北京主城楼市，领头马来袭

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。

北京楼市小阳春，三面开花。

北面的昌平，星寰时代与国贤府PARK卯着劲，互拼产品力；东面的通州，中海玖树满和在售楼处人挤人，水泄不通的状态下，迎来开盘。

西面的丰台，中建方程国贤府则独领风骚。

3月21日，方程国贤府取得预售许可证，样板间同步开放了。

当天，它的排卡超过100组；截至3月26日，取证不到一周，案场已排卡超300组。

这是在没有动用渠道，纯靠自然流量基础上完成的。方程国贤府，已成北京主城区刚需上车，必看必选的热门项目。

为什么方程国贤府会如此受青睐？

花姐认为，它各方面的定位，实在太迎合当下市场了。

丰台是北京楼市的重灾区。主要原因，过去若干年，这里诞生了大量的改善盘，真正的刚需项目，事实上是缺失的。

方程国贤府的诞生，成了丰台楼市，真正的刚需盘。自去年以来，京城凡是定位刚需的新盘，表现相对都不错。

在花姐看来，方程国贤府的火，除了定位刚需外，至少还有三点原因：

1、“国贤府”IP2.0版本，让公区规划更成熟，产品力持续升级；

2、中建方程近水楼台先得月，提前透析了地块价值，抄底拿地；

3、中建系兄弟京城首次强强联合，对方程国贤府的顶层设计，卡位精准。

读懂了这三点，方程国贤府人气爆棚，自然是水到渠成。

新物种诞生了

过去三年，“国贤府”已成为京城楼市最响亮的IP之一。在房山、昌平，先后输出5座国贤府项目，均成热盘。

作为第6座，方程国贤府是主城区唯一的国贤府项目。

在它身上，中建系两家兄弟公司顺应市场需求，产品定位相当准确——典型的刚需面积段，却契合了改善需求，总价低，强产品力。

内嵌阳台、设备平台等，已不是方程国贤府最大的亮点。

它核心的杀手锏，是每款户型北边卧室外，均有一处真真正正的开敞阳台，进深约1米——取名装饰架构。

在目前的北京楼市，方程国贤府的这个手法，属于独一份，没对标者。

它的首批入市房源，除最南面的5#楼外，其余13栋住宅楼全部开售，共476套，拟售均价5.2万元/㎡。

其中，92㎡为主力户型，共254套，占比53%；105/106㎡户型，共112套，占比23%；78㎡61套，占比约13%；117㎡楼王，仅40套，占比8%；另有少量非标户型，建面58㎡起步。

