北京
又到了半年盘点的时间，今年的土地市场在土拍规则、地块属性等方面迎来全面变化，几个趋势肉眼可见。今天咱们一起来盘点下2026年上半年的土拍市场表现怎么样！
2026年上半年共计成交住宅用地21宗，规划建筑面积121.97万㎡、成交金额340.11亿元。
成交宗数基本与去年上半年持平，但规划建筑面积减少48%。
2026年上半年住宅用地成交量价同比比较
对比2025上半年1005.56亿土拍收入，今年直接少卖665.44亿，跌幅66%，成交直接膝斩。
21宗成交地块中，14宗底价成交，7宗出现溢价，溢价率超10%的仅4宗。平均溢价率3.55%，同比下降3.6个百分点。
其中，6月23日通州九棵树南部地块以20.95%溢价、10.217亿元成交价成为年度宅地溢价冠军，由招商蛇口斩获。
丰台多宗核心旧改地块同步受热捧，太平桥A区、桥南B区、蒲黄榆地块分别被保利、厦门国贸、河北鑫界拿下，溢价均超 15%。
这个拍地数据，放到全国对比，差距拉满。
上半年深圳、上海土拍热度拉满，深圳连续拍出多宗高价地王。
6月5日南山粤海地块，溢价150.74%；6月12日前海地块溢价114.29%；6月25日宝安地块成交价105.1亿，刷新区域楼面价，深圳正式进入楼面价10万+时代，房企抢地抢破头。
反观北京21宗出让地块，14宗全部底价成交，零溢价，房企拿地意愿极度保守，和深圳火热行情完全是两个市场。
而地价持续下探，片区地价背刺便成为常态。
昌平朱辛庄就是典型例子。
6月11日，北京昌平朱辛庄有一宗地块土拍，未来科学城自己拿下，底价成交，土拍成交价是9.09亿，楼面价2.4万。
25年，一街之隔的地块，土拍楼面价3.1万，仅仅一年时间，楼面价下跌0.7万，相应的开盘价，大概率也会背刺。
地价下行传导到新房市场，交房即破发早已不是个例。
前几天闹的沸沸扬扬的隅东序就是，官方销售指导价为7.9万/㎡，去年开盘高位阶段。据悉，首批业主网签成交均价高达7.68万/㎡。
仅仅一年时间，片区楼市行情彻底反转，曾经的利好溢价彻底被市场抹平。
小区核心黄金楼层、中央景观楼王这类顶尖优质房源，单价直接暴跌至6.8万-7万区间。
此外，2026年上半年规模下降48%，主要原因在于地块越来越小，可以看到很多大的地块，都被拆分出让。
比如即将在7月22日出让的酒仙桥0013-1地块，0013地块原本是一整块完整的优质宅地，被拆成0013-1、0013-2两个独立宅地。
西北侧的0013-1，占地2.31公顷，建面5.78万㎡；东南侧的0013-2，占地1.96公顷，建面4.9万㎡。
两块地同步下调容积率至2.5，同时各自配建4米宽街坊路。
因此，2026年上半年10万㎡以上大地块从去年同期5宗降到2宗，单宗地块集中2-8万㎡，平均规划建面从9.98万㎡跌到5.86万㎡。
所以说，出让地块与2025年同期基本持平，但整体新房开发体量缩水。
此外，由于地块拆分，调规。低密地块成为主流，容积率2.0及以内地块占比67%，同比提升8个点，这意味着，后续新房会大批量出现洋房、小高层，产品全面偏向改善。
咱们再来看下成交分布情况，12宗（占比约57%）分布在通州、顺义等近郊区，远郊区仅2宗。主城区包括丰台、朝阳共成交7宗，占比33%。
其中热度较高的丰台区地块、朝阳、通州九棵树、亦庄新城等区域地块普遍具有紧邻轨道交通、位于核心区或成熟板块、地块规模小等综合特征。
2026年上半年成交宅地分布图
总体来说，下半年在没有政策出来的前提下，楼市想要修复信心，土地端的正向信号必不可少。
只有土拍热度回升、地块出现高溢价、片区地价稳步走高，才能扭转市场悲观预期，带动一二手行情同步回暖。
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