家开发银行、农业发展银行两家银行的政策性银行42亿元专项借款授信，专款专用，从制度上杜绝资金挪用的风险。

这也是全国首批政府主导类城中村改造试点，以及深圳落实住宅项目新规后的第一个政府主导的城市更新项目。

国家高端智库CDI资深研究员宋丁认为，过去，深圳很多旧改项目在推进过程中，企业严重低估了地面产权处置和业主补偿的复杂程度，以至于很多项目拖了十几年动不了，有超过一半旧改项目停在了拆迁补偿环节。这次螺岭旧改，由政府亲自下场，由监管方变成主导方，这不只是一次简单的模式切换，更是信号性的转向，深圳旧改从此有了把控方向的"总舵手"。天健集团背后有国资体系支撑，在处理复杂产权关系和业主补偿时的弹性远超民企，等于给项目上了一层防烂尾保险。

除模式与资金两大核心变革外，螺岭旧改还有一个非常值得关注的创新，在全市率先大规模推行房票安置。

在6月22日公布的补偿方案里，居民可以在产权调换、货币补偿和房票安置之间三选一，商品性质的住宅按建面1∶1.2置换回迁安置房。

据现场工作人员介绍，房票在全市可用，“只要是市里房库里的房源都可以选，居民拿房票可以自主选房，不限购、可选现房，还能拆分和转让。”

合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，房票补偿方式，此前在坪山咸水湖片区城中村改造项目中已有成功实践。对政府而言，有利于项目过渡安置周期缩短，实现财政减负，更快速推动项目改造实施；对被搬迁人而言，房票丰富了安置选择方式、部分地方还有购房优惠，且可实现快速搬迁入住，改善居住品质。

螺岭外国语实验学校。郑钢/摄

记者实地走访调研发现，片区多数居民明确倾向选择回迁。除了故土难离，优质教育配套是核心考量。在螺岭片区改造规划中，明确配建幼儿园和一所九年一贯制学校。这意味着，螺岭片区将从只有一所顶尖小学升级为小学+初中的完整义务教育链条。

居民陈先生说：“我女儿去年刚在螺岭外国语实验学校上二年级，这是区域内最好的学校，我们希望她在熟悉的地方上完小学、中学。”像这样为了子女选择回迁的家庭不在少数。

“政府主导兜底、政策性资金封闭运行、房票安置拓宽选择”这三个亮点组合在一起，每一项都精准指向了过去积压的痛点。但专家也提醒不宜盲目乐观，制度设计好不等于所有问题立马解决，需要一个半年到一年的试验期。效果好就大面积推广，有缺口就继续修补。"十五五"期间的深圳旧改，有望从零星突破走向批量化、稳健化推进，对稳定深圳房地产市场和整体经济都具有标志性意义。

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