针对方程国贤的户型，花姐逐一分析：

1、78平米三居

过去一年来，该段位在京城楼市被屡次验证成功，热销神盘包括：通州朝棠揽阅，门头沟华曦府金安等。

现在，星寰时代、国贤府PARK、中海玖树满和和方程国贤府，不约而同设计了此类产品。

与上述几个项目比，方程国贤府78平米最大的特点是：它有独立的餐厅区域，且在此基础上，家政空间照旧存在。

仅此一点，便足以让该户型，在目前的京城楼市，差异化十足。

2、92㎡主力户型

作为方程国贤的绝对主力产品，它最大特色是，南向三面宽，客厅开间达到3.6米。

在当下的京城楼市，这十分罕见。

能与该户型对标的，目前只有昌平的未来城星寰时代。

它们都得益于地块形状的加持，才能在90平的段位，设计出南向三面宽的产品。

3、105平米四居

方程国贤的的105平户型，经典四叶草造型，全明卫。

与92平南向三面宽户型一样，北京105平米左右的四房，也不多见。过去，只在顺义和通州的个别楼盘出现过。

能在该段位实现四居，前提是必须拥有超级赠送尺度。

现在，它首次出现在丰台楼市，相信会被疯抢。

4、117平米楼王

除了客厅面宽4.5米的大尺度，这款户型的最大特色是对景观的占有。

它的南面为整个方程国贤府7000平中央景观轴，太液池、凌云阁、山涧飞瀑。等等皆在视野范围内。

无论身处客厅，还是卧室，外面一股唐风的大气感，扑面而来。

整体看，它的四款户型，每款都是当下的热门，所谓爆款户型平权。

并且，作为刚需项目的方程国贤府，很注重空间的利用，它的每款户型，都拥有极致的收纳系统。

比如，所有户型都做到了五柜全赠、全屋收纳的解决方案。

1、进门的玄关柜：开放格+封闭柜门，预留开关/显示屏位置，满足入户收纳；

2、餐厅的餐边柜：悬空柜+餐边柜组合，大户型配艺术玻璃柜门，提升空间格调；

3、独立的家政间：封闭柜门+内部开放架，预留洗衣机位+人造石叠放台面；

4、浴柜：主卫配岩板台面+镜柜（含美妆镜+集成插座），次卫配人造石台面；

5、橱柜：优于其他柜体的PET门板+锅篮碗篮+下翻板+金属开放架。

在北京同等面积段项目中，方程国贤府的收纳系统，是天花板级别。

国贤府有了2.0版本

有关方程国贤府，大家都看懂了它是主城区的首个国贤府。

但，很少人真正读懂了它，是“国贤府”2.0迭代版本。

这不仅体现在炸裂的产品上，更在硬核的公区规划上。

来看这一组数据：五进归家礼制+双唐风大门+约7000平中央景观轴+近1000平水系+七重景观。

这个景观尺度和配置，在北京同价位洋房里，基本没有对手。

同样的，它的大门也是独一无二——两重中式大宅门。

飞檐斗拱的唐风大门，第一重位于小区西边正中；往里，便是更大的里门；再进来，与中央核心景观紧密相连，形成一套完整的归家动线。

在这条动线体系中，中国传统的五重礼序，深藏其中：

一进：迎宾广场，两侧种植了迎客松，中间是花岗岩组成的天章御道；

二进：盛世门，高约9米、宽约31米，庑殿顶的造型匾上“国贤府”三字，拓自唐代书法大家柳公权真迹；

三进：青云道，大门与大堂之间的过渡院落，两侧为牡丹花池+岩板铺就的砚池；

四进：含元殿，这里也是归家大堂。 硕大斗拱、精美梁柱，复原的榫卯结构；

五进：太液池，拥有近千平水系，在刚需盘中，这个尺度相当少见。太液池中还有约500平的凌云阁，和高约5米山涧飞瀑。

这五进礼序规划的核心，在于重塑传统归家礼仪，其格局直接借鉴了唐代大明宫的布局精髓。

方程国贤府虽是刚需盘，但冲着做改善标杆去的，风格辨识度很高。

作为一个资深买房人，花姐认为，选择“国贤府”这类IP，就代表着一定的产品标准、交付能力和社区营造理念，以及长期的兑现能力。

选址、定价精准卡位

产品和公区的规划固然重要，但一个项目成功的先决条件，是选址。

去年12月16日，丰台张郭庄村6028地块落槌，底价13.54亿元。它被打造成方程国贤府，中建方程和中建智地分别持股93%和7%。

这块地的选址者，是中建方程旗下的北京方程投资管理有限公司：为方程国贤府一级土地整理商。

今天的方程国贤府，其实经历了三次调规，每一次都将各项硬件指标不断优化。《详见《丰台这块地，“三进宫”内幕》》

对方程国贤府，中建方程最懂它的价值，也非常清楚其市政交通基础设施实施的进度。

在花姐看来，它至少有如下三个独特的价值点：

1、真正的地铁盘

它紧邻双地铁线，一条距离地铁14号线张郭庄站约300米，另一条是地铁1号线支线郭公庄站（规划 2027 年6月开通）。

尤其是地铁14号线，从西到东北，穿城而过。每个站点，都对应一个房价。

方程国贤府是个价值洼地。

从地铁张郭庄到丽泽商务区，只有8站、25分钟，但房价相差了约5万元/平米。

这一点，可以丽泽的中海丽金府10.73万元/平米作比较，而方程国贤府的均价仅为5.2万元/平米。

2、成熟的配套

往北1.3公里，北京第三座合生汇——园博园合生汇在建中，建面约13-15万㎡，预计2028年开业。

周边的名校云集，人大附中园博园校区、北京十二中河西分校正在建设，2公里内有丰台中西医结合医院等。

3、最佳的生态资源

从地图上俯瞰，方程国贤府的正南面是一条绿化带，绿湖带再往南，是张郭庄休闲公园，达到13.96公顷，集健身步道、儿童乐园、足球场等一体化。

往东1.5公里，就是园博园与永定河等城市级生态资源，它到底有多美，花姐就不赘述了。

中建方程的眼力，非常准。

本质上，它在楼市信心最低谷时，通过长期蛰伏，以底价，拿到了一块黄金宝地。

但即便拥有了这样的双保险，中建方程仍拉来了兄弟中建智地，为方程国贤府，继续提高安全阈值。

当然，与豪宅不同，在刚需购房者眼里，产品力和规划的强大很重要，但最核心的，还是价格是否到位。

方程国贤府的楼面价为约2.84万元/平，为丰台河西板块近几年来最低。

它的预售价，最低为4.7万元/平，最高5.63万元/平；整体预售均价约5.2万元/平。

花姐猜测，其实际的成交均价，主力户型约在4.9万元/左右，最低更可下探至4.5万元/平上下。

方程国贤府不远处的中海永定玖里，目前的成交均价，为4.73万元/平。

如果再叠加位置和产品力，方程国贤府这个价格，对刚需购房者，诚意十足。

另外，花姐得到的最新消息，方程国贤府的书包资源，正在加速落地——被纳入了丰台河西，优质教育资源服务范围。

它的今后的学区为长北学区，里面重点学校有：北京市十二中河西分校、人大附学校园博园校区等，将在今年竣工，2027年投入使用。

随着这个重大利好落地，一个集齐了强大产品力、精准定价等关键要素的方程国贤府，能否成为今年丰台楼市的头马？

对此，花姐充满了期待。